1、“.....批国家级居住示范小区的建设， 带动了居民住房消费结构的升级。 十加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速 房地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市 化的进程，刺激了经济的快速增长。城市房地产的综合开发，有效地调整 和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工业园 区高新技术区等，进步发挥了城市的多功能作用......”。

2、“..... 万元 万元 元 元 ......”。

3、“.....人口万人，是蚌埠市政治文 化金融经济商贸中心。 蚌山区经济发达繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣 商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。 蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环 境祥和。改革开放以来......”。

4、“.....蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业 诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业 个数的，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山 区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市 场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积 万。 蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不 多，但单个楼盘规模偏大。楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显 高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立 面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建 筑占有定比重。多为外地开发企业开发建设。空置率并不高。 三晨光音乐花园临近区域房地产市场分析微观 临近区域的大致范围是东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至 东海大道......”。

5、“.....即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部 分范围。 蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面 积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务 区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。其中中心商务区规划定位于 金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文 化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房 地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱乐业，大力发展开放 型经济。晨光音乐花园即属中心商务区。 临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数 为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。 临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额 的半壁江山。 临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销 渠道价格策略的综合实用......”。

6、“..... 临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。 第二章营销分析 第节项目环境分析和分析 环境条件 土地性质综述 项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用 地，住宅出让年限年，土地形状呈金三角形。项目东至已建成的月光花 园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。 二项目周围景观 自然景观 东方景观。由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项 目与月光花园之间规因素发展商的目标法律政策因素。成本因素是影响房地产价 格的重要因素，但本项目的土地价格成本由于是年前的土地出让价格， 相对于目前项目临近地段土地出让价格明显偏低，因此用成本导向定价法 确定住宅的售价已显失真。考虑到竞争因素产品差异因素购房者心理 因素，本项目适用可比楼盘量化定价法，此定价方法在楼盘定价中应是科 学合理的......”。

7、“.....见表 ⒉可比楼盘打分量化。见表 ⒊可比楼盘量化计算。见表 ⒋计算项目住宅销售平均价。 由于楼价与楼盘得分因素值之间呈近似直线相关，所以建立回归方程 楼价楼盘得分因素值，先求常数值。          因此建立的回归方程。 为了验证上述模型线性关系是否成立，进行下相关 性检验。  在自由度，显著性水平，查相关系数表得到临界值为 ，﹥，相关系数远大于临界值，说明楼盘得分 与楼价之间的线性关系成立。 经对晨光音乐花园楼盘进行因素评分，得各因素评分值合计， 即元。 预测下晨光音乐花园楼价可能的区间范围......”。

8、“..... 计算  所以即为，楼 价区间应为元之间......”。

9、“.....差 般很好最好 交通 大中小巴士路线数量距 公交站远近站点数量大中 小巴舒适程度 最少远很少 远般很多 最多近 城市规 划 规划期限远中近期规 划完善程度规划所在区域重要 性程度规划现状 最完善不完善 般很完善最 完善 楼盘规 模 总建筑面积在建及未 建总占地面积户数 最小很小 般很大最大 朝 向 按方向按山景按水 景视野 北西北东北 西西南东东南 南 外 观 是否醒目是否新颖是 否高档感官舒适程度 最差很差 般很好最好 室内装 修 高档实用功能是否完 善质量是否可靠 最差很差 般很好最好 环 保 空气噪音废物废 水 最差很差 般很好最好远 发展商 实力及 信誉 资产及资质开发楼盘多 少楼盘质量品牌 最差少很差 少般很好 多最好多 付款方 式 ......”。