1、“..... 市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房 地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。 预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。 改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份 量，促成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况 看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合 理的商品住宅呈局部热销供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项 目开发的切入点。 百家湖西花园住宅小区具有以下优势 项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对 居住区的自然环境的要求日趋苛刻......”。

2、“.....环境优美空气清新，很适合人们居住。 人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢 院，使西花园有独特的人文环境优势。 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧 公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与 利源公司以前开发的百家湖花园样具有十分优越的条件。同时项目用 地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家 湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。 与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定的消费人群。 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发 优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。 百家湖西花园将立足于新世纪，建设新型居住家园......”。

3、“.....加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至 南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。 二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质售价元 百家湖花园公寓利源物业现房 江南文枢院江宁房地产总公司多层现房 温泉公寓汤山房地产 多层住宅现 房 温泉花园别墅汤山房地产 联排别墅现 房 江宁第城金轮房地产 多层住宅现 房 湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅 太阳城栖霞建设多层住宅 碧水华庭江苏联骏公寓别墅 中国人家江苏东恒别墅期房 养龙山庄天地房地产 多层住宅现 房 世纪假日花园世纪房地产 多层住宅期 房 二楼盘价格发展趋势 江宁开发区年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米元逐步 上涨至目前的元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建 区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间......”。

4、“.....故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与 南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较， 在价格环境房型等各方面又有定优势。 三销售对象分析 作为江宁区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设， 在百家湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家 级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的 现代都市人居栖区。 中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水 平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶 层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所......”。

5、“.....这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型 公寓。楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式 楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。 百家湖西花园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本 型业主的第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南 京三类地区相同面积房价。 在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公 寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千 亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建 筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目......”。

6、“..... 百家湖花园近万的各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向 更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南 小区商业文化娱乐设施为层钢筋混凝土框架结构或砖混结构 幼儿园小学为钢筋混凝土框架结构。 场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视 勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基础公建框架部分采用 基础。 三公用工程 供配电及强弱电等 本项目总装机用电量约，按的同时使用系数，项目需设 变配电所座。供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路 电源。 小区供用地埋式双回路供电。保证小区小时供电，电量考虑每户 ，电流表应在。 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开 关......”。

7、“.....以提供小区周界防范系统安全监控系统三 表出户住户有线电视及视频点播互联网电话等综合智能化服务。 通讯系统为每户预留直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以 及电视接收系统。小区内统设置公用电视接收系统，每户设置个电 视终端。 二供水 本项目最大总用水量约吨日，小区设置总供水管，日供水量可 达吨，供水由利源中路的城市供水管提供。 三煤气 小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置煤气表。设煤气调压站， 设备用国产。 四道路 小区道路分三级。主要道路宽米，次要道路宽米，均为水泥路面支路 宽米，为石板及卵石路面。 采用人车分流系统，各种车辆包括机动车进入小区入口即由专用通道进 入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有 序。 每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库......”。

8、“.....小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防 滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口 均设坡道，满足肢残人需要。 四消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建变配电所等处的室内消 防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备定数量的泡沫灭火器 住宅按楼梯间设置泡沫灭火器小区煤气调压站配电间设置固定或手持式二氧 化碳灭火器。 室外沿主要道路设置消防栓，次消防用水量按升秒计。 小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为或米，以保证消防车行驶。 五环境质量综合保障 水压保障技术 根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调 速水泵加压保证水压和水质稳定。 二绿化生态技术 绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有 小区地面种植耐候耐践踏性草种......”。

9、“.....减少灰尘产生并提供孩童安 全活动场地 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区 绿化率。 三垃圾袋装化收集 本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集 中送往城市垃圾处理场处理。 四生活污水处理 本项目实行雨污分流。雨水排入利源中路雨水管，小区产生的生活 污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利源中路城市污水管进入 开发区污水处理厂集中处理。 实施进度 本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。 本项目从年月开工之日起开发期为年，于年月竣工。销售从 年开始，计划年完成......”。