1、“.....对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。 据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购 买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市 的购买者占了。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地 产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。这就使 得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百 年遇的良机。 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个 信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家......”。

2、“.....似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首 选。尤其是的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现 在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售罄。 所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。 综上所述，二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境 和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 酒店开业之时，仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能 力达不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登环 球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。三亚旅 游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。 从目前来看，酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和 节假日，入住五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不 应求。根据公司提供的资料......”。

3、“.....星级客房接等依然有很 大的市场。二期的开发完全是顺应了这市场需求的。二期 与期联为体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫 无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持 其竞争地位。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块，约，位于中部，南面南中国海， 北靠起伏的山岭和高尔夫球场，紧挨着期，是块优质的 专属沙滩的线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的 块宝地。 因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值 潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 酒店接待能力 实际到访游客数量 市场定位 二期是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目标是 来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产 权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供的自有星级 酒店产权客房......”。

4、“..... 比较分析 在同样的地理条件下，暂时尚未出现可类比的项目，拥有 线海景的凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售的信息。严格 来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产行 业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于期北面的假日酒店。 因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。假日酒店现 在价格定位是元平方米均价。 项目名称 项目位置 开发商 开盘或预计开盘日期 总占地面积总建筑面 积 容积率建筑密度绿化率总套数 层数层户型 项目优势 地处目前房地产开发最佳地大道，分享椰梦长廊之美景处 市中心，生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的需 要 整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目的档次。 项目劣势 项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境 户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求 本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足......”。

5、“.....高层加到不等，均价 客户主要来源以上为内地游客 目前套间设计为房厅厨两卫加阳台，面积在平方米， 间，占 三套间设计是两房厅厨三卫加阳台，面积在平方米， 间，占。 备注三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分 拆。 价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸 纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据 质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本， 从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。 景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在 客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。 具体定价建议如下 相关经济及技术指标 本项目公寓部分销售面积约平方米商业用房部分 约平方米。总销售面积约平方米 本项目总建筑面积约平方米 本项目总投资费用约万元见附件 可销售面积部分单位成本元平方米......”。

6、“..... 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因 素，再酌情提高或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议 第阶段。本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市 场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份 额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高，即 销售平均价格为元 第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式 开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的 认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上 升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高， 即 销售平均价格约为元 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行， 使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中......”。

7、“..... 各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。 备注 此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精 装修全配备价格。 控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比 例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反 映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的 减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。价格分布 不同朝向不同楼层的房屋质素存在定的差距，应加以价格上 的调整。 我们将不同朝向客房划分为多个级别，如下图所示 海景 部分标准层户型可能会根据销售的需 要作适当调整 将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为 六个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公 寓的价格分布......”。

8、“.....在制订详细的价格时要遵循以 上分布规律，以区为基准价格起价，然后按照阴影部分 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套套套套套套 套数共套套套套套套套的价格调整系数进行价格细分调整。 入市姿态及推广时机定位 房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要 结合项目自身特点。 从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最 佳姿态，它应该是 主体工程已基本完成 配套设施已全部到位 外部环境与内部配套已衔接到位 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 物业的管理模式服务项目收费标准已确定 有关的手续及销售文件已全部准备就绪 但针对该项目的特点 自筹资金无法完成项目建设......”。

9、“.....所形成的时间差也不 过是三四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速 度更加迅速 以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心，以达 成对销售信心的有力支持 项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以短平快的推广策略完成项目的销售， 而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响 销售业绩 综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢 占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为年 春节。 届时，硬件及软件配套应达到如下阶段 项目的建筑整体形象已经达到正负零 物业管理模式服务配套收费标准已确定 销售方式及销售价格已经确定 销售方式定位 销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性投 资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地 达到销售目标的销售方式确定下来。 建议该项目的销售方式是 进行公寓的产权销售......”。