资质 三项目建设的必要性 作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民的居住 质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。 本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。市长王歧山指示要加 快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。 另方面，北京城市总体规划提出构建两轴两带多中心的新 城市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环 以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较 长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。 广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积 公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，区是 商品房开发区，主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积平方米，总 建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积 平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居 民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区的辐射地带，项目的建设 弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。 四可行性研究报告编制的依据 关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性 研究报告的批复京计投资字号 关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可 行性研究报告的批复京计投资字号 关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投资函 第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 建设用地批准书京国土用批字第号 国有土地使用证京崇国用第号 国有土地使用证京崇国用出第号 规划意见书规崇意字第号 北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规 复字号 建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字 规崇地字号 建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字 号 建筑工程施工许可证施建字 企业法人营业执照 房地产开发企业资质证书 建设项目经济评价方法与参数第三版 北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标 五可行性研究报告编制的假设和说明 由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据 依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建 字综合确 定。但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的为准。 本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水 排水供暖通气通讯及场地内土地平整。 本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准，未考 虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考虑其他非 正常条件下的取数。 假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。 委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。 六可行性研究报告编制单位和编制人员 可行性研究报告编制单位 北京房地产评估有限公司 北京联盟投资顾问有限公司 二可行性研究报告编制人员介绍 第二章项目投资环境分析 北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五 开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳 定运行态势。 总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展 年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现 两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上 年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值 亿元，同比增长。人均地区生产总值的稳定增长，都说明北京市整体经济 形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的 发展。图北京市地区生产总值及指数变化趋势图 亿元 亿元 指数 人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进步 加大对商品住宅的需求 年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市 总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为 人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数的增加，必为了营造整体商业氛围， 不少开发商选择整体包租或销售。 形成销售情况良好的原因主要有以下四个方面是优越的地理位置二是本地区 的供应总量相对较少，使得市场需求呈现相对旺盛的发展态势三是作为高档居住区的 配套商业，拥有良好的消费群体四是整体经济及环境的改进。 项目周边区域商业房地产价格情况分析 本区域内年商业房地产综合销售均价为元平方米据预售资料 加权平均得出，其销售价格范围为元平方米，项目最低预售售价为铭城 大厦位于花市枣苑元平方米，最高预售价格为新景家园元平方米。 销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位临路状况等的差别，以及进入市 场的时机选择不同。商业房地产价格有从崇文门外大街沿广渠门内大街由西向东以及从 广渠门由东向西价格降低的趋势，广渠门内外差别较大，从广渠门到东三环双井，商业氛围又逐渐浓厚，到富力城商业房地产价格创新高。整体来看，该区域住宅的价格相对 较合理，随着整体商业环境的改善，该区域的商业房地产价格还有定的上涨空间。 六项目与同类竞争项目的比较 本项目主要是住宅兼部分商业物业，根据区位条件相似项目类型相同原则，本报 告选取了四个同类型的竞争性项目进行分析比较，包括华城水上公园富贵园本 家润园新景家园。有关本项目与同类竞争项目的比较分析具体情况如下 华城 华城位于东二环内，崇文区东二环广渠门桥与光明桥之间，护城河西岸，占地 平方米，总建筑面积平方米，板式围合建筑，外有护城河及米宽城市绿化带 园林。空中私家花园设计，双层地下车库，梯户两梯两户电梯配置小时 热水分户式中央空调系统中海物业管理平方米功能齐备的专属会所以及风情 商业街。 目前华城期二期三期商品住宅项目已近售完，四期滨河世家为板塔结合， 年月开盘，预计年月入住，销售均价约为元平方米。为了营造整体 商业氛围，配套底商已选择让大商家整体操作，主要引入超市驻京办事处等，销售前 景良好，价格为元平方米。 本项目位于东二环广渠门桥东南角，与华城整体环境相似，而临路条件更为优越， 更有利于商业发展，但是华城位于二环内，整体环境比较成熟，因此短期看华城条件更 为优越，从长远看，本项目发展潜力较大。 二富贵园 富贵园位于崇文区广渠门内东花市南里，比邻建国门广渠路，与北京大都市 商务区崇文新世界商业区交相辉映，五十多条公交线路，交通便利，配套完善，是二 环内少有的低密度低容积率欧式大型生活社区。 富贵园三期是个相对的小社区，位于富贵园社区的东南角，拥有的门禁系 统。同时，在项目的细节处理上，开发商也下了很大的力气，引用了德国舍菲尔原装进 口暖气片德国原装进口旭格外窗德国霍曼豪华门法国高级品牌罗格朗开关插座和 西子奥的斯电梯等知名品牌产品。主力户型为平方米左右的三居。另外，平方米的居平方米的两居以及平方米以上的大户型设计，满足了业主的不 同选择需求。年月正式开盘，年月入住。近套层带电梯的阳光 板楼，南北通透梯两户户户朝阳，现代欧式的内外设计，小区内引入宽带网纯 净水入户。个别户型还增加了功能房，业主可根据自己的不同需求将其装修成儿童室 家庭室储物间书房等等。半弧形的落地窗设计不但利于观景，同时又增加了采光面 积。 富贵园已建成平方米的星级休闲会所，集星级酒店特点于身，融商务中心 阅览娱乐于体，尽显会所的高档化规模化品质化。 富贵园商业大型商场坐落子两广大街中心路口，是长安街东部沿线商务办公区最近 地生活消费休闲集中。周边分布有数百家企业及政府机构，依托富贵园自身及周边数百 万常住居民，开店时间长，消费内容多，投资收益高。另外随着祟文区政府加大对旅 游娱乐观光体育休闲等行业的发展力度，本商区的流动人口量正在逐年递增， 势必为这里的商业繁荣带来新的市场机遇。富贵园商业，很适宜于大型百货超市电 器家居用品服装餐饮娱乐健身等不同商家的需求和承租。 本项目商品住宅与富贵园相比，区位条件配套设施等都略逊筹，富贵园位于二 环内，而且项目发展已经比较成熟，配套完善，交通便捷，而本项目周边区域环境还有 待于改善就商业项目而言，本项目临路条件略好，本项目临广渠门外大街和二环路， 依托临近建国门外商圈和商圈，具有定的发展前景。 三本家润园 本家润园位于东二环内广渠门桥西米，东二环内崇文区两广路东花市大街角 湾地区，总占地面积约万平方米，地上建筑面积约万平方米，分为高尚纯居住区 和综合配套区。处在国贸建国门新世界三大商圈交汇处，周边紧邻四大公众公园和 公顷集中绿地。 项目由栋层亲水板式建筑错落围合而成，共户。外部是经营种类丰富 的高档配套底商，形成本家风情街，满足日常家居生活，建筑风格简约现代。三重 庭进式园林由六个功能各异的主题景区组成，并以条完整的水系贯穿。两处保留市级 古建筑。项目通过水循环溴化锂直燃