措施落到实处。 建设生态市的总体要求和基本原则。 以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科 学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式 为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为 动力，坚持经济建设与生态建设同步经济发展与环境保护并重经 济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展的生态经济体系自然宜 居的生态环境体系和谐友好的生态文化体系权责明晰的生态环境 执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长促进社会和谐 的新局面，把深圳建设成为充满活力的可持续发展生态市。 在实际工作中应把握好以下几项原则 坚持环境优先。自觉遵循自然规律和经济规律，把环境优先的理 念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上，落实到具体工作中，在 经济发展的同时自觉服从环保要求，不以牺牲环境为代价换取经济社 会发展。 坚持以人为本。把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工作的出发点，保障和鼓励全社会参与环境保护，坚决维护群众环境权 益，切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。 坚持重点突破。重点从源头上防治污染和保护生态环境，加大对 环境污染和生态破坏的综合整治力度，有计划有层次地推进生态市 建设。着力推进特区外环境保护，实现特区内外生态建设均衡协调发 展。 坚持机制创新。突出加强管理体制创新，建立和完善环境保护长 效机制。严格环境保护绩效考核，增强环境监管的协调性整体性。 大力推进区域部门和社会等多种资源的优化配置，建立统协调 高效的环境监管体系。 建设生态市的工作目标。 到本年度，全市生态环境质量得到明显改善，资源利用效率显著 提高，生态环境恶化的趋势得到根本遏制，城区内重点河流消除劣Ⅴ 类水体，主要污染物排放总量得到有效控制，城市的生态格局不断完 善，生态系统功能不断增强，公众生态意识普遍提高。环保投资占 比重达到以上单位能耗控制在吨标煤万元 以下，单位水耗控制在万元以下环境保护基础设施配 套完善，城市污水集中处理率达到以上，污水回用率达到 以上生活垃圾无害化处理率达到以上，危险废物处理处置率 达到二氧化硫和化学需氧量排放总量在年基础上削减 。到年，环境保护和经济社会发展实现良性循环，生态 环境质量明显改善，全面建成生态市。按环境容量优化区域布局。 实施深圳生态市建设规划，将全市划分为重点保护区控制 开发区和优化开发区。逐步提高重点保护区和控制开发区的环境准入 和排放标准。除法律法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发 建设除道路交通设施市政公用设施旅游设施公园四类项目以外 的项目，逐步恢复和提升生态功能在控制开发区内，严格控制土地 开发规模和开发强度，限制不符合生态功能定位的产业发展在优化 开发区内，加快调整产业布局，实行集约开发，提升生态效益和经济 效益。落实总量控制制度，把主要污染物排放总量控制指标逐级分解 到各区各街道，分配到排污单位。 深圳经济特区建设三十余载，市民盼望已久的特区外扩愿望 终成现实，按深圳市环境保护规划，尤其在市区和二线关近距离范围 内，绝不允许新建具有环境污染的项目，对原有的环境污染的项目， 应限期改造，并逐步取缔。本项目的建设正好顺应了这要求。 综上所述，城中村改造有利于调整产业结构改善城市生态环境， 符合深圳市环境保护的要求，是深圳市加强环境保护建设生态市的 要求。因此本项目作为城中村改造项目，对其进行合理的规划及建设 是很有必要的。 三项目建设的可行性 符合列入深圳市城中村改造计划的要求根据深圳市城中村旧村改造暂行规定，城中村有下列情形 之的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组 织进行改造 城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的 村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严 重威胁的 村内存在环境污染治安恶化等问题，严重妨碍周边地区 单位和居民正常经营和生活的 因调整产业结构引进重大项目需要改造的 因其他公共利益需要，市区政府决定进行改造的。城 中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入 本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。 本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金电 路板及模具行业，这些企业在生产加工过程中会产生定量的生产污 水有害气体及噪声等污染，存在环境污染，且城中村内股份合作企 业要求进行改造，因此该项目符合列入深圳市各区城中村改造计划的 要求。 该项目的建设符合深圳市城中村改造的政策要求 深圳市城中村旧村改造暂行规定第四条指出，鼓励国内外 有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内 股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改 造项目符合条件的，也可以建设所在地城中村改造项目。第十条指出，城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件开 发建设项目符合城市规划的有关要求二明显改善村内及周边地 区的生态环境市容市貌交通环境及其他生活环境三增加绿 地面积完善公共基础设施四村内及直接受改造增长，价格高开高走二是深圳经济发展的强 大后劲和政府的大力规划促进写字楼市场的繁荣发展，不少国际知名 公司进驻市中心区，增加写字楼的有效需求三是写字楼是比较稳健 的投资品种。从年国家特别加强对住宅市场的宏观调控后，部 分投资者转向非住宅市场，促使非住宅物业的迅速发展，写字楼的畅 销是其中之。商业娱乐用房是新建商品房非住宅的重要组成部分，由于受宏观调控的影响，部分住宅物业的投资者涌向商业娱乐用房市 场，需求增加，快速拉升价格，在售的商业娱乐用房分布比较广，关 内外都有，关内推出的商业娱乐用房，价位已经很高，但大部分都比 较畅销，关外的商业娱乐用房销售价格随着住宅价格上涨也不断攀 升，主要是伴随深圳经济的稳步发展，人口迅速增长，投资者对深圳 的商业市场前景看好。 从入市新盘的区域和各行政区的推盘量来看，深圳房地产开发的 主战场依然集中在关外，二线关外入市的新盘数量占到入市新盘总数 的左右，超过关内四区的总和。 通过上述分析可以看出，在土地资源有限的深圳房地产市场，住 宅供应日益减少，相信在未来住宅的供应将会更加有限。由于深圳关 内房地产市场的逐步发展成熟，关外占有住宅开发的很大份额，关外 已成为房地产市场开发的主战场。 市场供应分析 据搜房网房源中心统计，年下半年深圳计划开盘项目 个，比上半年的个开盘量增长。其中纯新盘开盘个，老项 目后期开盘个。其中宝安预个龙岗个，两区放量急剧增 加，南山福田罗湖盐田的放量缓慢增加，计划开盘均价略有下 降，但以上楼盘价格待定 从目前公开的数据来看，上半年上市公司并未减缓工程进度或停 工，所以到下半年新房供给量会比较大，所以预计下半年深圳的房价 将出现松动。业内人士认为，房地产现在还是卖方市场，新盘的推出节奏是掌握在开发商手中的，开发商有各种办法决定推盘的进度。另 外，房地产市场并不是按供求关系来决定价格的，因为房地产有着很 强的投机属性。所以，对房价起决定性作用的因素不是新房的供应量， 而仍然是房地产的调控政策。 市场需求分析 深圳共成交新房万平方米，同比减少年深圳经济持 续保持回升向好的态势，主要经济指标平稳增长，较好地完成年初预 定的各项目标。房地产开发投资亿元，增长，虽然 年上半年成多，上半年住宅市场从暖春走向冰夏，土地市场也由暖转 冷，但是由于深圳可供开发的土地资源十分有限，上半年公开出让的 土地资源甚少，土地资源的紧缺，已成为制约深圳高速发展的房地产 的大重要瓶颈。又加上，从现在起开发需个月时间。所以， 综观全局，房地产市场的前景是乐观的。 价格分析 年上半年是楼市调控的高压期，系列打压政策的密集出 台，特别是有史上最严之称的国十条出台后，效果立竿见影，成交 量暴减，房价疯涨的势头也得到遏制，并出现回落的苗头，但与去年 同期相比，房价仍然相当高。根据深圳房地产信息网的监测， 年上半年深圳住宅的成交均价大致呈先攀升后回落之势，特别是在 国十条出台后，新房成交均价下跌明显，月份的成交均价已跌至 元平方米，较月份的峰值元平方米下降元 平方米，降幅接近，需要说明的是，房价的回落大部分的原因是缘于成交结构的变动，即成交物业逐渐低端化低价格，另方面， 新政带来的特价房也是导致房价回落的原因之。 虚高的房价，吸引了部份的投资客，特别是豪宅市场，他们总是 希望能高价出手，获取可观的利益，投资客的手中往往握有好几套物 业，在房源有限的深圳市场上，不少自住型买家的需求反而不能得到 满足，这就进步加剧了供求不平衡的矛盾。这种矛盾的加深，也进 步刺激了深圳的楼市，加剧了房价的上涨，未来深圳楼市价格必然 稳中有升。 客户群体分析 根据市调得知，深圳住宅市场的客群主要有以下三大类 居家型置业者 此类置业者购房的目的是为了自住，因此他们倾向于购买配套比 较齐的大型社区，大型社区里的二房三房是他们青睐的物业类型。 过渡型置业者 这类客户群大多购买小户型项目，他们大多比较年轻，希望能 筹足首期款供房，受到经济制约，这类人群往往比较看好关外小区， 他们购房虽然也是用于自住，但当条件成熟有了充裕的经济时，可 能变卖该房，或用于出租。 投资客 近两年，房价的飞速增长，吸引了不少逐利的投资客的关注。他 们般都是再次置业，都有较高且稳定的收入，或者原有定的投资 资本，他们置业的目的