1、“.....居民收入也相当丰厚， 月南宁市个人所得税入库为万元，同比增长，意味着职工收 入有大幅度的提高。 考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由年的 下降为。而设备用品及服务医疗保健娱乐文教支出交通 和通讯支出比重分别由年的上升为。城市居民家庭消费质量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修 支出的上升。年，南宁市居民人均购建房支出元，比上年增长 年人均住房装修服务支出元，增长年人均家具材料 及室内装饰品支出元，增长倍......”。

2、“.....住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项 目开发提供了良好的契机与发展空间。 社会与文化因素 南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊 的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后， 年设南宁省辖市为广西省会，年广西壮族自治区成立，南宁为自治 区的首府至今。 改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力努力塑造城市新形象， 经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。南宁市民风淳朴，观念开 放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公 德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得 以不断提高。 了解南宁的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据......”。

3、“.....从它们身上往往能够反映出当地人们的些突出的生活习 惯及行为特征。 南宁带的方言，主要有官话壮话平话白话四种。随着时代的发 展，城里人已不讲官话壮话和平话了，白话粤语和普通话汉语是 南宁人现时的日常用语。南宁白话是南宁代表性的地方语言，源于广东话据 说是广东商人传入的，但由于地域的原因，南宁白话和广东话在语调上还 是有些区别。 南宁的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜嫩爽滑，与广东 口味极为相似南宁市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶壮族糍粑瑶 族竹板鸡苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族风情南宁市具有地 方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆海鲜馆香肉馆牛杂馆鹅餐馆等 这些以珍奇精美取胜的食肆，深受食客的青睐南宁的传统风味小吃， 有粉面糕饼甜品油炸酸品冷食杂食九大类，具有南方特色。 而南宁人对食的追求并不亚于以食在广州著称的广州人......”。

4、“.....专程到家餐馆尝特色饱口福。 通过重点考察南宁市民的语言饮食习惯，可以发现，南宁人与广东人 在生活习惯方面较为相似，而且南宁人普遍接受广东的生活模式，承认广东 与其地区相比，具有定的先进性，以缩小南宁市与国内先进城市差距作为 城市发展目标。 政策与法律因素 国家及南宁市房地产相关政策法规 年月房地产法律法规对房地产的影响 年月日建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为 的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量，保护购房 者的利益。 年月日建设部出台了住宅室内装饰修理管理办法，原因 在于毛坯房在家户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大违 法违规现象多危及建筑物性能经济纠纷增多消费者合法权益不易保障 装修施工扰民等，并存在偷漏国家税费的现象......”。

5、“.....活跃房地产市场，使房地产市场既活跃 又有秩序，切实保障购房者的权益。 年月日国土资源部正式发布了并从即日起施行招标拍卖出让 国有土地使用权的规定，规定共条，主要明确了招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权的法律依据原则范围程序和法律责任等。 年月日国土资源部下发了关于进步规范建设用地审查报批 工作有关的通知，目的为规范建设用地的审查工作，实行最严格的土地管 理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必须用地提供保障。年月日由建设部起草，国务院法制办公室公布物业管理条 例草案，向各界征求意见。条例共分章条，内容涉及业主业主 委员会和业主大会的职责前期物业管理物业管理服务物业的使用与维 护以及相应的罚则等多方面。这是国家出台的第部关于物业管理的行政方米，销售金额亿元，二 级市场商品房成交套......”。

6、“.....成交金额亿元， 发展势头迅猛。进入年市场发展驶入快车道，商品房销售面积 万平方米，销售金额超亿元，二级市场完成销售面积万平方米， 销售套。从而迈上市场发展的第三个台阶。具体数据如下图表 表图， 年份表 预测 本年完成投 资额 年份 预 测 实际上销售单价元平方米 实际销售面积万平方米 实际销售金额亿元 住宅市场总体供需分析 市场总体呈现供需两旺。年下半年南宁房地产开始复苏，到 年高速发展。年，据房产局资料统计表明，年商品房实际销 售个亿，比年增长表，图 近年南宁房地产有关指标 年份 施工房屋面积 本年新工房屋面积 竣工房屋面积 别墅市场总体供需分析 年别墅产品大扩张，只是年秦响别墅产品大比拼的前奏......”。

7、“.....目前已开工的别墅项目总体供应不低于套，其中以联 排别墅为主，不少于套。年售出的别墅不到总供应量的，这 与别墅产品的价格地段交通小区环境安全程度物业管理，以及消 费者的消费观念消费水平有着密切的联系。表，图 序号项目名称总供应量 荣和山水美地 橘郡阳光别墅 玫瑰园宁汇新天地 龙胤花园 大自然花园 丽水湾 翡翠园 商业物业大幅度增加 根据市场调查研究表明，南宁市去年批出的商业用房面积不少于万平 方米，其中集中分布于市中心，大连万达商业广场万多平方米，根德 商业广场万多平方米，外滩新城万多平方米，总共已达多万平方米， 还有分布于新民路的太阳广场民族大道的欧景城市广场，以及琅东的金湖 广场文德广场亚航财富中心佳德鑫水晶城东方曼哈顿地王商务 国际中心南湖国际广场香榭里等商业物业......”。

8、“.....新和平商场的经营 万达商业广场和新朝阳商业广场的建设进步增强老城区商业的龙头地 位，在此基础上，由于城市发展向东迁移，围绕金湖广场带崭露商业气息， 随着年底金湖广场的投入使用，会相应带动周边带的商业物业的争速发 展，同时国际会展中心的完工，金湖广场带的商业氛围将会更加突显。在 未来年，琅东金湖广场将是个新的商业副中心。 表，图南宁市近年相对新增大型商业物业 物业名称新朝阳商业广场华星时代广场外滩新城新和平商场万达商业广场太阳广场欧景城市广场 面积平方米 办公楼市场总体分析 根据房产局统计资料表明，年办公楼成交面积平方米，比上 年同期增长。目前南宁纯写字楼尚未真正成熟，或者是档次满足不了部 分企业的需求，年南宁新增纯写字楼几乎没有，仅有昨和园皓月大厦 和金湖大厦，据部分想购买写字楼的单位反馈的意见，不是没有人购买写字 楼......”。

9、“.....大部分想购买写字楼的单位总结 条银行不能像购买商品房那样提供按揭贷款。这种政策的限制，严重制 约着写字楼的健康发展，因此，就像上面所说的，南宁写字楼举步为艰。为 适应市场经济的发展需要，非写字楼商务公寓开始担负着写字楼的角 色，分布于琅东金湖广场周边的商务公寓的畅销就是最好的见证。但随着市 场经济的迅速发展，市场需要的是纯写字楼，而非商务公寓式办公楼，纯写 字楼是市场发展的方向，这是经济繁荣与发展的必然。 表，图 南宁市历年办公楼销售 年份预测 办公楼 消费者购买行为特征 随着南宁房地产开发走向规范化，消费者对购买房产的消费意识提高， 购买行为开始有了新的动向特征购房不再跟风，人云亦云开始由单元 转向多元，大量收集各楼盘信息，才作购买决定由紧缺型逐步向舒适型 享受型购买行为转变，并且注重开发商的实力社会形象......”。