且比较陈旧，在很大 程度不能满足品居民的需求，要想真正城市化进程加快，基础设施建设必须提上 日程。 商业商业在品地区处于初级阶段，商业气氛不浓，都是街道门面独自 经营，经营的品种是日常生活用品居多，装修方面只是简单休整下就开业了，更 谈不上服务水平了。 工业工业基础非常薄弱，方面是数量少，另方面是规模小。 综上，十五规划的大环境为品发展提供了个很好的机遇城市外 环龙腾大道南泉大道的节点为品发展带来了个良好的契机城镇商业氛 围工业发展得不是很理想使得品开发的空间巨大还有品天然的青山绿水茂 密竹林以及其浓厚的人文环境都是相对理想的投资地点。第二部分市场调查和竞争分析 重庆酒店发展状况 重庆作为中国西南地区惟的直辖市，经济发展势态良好，商务活动频繁，各 种大型会展也经常在此召开，地区性作用逐渐增强，国际资金纷纷涌入，产业不断 升级换代，酒店业市场发展潜力巨大。从全国酒店业发展来看，各地对酒店开发可 谓是方兴未艾，而重庆酒店业还处于发展中阶段，期待着有更多眼光和胆识的人涉 足。从目前重庆的城市规模城市形象商务旅游需求角度分析，重庆的高端酒店 数量已经在逐步增加。据统计，年前，重庆星级酒店不过家，其中仅有 家五星级酒店，而现在，重庆星级酒店总量已达家，三星级以下酒店含三星 占总体酒店数量的，四星五星级酒店已有家占酒店总量的，如重庆 申基索菲特大酒店五星重庆万豪酒店五星重庆国贸豪生大酒店 五星重庆洲际酒店五星等。 尽管金融危机尚未见底，甚至逐渐扩至实体经济，酒店业入住率下降供大于 求减价揽客等不利竞争频频出现。重庆酒店业在金融危机中推出了特色套房系 列，为客人提供细分化服务等措施，酒店业还是表现出了稳步增长的迹象。近年重 庆四星级以上酒店平均客房入住率保持在至之间，高星级酒店的经济效益 普遍较好。假日期间，重庆四星级以上酒店平均入住率达到以上。 酒店区位概况 酒店位于重庆市主城区南部巴南区，全区幅员面积平方公里，辖 个街道个镇，总人口万，是重庆市南部新兴工业大区，近郊短程特色 旅游区，重要农副产品生产加工基地，属重庆都市经济发达圈。巴南区工业 基础雄厚，境内大中型企业众多，是重庆市汽车摩托车生产基地。 年，全区实现国内生产总值亿元。 巴南区区位优势明显，北距重庆市中心公里。长江横贯区境，鱼洞 李家沱和马桑溪三座长江大桥沟通南北。渝黔高速公路上界高速公路和即 将动工，通信网络电水气等基础设施充足完备。酒店附近有宝岛康体中心航空俱乐部台湾女子高尔夫俱乐部生态 休闲体验园黄金沙滩等娱乐休闲场所，是人们挥洒活力汗水放怀畅快的 好地方。 此地文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵，自然风光和人文景观均有定 特色，是旅游的好去处。全区的森林覆盖率超过，以山水园林 洞为代表的旅游资源十分丰富，是中国优秀旅游城区。重庆四大温泉 巴南独占其二，即南温泉东温泉，尤其是素有天然桑拿浴美誉的东 温泉热洞更是亚洲绝川东小峨眉圣灯山被誉为植物基因 宝库，樵坪山云篆山古战场遗迹依稀可辨。 酒店经营指标分析 重庆实施十五以来，在市委市政府和国家旅游局的正确领导下，开展 生态旅游主题年为主线，以及主办重庆三峡国际旅游节和重庆山水都市旅游 节，大力宣传促销，不断拓展海内外旅游客源市场，旅游业实现了又好又快的发 展，其中国内旅游稳步增长，假日旅游快速发展入境旅游增势明显。重庆市主要 旅游经济指标常年保持高速增长趋势，为酒店的客源提供了保障。 重庆市近几年接待旅客览表 单位万人次 年度 接待人员 类别 年 年 年 年 年 年 接待国内旅客 接待境外旅客 总接待旅客 旅游总收入亿元 占全市 酒店竞争对手分析及发展态势年以来，重庆五星级及其以上的酒店有家，其中已经建成的有家， 在建的有家。 重庆酒店几家五星酒店览表 房间牌价元晚 酒店 数目标间豪华间折扣 重庆申基索菲特大酒店 重庆万豪酒店 重庆国贸豪生大酒店 重庆海逸酒店 重庆洲际酒店 重庆南方君临酒店 重庆欧瑞锦江大酒店 重庆金科大酒店 今年四月，重庆首家超五星级酒店喜达屋集团旗下的艾美酒店在南岸区南 坪商圈封顶，预计年底开业。 近日，重庆正大力发展服务外包产业，巴南规划了南泉服务外包产业园，位于 巴南鱼洞和李家沱之间将建立龙洲湾新区五星级酒店嘉瀛豪生酒店，是巴南 与世界强的合作项目，建成后将结束巴南区没有五星级酒店的历史。 重庆市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的。加上亚洲经济的稳步增长也将 有利于酒店房价及入住率的增长。长期来说，重庆市将有更高档酒店落成，使整个 市场的竞争转趋剧烈。 海峡两岸度集团预订系统。主要为本集团中的成员提供服务，也为其他酒店提 供预定服务。 特许经营预订系统。主要是那些酒店管理水平很高酒店品牌张力很强的 酒店，在全球全国全省设立特许经营权，为取得特许经营权的酒店提供预订系 统服务。 •第三方销售 旅游机构。旅游机构是中国酒店企业争夺得最激烈的分销渠道，分为旅游 批发商和旅游零售商。旅游批发商专门从事包团旅游和销售活动，通过与航空公 司轮船公司酒店直接谈判，安排组织各种不同时间目的地与相应价格的包团 旅游，再向旅游零售商或者旅客销售。旅游零售商向旅客提供咨询服务导游交 通工具安排和吃住游。 酒店代理商。作为专门为酒店推销并接受客人预订的中间商，熟悉市场情 况并与主要客源市场联系密切，具备完善的推销系统，拥有经验丰富的推销人员。 客运机构。许多航空公司铁路列车轮船公司长途汽车公司除了向客 人提供交通运输服务外，还普遍以中间商的身份向客人介绍酒店和代酒店接受订 房。 会议促销机构。以组织会议为主的代理机构和销售组织，不但策划组织 会议会展，而且把交通住宿旅游娱乐等有机地融为体。他们往往成为酒 店很重要的销售渠道。 酒店协会和旅游协会。酒店协会和旅游协会不是酒店集团，不拥有也不经 营任何酒店，但能够为酒店旅游机构成员提供促销与预订服务。第六部分项目投资估算 项目基本数据 项目面积平米 土地面积约合亩 二建筑面积 三停车位个 四容积率 五绿化率 计费方法依据说明 本项目的投资成本费用估算依据 重庆市物价局公布的经营性收费中有关园林建设招标等收费标准 重庆市颁发的有关建设方面的税费文件 贷款利率贷款基准利率浮动利率 中国人民银行最新调整的至三年贷款基准利率，上浮，最终利率为 。 ④其他相关资料 投资估算内容依据 重庆市商品房价格计算暂行办法 建设项目经济评价方法与参数第三版 房地产开发项目经济评价方法 项目开发投资估算过程 土地取得费用 该项目土地费用包含土地拍卖价金，土地交易服务费及交易契税。 土地交易契税计税价为拍卖价款。本工程土地面积亩，土地价格万 亩。 期工程土地费用表 土地费用金额万 土地费用 前期工程费用 计算方法为计费基础费率。其中估算投资额为项目建安工程费。 前期工程费用表 序号项目计费基础费率估算成本万元 市场调查及产品策划估算投资额 规划设计费建安工程费 地质勘察费总建筑面积 可行性研究费估算投资额分档收费 施工前场地准备费土地面积 环评费建安工程费 合计 建安工程费 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费结 构建筑特殊装修工程，设备及安装工程费给排水电气照明电梯空 调煤气管道消防防雷弱电等设备安装，电梯购置安装费，智能设备购置 安装费等。 建安工程费用表 序号项目计费基础费率估算成本万元 土建费用建筑面积 装饰工程建筑面积 室内装饰建筑面积 公共区域装饰建筑面积 防盗门建筑面积 消防工程建筑面积 水电工程建筑面积 安防工程建筑面积 五通费总套数元户 光纤电视安装工程建筑面积 智能化设施建筑面积 电梯安装工程电梯台数万元部 合计基础设施建设费 基础设施费包括供水供电供气排污排洪道路电讯环卫等。通常 粗略估算采用单位指标估算法。计算方法计费基础费率。 基础设施费 序号项目计费基础费率估算成本万元 供水工程建筑面积 总评供配电及照明工程建筑面积 排污建筑面积 燃气工程建筑面积 合计 开发规费 开发规费 序号项目计费基础费率估算成本万元 城市配套建设费交建筑面积 人防费交半建筑面积 规划许可执照费建筑面积 房产测绘费建筑面积 施工图审查施工图设计费 招投标服务费建安工程费 工程监理费建筑面积 散装水泥费建筑面积 其他不可预见税费建筑面积 合计 管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各 种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险 费等。本项目投资估算按照建安前期基础设施费来计算。 管理费用表 序号项目计费基础费率总额万元 管理费用前期建安基础设施费 建设期利息建设期利息为建设期间应计贷款利息。本项目贷款总额为万元，贷款期 限为年，基准利率为，本项目执行利率为基准利率上浮，即。 建设期利息表 序号项目计费基础费率总额万元 建设期利息贷款总额 不可预见费 不可预见费用为除去土地和安置费用的总和费用的计算。 不可预见费表 序号项目计费基础费率总额万元 不可预见费除去土地和安置费用 项目开发投资估算汇总 投资估算汇总表 序号项目金额万元 土地费