1、“.....市委市政府围绕建设国 际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游 城市的前列。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。 据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购 买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市 的购买者占了。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地 产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。这就使 得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百 年遇的良机。 年......”。

2、“.....我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在 中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首 选。尤其是亚龙湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚 现在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售 罄。所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。 综上所述，天域二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境 和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析天域酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱家五星级酒店，客房接待 能力达不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登 环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。三亚 旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机......”。

3、“.....亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末 和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就 供不应求。根据亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远 大于酒店接待能力与增长速度之比如下 图例表 单位万人次 年年年年年 从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有 很大的市场。天域二期的开发完全是顺应了这市场需求的。天域二 期与天域期联为体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其 毫无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保 持其竞争地位。 酒店接待能力 实际到访游客数量 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块，约，位于亚龙湾中部，南面南中国海， 北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着天域期，是块优质 的专属沙滩的线海景地......”。

4、“..... 因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值 潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 市场定位 天域二期是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目标是 来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产 权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供亚龙湾的自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千 万以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有 线海景的凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售的信息。严 格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产 行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于亚龙湾天域期北面的华宇皇冠假日 酒店......”。

5、“.....所以与本项目存在不可比性。华宇皇冠假 日酒店现在价格定位是元平方米均价。 项目名称项目位置 开发商 开盘或预计开盘日期 总占地面积总建筑面 积 容积率建筑密度 绿化率总套数 层数层户型 项目优势 地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处 市中心，生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的 需要 整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目的档次。 项目劣势 项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境 户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求 本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。 宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 销售价格元起，高层加到不等......”。

6、“.....具有共同的特点 都位于亚龙湾。 均为新建项目 本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势 位置更好，我们为临海线， 产品概念户型设计更符合市场的需求突出旅游房地产概念， 迎合客户对。 单间是房卫阳台，带个小型的衣帽间。面积在 平方米，间，占。 双套间设计为房厅厨两卫加阳台，面积在平方米， 间，占。 三套间设计是两房厅厨三卫加阳台，面积在平方米， 间，占。 。备注三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分 拆。 价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸 纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据 质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本， 从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。景观较好的套房虽然价格较高......”。

7、“.....再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。 具体定价建议如下 相关经济及技术指标 本项目公寓部分销售面积约平方米商业用房部分 约平方米。总销售面积约平方米 本项目总建筑面积约平方米 本项目总投资费用约万元见附件 可销售面积部分单位成本元平方米。 平均售价制定建议公寓部分 毛利润公寓实收售价公寓单位成本 元 毛利润公寓实收售价公寓单位成本 元 毛利润公寓实收售价公寓单位成本 元。 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因 素，再酌情提高或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比 项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议 第阶段。本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市 场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份 额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高，即 销售平均价格为元第二阶段......”。

8、“.....由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的 认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上 升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高， 即 销售平均价格约为元 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行， 使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销 售在单位成本的基础上提高 销售平均实收价格约为元。 各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。 备注 此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精 装修全配备价格。 控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比 例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反 映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的 减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率......”。

9、“.....应加以价格上 的调整。 我们将不同朝向客房划分为多个级别，如下图所示 海景 部分标准层户型可能会根据销售的需 要作适当调整 将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为 六个级别，并配合不同楼层的价差，调整出 不同公寓的价格分布。 价格区域分布表 底纹部分为价格调整系数 说明以上价格区域分布表表明，在制订详细的价格时要遵循以 上分布规律，以区为基准价格起价......”。