三季度国内生产总值近万亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长 较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。 其中，房地产开发投资万亿元，增长。城乡居民收入继续增长，城镇 居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。 从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预 期方向发展，经济向好的势头进步巩固。从实体经济的表现和投资消费出 口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好 表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最 近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着 未来经济的较好表现。 二房地产业发展状况 年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售 面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营 性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品 住宅增量，达到和。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下， 房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增 长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升 的态势。 三房地产产业调整状况及趋势分析 政策调整 年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条， 二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保 障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自 住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低 于，贷款利率不得低于基准利率倍的政策。 年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分 城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件的实施细则。 趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展 商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长城市化的快速推 进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市 场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。 城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼大型商业体综合性专业 商业中心，个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之。受 年系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态 势，而未受到政策影响的商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部 分成为消费群体的购房目标。 小结 国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况 下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当 部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大 的机遇。 二区域市场分析 区域整体经济运行状况 兰州市整体经济运行情况 图兰州市年增量图 兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增 长，达到亿元，力争突破亿元。人均国内生产总值年均增长， 达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投 资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全 社会商品零售总额年均增长，达到亿元。三大产业增加比重调整到 。依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。 雁滩板块整体经济运行情况 雁滩是兰州城市的北大门，现有人口万余人，其中常住人口万余人， 居住半年以上的外来人口万余人。雁滩由早期的黄河中的滩地转变为蔬菜 水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区的确立，目前，雁 滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝 绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场。而区域内房地产经济极 大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进步加快城市化步伐。 小结 从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶 段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济 结构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产 业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大，雁滩 预计额 亿元 年 年 年 年 年 年 区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发 展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区 概念的提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带 动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消 费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其长线合作休闲娱乐品牌，先期入驻降低 本项目投资和后期运营风险。 项目总用地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中地 上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。项目的建设内 容包括大型购物中心，写字楼五星级酒店室外步行街底商住宅 等。主要技术指标详见表。其他指标见表表。 序号名称单位数量 规划用地面积万 二总建筑面积万 地上总建筑面积 地下总建筑面积 三容积率 四建筑密度 五绿地率 六建筑高度 七地下停车位个 购物中心 精装写字楼 酒店式公寓 表主要技术指标表 序号项目名称建筑面积万 购物中心总建筑面积 地上建筑面积 室内步行街 万千百货 娱乐楼 商管用房 地下建筑面积 超市 设备机房 地下停车及辅助 二蜡烛写字楼建筑面积 地上建筑面积 三五星级酒店建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 四商铺总建筑面积 室外步行街建筑面积 底商建筑面积 五物管用房建筑面积 六住宅公寓总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 表建筑明细览表 序号名称建筑面积万 室内商业步行街 万千百货 娱乐楼 国美 电玩 量贩式 电影城 影城夹层 超市地下层 表购物中心业态明细表 五市场可类比项目市场调查分析 根据本项目立项总体定位城市综合体，此类定位项目在兰州市尚属首 次，从标准意义上讲，兰州市没有可类比项目作为调查对象进行类比分析，但考 虑市场租售情况比对，现参看对外以城市综合商业区为主要宣传口径的瑞德摩尔 进行类比分析，以期在定价和租赁换置方面给予开发企业参考。 兰州城东核心区瑞德摩尔 图瑞德摩尔购物中心平面布局说明 瑞德摩尔城市购物广场其前身为兰新商业广场始建与年月，占 地亩，已建成商业面积万平方米，住宅物业万平米，共有商城座， 分别为万国港太平洋城大西洋城波罗的海城地中海城爱琴海城珊瑚 主要经营家电，足 浴餐饮等，铺面 月租平方 米，人流量较大。 周二中午估测街 面人流量人 分。 大西洋，主要经营电器及厨具还有旅游商品，楼 上还有快捷酒店，餐饮网吧健身多种娱乐 会所，楼上店面租金平方米 位于大西洋外侧条街，人流量较大，有 农行要点小吃酒吧家电等，小吃 家电等经营状况良好，酒吧客流量较少。 王府井百货，是大型购物商城，经营流品牌商品， 物价昂贵，商场内人流较少。负楼为超市，还有多 种小吃店，楼上还分别有电影城中西餐足浴花 之林桌游吧等，以及万国港写字楼。楼外侧有肯 德基影楼冷饮店工行等，经营状况良好。 太平洋商城，人流稀少，主 要经营家居和体育健身器 材，二楼月租平方米， 楼月租平方米。 商城楼外侧店面，主要经营童装文 具，店面租金月平方米， 不久要涨到平方米。 海城等。瑞德摩尔城市购物广场作为西北最大的购物中心，目前已形成七星 拱月的商业布局。 作为西北最大的购物中心，瑞德摩尔分成几个经营业态各异的商业步行街， 经营状况尚可，人流量人分钟，准客户比例较高。与城中张掖路步行街相比 较，其经营以批发经营为主，以区域代理展示为主，租金水平售零售影响小，浮 动速度较慢且明显低于张掖路。 六项目定位方案市场竞争分析 项目总体定位为兰州市旗舰型高端商业综合体。 客群定位 本项目公寓住宅客户定位立足于兰州市区本地客源，并直接面向兰州市周边 客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员政府企事业单位个 体工商户市区挤压人群经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员支柱 型企业的中层管理人员侨胞部分小私营企业主等。 商业用房主要客户为私企老板个体经商者海外华侨商业经营者企事 业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力敏锐的投资眼光， 投资意识强烈，关心商业是否统管理，有持续运营能力。 价格定位 价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为 敏感的因素之，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之。然而， 成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的种策略，以此配合营销组合中 的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。 通过对竞争项目年月份商品住宅成交均价对比分析，成交均价在 元平方米之间。大连万达商业地产股份有限公司作为中国商业地产的 领军企业，以较强的品牌优势和市场号召力，在中国商业地产行业内居于绝对领 先地位，广场作为高端商业城市综合体项目，定价应略高于市场平均价格， 高层住宅单价可定在元平方米。 从年月年月兰州销售型商铺供求和成交价格走势