1、“.....随着路实现与科苑路的连通，可达性受到定制约周边交通条件项目所处宏观区位路网交通较为便利，项目位于科技园中区东部，南北方向从东到西依次为铜鼓路科苑路科技中三路科技中二路和科技中路，东西方向从北到南依次为北环大道高新中路高新中二路高新中三路高新中四路和深南大道。城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。五项目建设期项目年第季度开始土方及前期工程，计划于年季度末完成竣工验收，共约年。二投资环境及房地产市场分析宏观经济背景分析年深圳市地区生产总值达，亿元，在全国大中城市中排在上海北京广州之后，位列第四，比上年增长，高于全国个百分点，表现出了平稳增长态势，但较年的的增速有所放缓。工业总体增速保持平稳，其中电子信息行业增长尤为迅速。深圳市整体经济对外贸的依存度不高，目前只是阶段性放缓，未来有较大的发展空间和良好契机。随着珠三角区域轨道交通的建设，深圳市区域城市地位将逐步提升......”。

2、“.....这将为企业发展提供契机，同时也将拓宽置业需求。规划在建的广深莞香港铁路，将扩充城市边界，拉近深港距离，为深港体化奠定基础，提升城市置业人口的吸纳能力，并为企业发展提供更加广阔的空间。二深圳市土地及写字楼市场运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析如下市场格局深圳市特区内办公物业市场主要分布在罗湖蔡屋围片区福田中心区中心西区南山科技园片区四个区域。其中，福田中心区以高档写字楼为主，罗湖蔡屋围发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。四项目定位及发展评估项目定位产品定位基于市场分析和项目分析，判定项目的产品定位，判定依据如下本项目形成了相对独立的小型园区片区市场对办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好独立小型园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业类型片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。判定结论项目应顺应市场发展......”。

3、“.....应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降低市场风险完善项目的相关配套，增强市场竞争力。项目产品定位拟为地块建设栋层高科技厂房地块建设栋层的科研办公楼，定位中端地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂的层建筑。基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨询服务类企业。价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。基本原理根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内的物业作为比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定个客观的租金水平。市场案例根据市场调查......”。

4、“.....中区的办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面的溢价因素。考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年的幅度增长。另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目个车位的租金为元个公司取得项目用地使用权，土地使用年限为年，从年月日至年月日止......”。

5、“.....就深地合字号及协议书的有关条款进行修改，深圳市规划国土局同意地块土地使用年限为年，即从年月日至年月日。年，经深圳市规划与国土资源局同意，签订补充协议，将项目用地的使用权变更为深圳市特发信息股份有限公司，其土地使用年期与原合同保持致。目前，公司已取得土地建设用地规划许可证，其他有关手续正在办理中。三项目位置深圳市南山科技园特发信息港期项目地块位于南山区科技园科丰路，属于南山科技园中区四项目环境特发信息港整体形成了相对独立的小园区，地势北低南高。其中已建建筑信息港大厦和厂房目前用于深圳市特发信息股份有限公司自用和对外出租期项目待建地块共有三个地块，为本次可行性研究的对象，三个地块均呈较为规则的长方形，地面平整，利于开发建设。图项目地块分布示意图项目周边及交通情况周边环境项目周边多为旧工业厂房和住宅小区，物业档次参差不齐，建设略显杂乱。微观交通条件项目微观位置不够理想，对外通达性较差......”。

6、“.....北侧的琼宇路需经科伟设计配套管理区珠宝设计管理区珠宝设计配套管理区为幢层现代中国式建筑组成，面积约平方米。建筑上利用白墙黛瓦凸显中国历史悠久文化底蕴及珠宝企业内涵。珠宝设计配套管理区按需求分为三部分幢为珠宝设计生产楼，进行珠宝首饰设计小型加工生产及维修幢为珠宝软件开发管理楼，为园区珠宝品牌提供专业软件开发管理和服务幢为商务会议楼，将不定期举办大型国内国际珠宝研讨会交流会珠宝专业培训会珠宝拍卖活动专业人员资质培训等。此外，还设计多个珠宝交易洽谈室，方便珠宝商进行谈判和交易。完善配套设施及全方面服务提供建成后珠宝交易配送区计划配套有人民银行验金点珠宝鉴定中心，并有税务银行保险等服务机构。还将有快递小时滚动珠宝信息屏幕全方位国际珠宝信息意园占地面积约为亩，约平方米，计划总建筑面积平方米，总约投资亿人民币，计划引进国内外知名珠宝生产零售企业多家，珠宝经营及相关领域数百商家充分挖掘珠宝产业内涵......”。

7、“.....将国际珠宝文化创意园打造成个现代服务业珠宝区域总部，打造中国珠宝专业区域化管理格局。国际珠宝文化创意园建成后，还将进步带动周边相关产业振兴和配套设施发展，形成珠宝经济产业链和经济圈，为提供上万个就业机会，促进经济发展。为保证国际珠宝文化创意园项目成功实施，我们特别编制了现代服务业区域总部国际珠宝文化创意园，对打造地区珠宝区域总部进行论证和剖析，同时就连锁发展有限公司自身生产销售需求及配套珠宝产业链支撑等对打造珠宝区域总部作用进行分析，证明国际珠宝文化创意园项目必要性和生命力。三企业概况项目公司连锁发展有限公司二成立日期年月日三经营范围许可经营经营项目无。般经营项目金银珠宝首饰回收加工生产销售展览维修工艺品制造销售金银铜工艺品表面处理服务贵金属经纪百货交电销售物业管理。四企业类型有限责任公司五注册资本万元人民币六注册住所经济开发区龙腾南路号七法人代表八企业目前业务开展情况介绍连锁发展有限公司于年月成立......”。

8、“.....目前已在等地区开设直营店柜余家。以新产品新形象新服务为品牌提档升级，以先进经营理念和百年诚信品牌内涵作为产品品质信誉保障。遵循亲和企业文化，秉承做事，企业价值观，继往开来，把首饰品质与完美带给顾客，打造最值得信赖民族珠宝品牌。连锁发展有限公司主营黄铂金钻石翡翠等全品类珠宝销售，与深圳上海多家供货商建立年战略性合作伙伴关系，如深圳福麒珠宝首饰有限公司深圳同心珠宝首饰有限公司签深圳大盘珠宝首饰有限公司深圳卡尼珠宝首饰有限公司上海阿优钻石首饰有限公司等。在经营管理方面，总结多年运营经验结合现代管理理念完成了运营标准体系，包括统管理体系供货体系发展准入标准手册服务流程手册管理标准手册等。实现各体系店在形象产品运营等方面统。为打造现代化珠宝行业区域总部奠定了物资和经营管理基础。第二节项目规划项目规划概况项目位置项目所在行政区域市台区经济开发区概况园区概况经济技术开发区创办于年月日......”。

9、“.....年经济技术开发区申报省级经济技术开发区并获单体设计都是聘请国内具有顶级资质设计企业设计名家，按照国际流珠宝产业平台进行规划设计，功能明确完善，建筑风格采用现代中国式风格，充分显示行业主题，彰显出具有浓厚文化底蕴传统文化，同时与现代文明相结合，体现珠宝企业创意和内涵。建成后产业园，将以其独特风格和差异化理念，在乃至地区形成具有独特代表性建筑群，吸引各地商贾目光，为打造地区乃至全国珠宝首饰生产基地奠定良好基础。项目主要工程及特点如下品牌珠宝管理区品牌珠宝管理区将建成栋总建筑面积达到平方米建筑，每幢面或市电接地系统高电位反击，保护机房内空调等使用市电负载。接地工程工程安全保护地防雷接地抗静电接地使用大楼综合接地系统，机房内所有电气设备外壳金属管道金属吊顶全钢抗静电地板金属隔断框架均牢固连接大楼综合接地，接地电阻不大于欧姆。空调新风系统空调新风工程，是运行环境保障。由于机房里存放着大量并且密度非常高各种设备......”。