1、“.....接待能力不能满足实际市场需求，配套接待档次客房均价与接待能力不匹配，主要靠提高出租率长包房来增加宾馆营业收入，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店经营业务活动受到严重制约，在旅游业和宾馆业都很发达苏州市区域范围内市场竞争中，长期处于被动地位。目前南园宾馆在苏州旅游业和宾馆饭店业中所占市场份额很小，市场地位并不乐观，其境况特殊而又十分尴尬。因此，南园宾馆除了需要在经营方式上进行不断地改革和创新外，对宾馆进行适时地改造和扩建就显得十分必要和紧迫。通过对宾馆硬件加大投入，提高接待档次完善功能和增强宾馆接待能力，提高其市场竞争地位，适应苏州地区不断发展旅游市场需要，更好地发挥南园宾馆资产效益，为宾馆和投资者带来巨大效益，同时也可为苏州旅游业发展做出积极贡献。南园宾馆这次改造总体指导思想是花园中酒店，酒店中花园。通过这次改扩建，充分体现出南园宾馆园林特色，不要求装修中材质豪华......”。

2、“.....注重营造软件上人性化和家园化。受项目单位委托，苏州时代工程咨询设计管理有限公司承担了南园宾馆改扩建项目可行性研究报告编制工作，组织相关人员成立了项目组。项目组在江苏省工程咨询中心协作下按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，首先开展了项目基础资料调查工作，在对相关资料进行分析与整理基础上，编制了本可行性研究报告......”。

3、“.....江苏国泰南园宾馆有限公司与苏州时代工程咨询设计管理有限公司签定技术咨询合同书。五项目可行性研究主要内容根据国家有关要求，项目可行性研究报告主要内容包括项目建设必要性及市场分析项目场址及建设条件分析对项目总平面布置建筑公用工程等工程技术方案进行专题研究环保节能与劳动安全研究项目建设及运营管理研究投资估算及资金筹措方案财务评价项目建成后经济效益分析预测风险分析与对策年盈余公益金万元第年投资利润率第年投资利税率第年销售利润率第年内部收益率全部投资所得税后全部投资所得税前自有资金内财务净现值全部投资所得税后万元全部投资所得税前万元自有资金万元投资回收期序号指标名称单位数量备注全部投资所得税后年含建设期年全部投资所得税前年含建设期年自有资金年含建设期年长期借款偿还期年含建设期年三主要建议南园宾馆地处苏州古城二级保护区，园内自然环境优美，人文资源丰富......”。

4、“.....对需要保留各类古树名木保护建筑做好严密保护措施，尽可能减少损坏。在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门联系，包括规划园林旅游交通消防人防供水排水供电供气环保地震等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设顺利实施。本项目建设资金筹资方案需进步落实。投资方应加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。本项目建设资金投入较大，建议在进行施工图设计时，能优化功能布置，尽量增加客房数量，增加营业收入。第二章项目建设必要性及市场分析第节项目建设必要性南园宾馆自身发展需要南园宾馆历史沿革南园宾馆座落在苏州古城东南，有着优越地理位置优美自然环境和便捷交通条件。其西侧邻接名园沧浪亭东靠网师园，北为旅游购物街十全街。总占地面积亩，是苏州绿化面积最大宾馆。南园宾馆在当今苏州高档涉外接待宾馆中历史可谓悠久......”。

5、“.....到新中国成立后年以南园饭店设立外宾招待所，至年代末年代初期正式定名南园宾馆，开始进入其发展和建设黄金时期。陆续增建新楼餐厅环廊亭园小品和配电房，及前面整修和改造水电暖气管道网络客房内装饰与卫生洁具等，真正形成了完备集现代化配套设施和典型苏州园林庭院建筑特色于体国宾馆。南园宾馆从上世纪年代作为自收自支全民事业单位外宾招待所时起就带有国宾馆性质，主要接待党和国家领导人及原苏联东欧国家来宾，也先后接待过缅甸尼泊尔智利新西兰英国巴新新加坡吉布提和所罗门群岛等国家元首和政府首脑等上百位贵宾。改革开放以来，南园宾馆作为苏州市国宾馆，先后接待过党和国家领导人有胡耀邦乔石万里李鹏朱熔基胡锦涛等。近年来，在完成国宾馆接待任务同时，还作为高档宾馆对国内外游客开放。南园宾馆经营情况及存在问题目前，南园宾馆拥有总资产万元......”。

6、“.....床位数张，平均客房价格为元间天，从年月到年月先后共接待过国内外住宿游客超过万人次，但因客源规格等方面限制和其他诸多因素影响，近年来尽管接待住宿总人数在增加，除澳门同胞有较大增长外，境内外游客数量总体希和前景，作为自我提高自我激励内在动力。三管理风险对策在引进有关管理人才同时，积极与国内大型宾馆管理企业高校专业咨询公司等机构合作。专业宾馆管理人员可以其丰富经验良好实践为宾馆提供各类专业服务，如为宾馆改扩建提供技术顾问服务，包括内部布局内部装修设计灯光设计厨房设计餐厅设计室外环境设计进行员工培训在遇到突发事件情况下，提出相应危机管理对策等。同时，在经营中应及时总结出适合本项目运营特点企业管理运作规章制度，使管理有章可循，有法可依，同时加强规范化作业监督管理，使规章真正落到实处，向管理要效益。四资金筹措风险对策针对筹资风险，项目单位将加强计划管理，保证项目按计划开发和完工......”。

7、“.....加快资金回笼加强财务管理，保持合理资产负债比例，合理安排资金，提高使用效率准确把握国家宏观经济形势产业政策和银行信贷政策变化，及时调整项目计划，降低融资成本和资金筹措风险。场竞争中难有立足之地，对其进行适时地改造和扩建已显得十分必要和紧迫。同时通过对苏州地区现有宾馆酒店经营现状调查分析看，对南园宾馆进行必要改造和扩建，不仅是宾馆自身发展需要，也是苏州地区经济社会发展需要。因此项目建设是必要。市场需求预测表明，近期到年到苏州旅游入住星级酒店过夜境外游客市场前景看好，总过夜入住人数将比年净增万人次。南园宾馆通过本项目建设，在原有间客房基础上增加间客房，将更好地适应市场需要。本项目建设方案在多次征求规划园林绿化文物等部门意见基础上进行了调整，符合苏州古城号街坊控制性详细规划，符合古树名木文物等保护要求。项目在施工期及运营期，加强管理，严格采取有关污染物治理措施及安全卫生措施......”。

8、“.....本项目建设所需资金万元，拟由江苏国泰南园宾馆有限公司申请银行贷款万元，其余所需资金由江苏国泰国际集团有限公司投资。资金筹措方案仍需进步落第章总论第节概述投资各方基本情况本项目拟由江苏国泰南园宾馆有限公司及其母公司江苏国泰国际集团有限公司共同出资建设。投资方基本情况介绍如下江苏国泰国际集团有限公司地址江苏省张家港市人民路国泰大厦法定代表人王翔注册资本万元人民币江苏国泰国际集团是江苏省重点企业集团之。主要从事纺织品服装轻工工艺品五金机械化工医药等商品进出口业务。同时开展国际工程承包外派劳务和国际仓储货运代理等业务，并涉及软件开发金融房地产宾馆旅游等。年集团出口额在全国出口额最大家企业中名列第位，销售额在全国销售额最大家企业中列第位。年，集团完成销售亿元，进出口额达亿美元，其中出口亿美元，连续第三年在江苏省外贸企业中名列首位。年月，集团完成进出口额亿美元......”。

9、“.....同比增，在全省外贸企业中继续保饮康娱相比，有以下几方面劣势首先，价位高。在许多消费者心目中，宾馆尤其是高星级餐饮康娱价位比社会餐饮娱乐业收费高，这是由于宾馆星级不同带来了价格差异其次，面积小。由于宾馆建造成本高昂，加上其他各种因素影响，在改扩建后南园宾馆中餐饮康娱所占面积较有限再次，人力资源缺乏。由于观念误差，宾馆餐饮康娱很难吸引和留住优秀人才，无论在产品开发还是营销创新方面都要弱于社会服务，这使宾馆餐饮康娱发展缺乏基础。基于以上三个主要方面，加上缺乏创新和适当营销，宾馆餐饮康娱不可避免陷入困境。如何走出这种困境，无疑对宾馆能否经营成功有着举足轻重作用。三管理风险现代宾馆在硬件发展上日新月异，许多新型宾馆在规模建筑设备上比新比大比奇比豪华。家宾馆硬件优势，很难形成其独特性和长久性，相反，宾馆软件，即人因素，显得越来越重要。宾馆内服务人员众多客人要求多样，人多事杂......”。