入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，锐意进取，依法行政，进步强化服务意识，继续遵循环境优先和谐发展规划建设理念，以推进榆林城乡体化进程为目标，不断强化规划管理，狠抓建筑质量安全，稳步推进建筑节能工作，为把城市早日建成文明富裕和谐宜居区域中心大城市而不懈努力,强化规划引领，高质量编制各类规划。二加强镇村规划建设，全力推进城乡体化。按照省委省政府和省住建厅下达新农村规划建设任务，努力完成村庄总体规划村庄建设规划和千村百镇建设整治工作任务。根据省上安排，高质量编制城乡体化发展规划，加快省级重点镇和百镇建设步伐，争取市县区和省级重点镇设立村镇建设管理办公室，加强村镇建设管理人员培训工作。完成个县城城乡体化规划编制，积极争取省市配套资金，畅通多方融资渠道，全力支持重点镇和百镇建设。积极协调县区相关部门加大对农村危房改造工程建设支持指导，探索农村房屋节能改造新路子，新方向。进步推进城镇化进程，年，全市城镇化水平达到。二项目建设必要性该项目建设对改善人居环境加快城市化进程需要围绕市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，该项目建设不仅可以为市引入规模企业提供发展空间，更是改善人居环境，加快城市化进程重要途径。本项目范围内居民为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放垃圾处理卫生环境医疗保障文化娱乐商业服务等条件薄弱。随着此次中心商务区地块建设，对拆迁区民进了集中安臵，高起点规划建设集中居住小区，使居民群众生活水平明显提高。主要体现在以下几点是搬迁居民将迁入小区各项基础设施十分完备，水电供应燃气供应污水收集垃圾处理公共卫生等系列市政设施均步到位，群众可以真正过上方便现代城市生活二是按照以人为本注重功能原则，建成后小区内设有社区中心文化娱乐中心大型绿化等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造个优越生活娱乐休闲环境三是安臵房按照高标准高质量高水平要求建设，注重居民生活需求与细节，从使用功能配臵与空间视觉体验两个层面全面提升社区整体品质，区别以盈利为目商品房，群众安臵均采用产权调换形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众还能得到不同程度经济补偿，为他们以后安居乐业增添份保障，这也是榆林市政府取之于民用之于民富民强市政策具体体现。加强土地集约利用需要土地是城市发展空间和城市功能载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展空间潜力和方向。国务院颁布关于深化改革严格土地管理决定是近年来国务院出台关于土地管理最全面最明确规格最高份文件。决定从我国现实国情出民，贯彻十分珍惜合理利用地和切实保护耕地基本国策，坚持社会主义市场经济改革方向，针对当前土地管理中存在突出问题，提出了深化改革严格装饰材料家电等多个行业发展，进步促进了装饰装修物业管理等新兴服务业发展，成为推动经济增长重要产业之。房地产业是拉动投资需求和消费需求重要动力。年房地产开发完成投资亿元，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃部分。房地产业是个关联度高产业链长行业，它发展方面可以直接刺激投资需求，另方面也可以间接拉动消费需求。目前国际上通用房地产业带动消费需求系数是，按照年全市商品房销售额亿元计算，带动社会整体商品销售额亿元，成为拉动消费需求重要动力。房地产业是提高人民生活水平重要途径。房地产投资持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设发展，人们居住条件得到极大改善，人民生活水平进步提高。年，居民人均住房建筑面积由年平方米提高到了平方米。我市房地产市场发展形势政府宏观调控政策趋于深化为了抑制过快上涨房价，年中央出台了系列房地产调控政策，采用了行政手段和经济手段并用方式。特别是继年月日起上调金融机构年期存款基准利率上调个百分点之后，中国人民银行再次决定，自年月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构年期存贷款基准利率分别上调个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。虽然年末两次加息，主要是针对由于人民币升值，海外热钱流入及通货膨胀压力，但其对楼市也产生不可避免影响。对于购房力旺盛榆林市场来说，幅度几乎是聊胜于无，无论是对按揭贷款购房者还是开发商资金成本，量化实际影响其实很小，真正影响是在心理层面，年内首次加息传递政策走向以及将步入加息通道市场预期才是关键。也由此可以看出国家针对宏观调控目并没有完全实现，行业调整和房地产市场结构合理化还没有达到预期，这些都意味着宏观调控政策将会朝着更加深入和细致方向继续发力，宏观调控政策将进步趋于深化。产品供应结构与实际需求还存在裂痕伴随着国务院政策引导，市大批中低价位中小套型普通商品住房在年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注焦点。不过在受到市场追捧同时也明显可以看出，部分项目滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，导致方面开发商卖不动房子，方面老百姓买不起房子。虽然目前市房地产市场正在从卖方市场向买方市场转变，但目前市场上所供应产品结构与需求结构并不匹配，两者之间存在着裂痕。由于产品结构不合理，现有自住性需求未必能转化为有效购买力，导致目前市场形势是有价无市。市场分区域发展不均衡目前楼市呈现出发展现状是区域发展不均衡，老城区作为商贸中心，土地资源稀缺配套成熟，居住密度大，新盘多为旧城改造项目，正在开发商业和办公物业也多集中于此。东，西成熟居住区，基础配套，教育配套生活配套都十分成熟，无工业污染，居住环境纯净，是商品房开发热点地区。南板块同样作为比较成熟区域，基础配套齐全，市场竞争格局在变革中日益激烈近几年虽然进入本市房地产市场外地开发商不多，但不可否认作为具有丰富房地产运营经验，长袖善舞代理中介机构纷纷进驻。对于本地开发企业而言，来自营销竞争压力愈显加图审查费设计费建设单位临时设施费施工图预算编制费招标代理费合同公证费工程建设监理费城市消防设施配套费元平方米人防工程易地建设费元平方米合计销售收入与经营税金及附加估算表附表单位万元序号项目合计销售收入住宅楼可销售面积商业及配套可销售面积商业金融可销售面积办公可销售面积地下建筑物可销售面积住宅楼均价万元商业及配套均价万元商业金融均价万元办公均价万元地下建筑物均价万元销售比例二经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加全部投资财务现金流量表附表单位万元序号项目名称第年第年第年第年第年合计现金流入销售收入现金流出建设投资经营税金及附加所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量评价指标税前全部投资净现值税后全部投资净现值税后全部投资内部收益率资本金现金流量表附表单位万元序号项目名称第年第年第年第年第年合计现金流入销售收入现金流出资本金贷款本息偿还销售税金及附加所得税税后净现金流量折现净现金流量评价指标资本金税后内部收益率资本金税后净现值，损益表附表单位万元序号项目名称计算依据第年第年第年第年第年合计销售收入总成本费用销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润评价指标投资利润率利润总额总投资额投资利税率利税总额总投资额现有存量土地，实现有限土地资源再生利用，达到从严控制建设用地总量土地节约集约利用目，为市未来城市发展提供可观用地保障。第三章项目市场分析项目发展战略环境分析市宏观经济环境分析年市经济社会继续保持了跨越发展态势，三大产业经济指标再创新高。据年上半年市统计局最新统计，市实现生产总值亿元，同比实际增长，名义增长。其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。年上半年全市夏粮播种面积万亩，同比增长夏粮产量万吨，增长蔬菜产量增长较快。我市工业生产在市场需求增加产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长良好势头。年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值元，同比增长，实现增目录第章概述项目背景二项目概况第二章项目建设背景和必要性分析项目背景二项目建设必要性第三章项目市场分析项目发展战略环境分析二项目区域市场分析第四章项目建设条件选址区域自然条件二建筑材料来源及运输条件三项目选址及建设条件第五章工程进度安排第六章项目规模和性质第七章工程设计和功能要求工程设计核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二功能要求第八章消防环保和劳动卫生消防二环境保护三劳动卫生第九章节能节水措施节能措施二节水措施第十章项目组织管理项目组织机构二项目监理第十品设计和理念上创新，突出项目独特设计和人文特色。所以如能加强品牌建设和推广，将可获得排他性品牌优势。因此，面对行业内部竞争风险，应该注意扬长避短，在管理上，坚持全面成本管理和成本控制，使项目获得价格竞争筹码在理念上，坚持以业主为本和顾客价值最大化原则，不断追求产品特色和创新，宣传和强化项目及公司优势，最大限度地降低项目市场风险。三市场风险对策对受国民经济发展周期影响风险对策房地产行业随着国民经济发展周期变化而变化。般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期。因此，公司可根据这经济发展规律，在确保股东利益免受损失前提下，在充分考察市场发展现状和趋势后，确定调整目标，及时调整投资开发项目及经营决策，使项目建设受国民经济发展周期影响降到最低程度。对市场不够发达和存在市场分割风险对策做好市场定位，避免大而全，突出特色，为个细分市场群体打造量身定制住宅产品，从而降低市场分割带来风险。四政策风险对策房地产业税收变化风险对策宏观税收政策变化带来风险属于系统风险，难以全面规避。这就要求项目确保成本领先，并根据有关政策进行及时有效调整以符合国家产业政策要求，将政策变化带来损失减至最小。本市对房地产企业金融政策变化风险对策针对金融和按揭政策可能带来风险，该公司方面采取审慎财务政策，另方面