1、“.....租金水平为美元月。可见，如果地上第三层也作商场，项目每年将增加近万元租金收入。因此，在规划条件许可情况下，建议将商场面积扩大，地上三层地下层全部作商场。七租售方案财务分析租售方案初步设想写字楼对外销售，商场及地下停车位不对外发售，采取租赁方式经营，以每年租金收益作为公司长期经营收入来源。二销售收入估算销售收入来源于写字楼部分，根据前期市场调研及定位，本项目写字楼部分平均售价定为，元，共计，万元。营销推广费以销售收入计算，计，万元，销售税费以销售收入计算，计，万元。销售净收入为，万元。三营业收入估算营业收入主要指商场部分及地下停车位出租收入。财务预算期从项目建成投入使用开始，按年计算。商场部分出租收入根据前期市场调查，确定本项目商场出租价格。地下层，平方米，以元天计算地上层，平方米，以元天计算地上二层，平方米，以元天计算。考虑王府井商业街独特商业地位......”。

2、“.....出租率按计算。停车位出租收入根据规划指标，地下共有停车位个，相对较少。因此出租压力不大，主要为写字楼租户提供。按现在市场价格在租赁经营期内第年以元位月计算，从第二年起每年上涨，出租率为。营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为。在财务预算期内，项目每年有超过，万元租金收入，十五年内共计租金收入，万元，项目租金收益较为可观详见附表。四营业成本估算营业成本主要包括经营费用房产税固定资产折旧。经营费用经营费用主要指物业租赁经营期内发生各项费用，主要有人员工资维护修理费办公费营销推广费等，按租金收入计算。房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入缴纳房产税。固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数选取参照有关规定，建筑物折旧年限为年，残值率为，年折旧率为。在财务预算期内，营业成本共计，万元详见附表......”。

3、“.....财务预算期累计年。整个预算期内企业无亏损，累计税前利润达，万元。自盈利年度起缴纳所得税，税率为，预算期内累计上缴所得税，万元。扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达，万元。详见附表。六现金流量及动态指标分析从现金流量表来看详见附表，在计算期内，项目累计现金流量为，万元，项目累计净现值为，万元，内部收益率为。投资回收周期为年平方米以上。预计年供应量在万平方米。宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目禁地，高档项目较少。有个项目为前几年存量荷华国际中环广场，大约在年也会推向市场。随着南城市政改造，也出现了象中融城市广场万平方米综合这样大项目。该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。丰台区项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约在万平方米左右，而且大多为中档项目。在北京各区还有些面积稍小或潜在在建拟建项目。预计供应量大约在万平方米左右......”。

4、“.....作为中国政治经济文化中心，作为国际性大都市，每年写字楼吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交案例，显示出强大集团购买力和承接力。那么年谁将撑起写字楼市场片天让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交案例调查。根据北京写字楼信息网调查，至年五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交数量达到家，认购面积达万平方米以上。区域特点从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积万平方米海淀家，占，认购面积万平方米东城家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。行业特点从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果其次是大型集团公司家，占调查结果通讯电信企业家，占调查结果部委机关家，占调查结果外国公司家，占调查结果外省市公司家，占调查结果。面积特点从认购面积来看......”。

5、“.....认购平方米客户家，认购，平方米以上面积大单客户家。从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼案项目基本情况号地块位于驰名中外的历史文化名街王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。项目西临规划中的地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有板板块之间重叠之处是致命，如和金融街就都把金融电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免，而且将十分激烈。中关村前景不容乐观尽管我们相信在加入后，以中小高科技企业为主流客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量进步提高。但是以下几个问题同样不容忽视第，中关村未来三年内有近万平方米供应量，是目前该区写字楼存量四倍。第二，由于租金高企......”。

6、“.....据报道中关村现有企业不在注册地办公，加上市场上风传最后个外企微软计划出村东迁，使人们开始重新审视中关村定位。目前政府在硬件道路建设软件平抑价格方面制定了相关优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处高新技术企业吸引回中关村。但那些分散在外高新技术企业已在当地形成了定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是个未知数。第三，国内高科技企业除联想等少数企业讯中心腾达大厦国兴大厦太平洋大厦清华同方科技广场朝阳区中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局，国际金融中心政府机构，国际企业大厦中国银河证券，金融街区中国移动中国电信，浙江大厦浙江省政府，汇置通大厦中国丝绸，信通大厦内蒙古机构......”。

7、“.....西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区销售租赁量占北京市场以上，从而以绝对优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率变化分析得出，许多实力雄厚中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了写字楼市场份额。其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求主体。这从个侧面反映了中资机构国际化进程加快。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大实力，占据左右市场份额。需要指出是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表中资机构成为写字楼市场需求主力。第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。如在年大战中东迁和部分高科技外企上市公司西移就证明了这点......”。

8、“.....外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京步伐在逐渐加快，区域项目名称面积万平方米海淀区数码科技大厦融科资讯中心腾达大厦国兴大厦太平洋大厦清华同方科技广场朝阳区中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局，国际金融中心政府机构，国际企业大厦中国银河证券，金融街区中国移动中国电信，浙江大厦浙江省政府，汇置通大厦中国丝绸，信通大厦内蒙古机构，皇冠大厦政府机构，西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区销售租赁量占北京市场以上，从而以绝对优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业......”。

9、“.....市场需求已经出现结构性变化。从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率变化分析得出，许多实力雄厚中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了写字楼市场份额。其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求主体。这从个侧面反映了中资机构国际化进程加快。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大实力，占据左右市场份额。需要指出是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表中资机构成为写字楼市场需求主力。第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。如在年大战中东迁和部分高科技外企上市公司西移就证明了这点。第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京步伐在逐渐加快，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站信通大厦。三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米写字楼谁来消化据北京写字楼信息网最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到，万平方米以上......”。