1、“.....重 重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。 年住宅价格猛涨销量大增，甚至举消化了积年的空置住宅商品房， 住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大 程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。年的竣工销售率为 ，年的竣工销售率低到了。 从年商业地产需求的突然放量，到年商业地产的大面积竣工， 以及年的空前发展，形成商业地产的相对过剩。至年西部市 市区累计供应商业用房面积万平方米，同比增长，销售面积 万平方米，同比增长，这说明年西部市商业用房市场 供应增长较快而需求相对疲软。年月，市区商业用房供应过量 万平方米，月供应过量万平方米，而全年月供应 过量万平方米，由此可见，西部市市区的商业用房已经相对过剩， 且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。 相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。年商业 营业房的空置面积就达到历史新高万平方米，接近当年商业营业房的 销售面积......”。

2、“.....其空置更攀 总经理 行政部营运部财务部 副总经理 工程部开发服务部高到万平方米。年空置面积更大幅增长了，达到了 万平方米。历年商业用房统计数据如下 出现这现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。 主要是产品结构单同质化问题突出市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重， 恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。 本项目周边商铺售价 序 号 项目名称项目地址销售面积产品定位售价元 万产权商铺元 元 万产权商铺元 元 产权商铺元 元 万产权商铺上元下 元 产权商铺元 万产权商铺元 元 产权商铺元 元 三项目定位分析与优劣势分析 项目优势 项目位于城市核心区域，区位价值较高。 区域是西部市传统的商服繁华区，该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。 本案主塔楼高达层，目前为西部市第高楼，这是本案营销的独有优势。 本案作为西部市著名的烂尾楼之......”。

3、“.....营销工作具有 定基础。 的规划有利于本案区域前景价值的提升，对物业价格能形成直接支撑。 二项目劣势 本案作为个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起个整合的形象。 项目临路快速通道，处于商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的 开展。 塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。产品 相对与居住型消费者缺乏吸引力。 当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了 定的负面影娱乐城„ 五层规划数码影城可与华协影城整合......”。

4、“.....方面可以聚 集人气，另方面也将发挥品牌效应，带动整个商场的销售和租赁。 二层规划引进巴西法国美国印尼泰国等极富异域风情的美食餐厅，为消费者提供 高品位高档次的美食新天地。比例按地域分配。 三四层规划引进高档大型中餐海鲜餐馆等。主要设置包间式的消费场所。两层分别引 入家该类大型餐饮企业。 五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天休闲的空间。 比例名典左右吧 负层规划地下停车场 规划宗旨动静相容统档次风味规划，以特色及风味为核心。缔造高品位风情饮食 休闲文化新空间......”。

5、“.....可划分为品牌音响设备区数码区及时尚音乐设备区 三个区域。比例品牌占。时尚占。数码区。 二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。比 例欧美。港台。内地。 三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供视 听站式音像服务。比例视听室影吧网吧休闲区。 五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天休闲的空间。比例名典左右吧 负层规划地下停车场 规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体，创造全方位的音乐及影像的 梦幻世界。 商业裙楼的运营模式 零售产权，整体租赁的运作模式 采取所有权经营权使用权三权分离的模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为 的小产权进行销售，回收资金。然后引入或组建专业的商业管理公司，通过回报租金的方法 从购房者手中取回商业铺面的经营权，年回报利率定在。 零售产权，分零租赁的运作模式 将商业裙楼按层分隔成不等的小型商铺，既方便销售产权，又不影响经营......”。

6、“.....产权和经营权直接分散到客户。 自留产权，整体租赁的运作模式 将商业裙楼作为资产，统招商经营，年内不推向市场进行销售。 三种运营模式比较 结论根据项目的情况分析，第种模式适合本项目的商业裙楼。 模式 主要特征 优劣势分析 适用物业 优势 劣势 零售产权 整体租赁 三权分离所有权 经营权使用权售 后返租，委托专业经 营公司经营管理。 快速回笼资金，风险 小，可以避免零售产 权分散导致经营混 乱的局面。 涉及规划设计招 商销售工程等所 有环节，对开发商的 综合运营能力要求 极高。 大型封闭式商场 零售产权 分零租赁 二权分离，所有权 和经营权直接分散 到客户由产权所有 人经营管理。 开发商资金压力小， 运作周期短短期回 报高长远隐患相对 不明显。 往往卖就散，后期 难以管理，对物业形 象和开发商的品牌 有损......”。

7、“.....所有权 和经营权由经营方 负责整体经营，不拆 零销售。 产权租赁关系明晰， 简单，无违规之嫌， 操作安全简便，推广 费用低。 资金回收有限，对开 发商的社会公关能 力要求极其高......”。

8、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目概况 项目概况 本项目位于西部市，地处西部市市繁华的商业副中心商业圈，本项 目在建工程建筑面积，土地使用权，它是双塔超高层建筑物，地 下三层，地上裙楼五层，为框架结构，主楼六层至四十二层为筒 体结构，次楼六楼至十九层剪力墙结构。原来主楼设计为宾馆或 酒店式公寓，副楼设计为写字楼或公寓，裙楼设计为商场。另为工程配套附属用地 平方米，为绿地和停车场用地。项目原为西部市集团公司投资开发的项目，由中国 设计院设计，由建筑工程公司承建土建施工。大楼设计为座双塔式的现代化和具 有国际水准的商业大厦，年月开工修建，主体于年月封顶，目前是西部 市第高楼。我司于年月日在拍卖会中竞买成功，取得项目产权。 本项目于年初正式复工......”。

9、“.....正在施工的有副楼外装修消防给排水通风空调等，即 将进场施工的有电梯安装主楼内装修等，项目整体进展顺利，各项工程都在有条不紊地 进行，明年月底前完工应该不成问题。 本项目主楼共套酒店式公寓，于年月正式开盘销售，至月末，已实现销 售余套，销售额超过亿元，资金回笼多万元，目前正以每天套的速度进展， 总体销售形势片大好。副楼也将于月底推出销售，目前已有余组的客户储备，预 计销售期为个月。 本项目楼为群房，设计用途为商业，总面积为。 项目公司 西部市房地产开发有限公司成立于年月日，由公司注册地英 属维尔京群岛投资设立的外商独资企业，注册资本万元人民币，已到位万元， 经营范围包括在西部市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等，公司注册地址为西部市。 公司现有员工人，具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政 部。组织架构图如下 启示 依托周边规划并结合本案的立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大......”。