1、“.....本章着重讨论后湖花园项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度做出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。整体规划。这是大面积大规模房地产开发个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施。分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有地块南面靠新建后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对性，可作为个项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。自主开发。这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。房地产属资金密集性行业......”。

2、“.....项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠政策。项目地块所处特有区位优势及市场前景。通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于后湖花园品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界知名度。先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目信心。二项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。更详细投资计划可能随设计及实施改变而调整。建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化......”。

3、“.....由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期四项目投资与筹资计划按武汉市政府规定，投资项目自有资金应达到项目投资以上，只有完成此比例投资，项目方可依法转让或预售。由于项目建设期较长，实际运作中，上期项目销售收入中相当部分可用于下期建设资金第八章项目开发经营状况分析本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。后湖花园项目中包括公寓式个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极推动作用。规范物业管理，明确物业管理收费定价原则定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成个系统完整物业管理政策法规体系。积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化网络化建设......”。

4、“.....建立完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业电子商务。三有利投资经济形势成因分析国家宏观经济影响截止月份，我国经济保持高速增长。是金融危机以来表现最好年。二武汉市经济发展势头良好今年以来，武汉市直保持以上增长率，因增长带来财政收入增长额约为亿元左右。三全国整体房地产市场发育发展情况良好。四积金归集商业银行住房贷款有力支持在充分资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论国家宏观经济形式是可喜，与房地产有关政策和法规有利于房地产市场进步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有生活消费条件......”。

5、“.....为项目可行性分析和研究提供充实研讨依据。该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要概述。年第四季度江岸区价格指数走势由上季度下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区房地产价格水平在武汉市是属于较高，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路香港路前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特形成成了大交通体系，东西向有近年来新建和在建发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好条件......”。

6、“.....人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小门诊部。总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管，该地块南侧后湖路建有排入黄孝河雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。电该地块现用电有西北侧新华路变电所架空线路引来。武汉市城市网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主需求为中心，提供全方位配套服务。从楼盘卖点来看，年房地产销售突出是智能化概念。其实这个概念进入武汉时间不算短，但直都未广泛推广......”。

7、“.....从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化地步，卖方有效引导对买方购买决策会起到很重要作用。从品牌上看，城开统建富强康居百步亭等企业楼盘以购买安心质量放心居住舒心特点，成为市民购房首选。年武汉房地产市场总体情况是很好，但是也有些缺憾。例如在些区域中存在着住宅商品性价比不合理等些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润短期行为，如选材不精建筑质量不合格，乱收物业管理费等。分类物业特点据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅写字楼价格指数情况如下从以上数据可以看出，年住宅增长较快，写字楼增长较为平缓。总来说，我市商品住宅开发销售都取得了较大发展，销售价格销售量年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单回归分析可知，在年季度，住宅写字楼及综合物业指数趋势仍将上升......”。

8、“.....无论投资开发还是销售，直都是市场热点。普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气热点经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场抢手品种。别墅高档公寓市场有回暖趋势。由于宏观经济环境转好年我市写字楼价格较往年都有提高。年写字楼市场特点是写字楼地域分布对其价格影响程度加大。年由于写字楼密集区域转向了建设大道金融条街，因此年写字楼最高均价地区是金融条街。年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬态势。主要表现在年武汉市十大工程计划之就是房地产开发方面投资达到商市场意识进步，而且也说明了建筑设计单位水平提高。从楼盘环境来看，由于消费者需求层次提高，有追求环境优美需求。从楼盘配套设施来看，年不少发展商楼盘都配有远程抄表三网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主需求为中心，提供全方位配套服务。从楼盘卖点来看......”。

9、“.....其实这个概念进入武汉时间不算短，但直都未广泛推广。智能化将成为每个楼盘不可缺少功能。从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化地步，卖方有效引导对买方购买决策会起到很重要作用。从品牌上看，城开统建富强康居百步亭等企业楼盘以购买安心质量放心居住舒心特点，成为市民购房首选。年武汉房地产市场总体情况是很好，但是也有些缺憾。例如在些区域中存在着住宅商品性价比不合理等些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润短期行为，如选材不精建筑质量不合格，乱收物业管理费等。分类物业特点据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅写字楼价格指数情况如下从以上数据可以看出，年住宅增长较快，写字楼增长较为平缓。总来说，我市商品住宅开发销售都取得了较大发展，销售价格销售量年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷阴影，步伐虽慢但形势喜人......”。