1、“.....国六 条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价 位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。 年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将 增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。 二是房地产企业的调整，值得注意的是，以来定金及预收 款首次出现了负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现 下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。而政府继续执行紧缩 银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视，不少企业就会面临定的风险。另外，土地供给将更加制度化规范化透 明化和市场化。在这种情况下房地产行业强者恒强的局面将得到 进步的体现，行业集中度也将进步提高。 三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障 属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响......”。

2、“.....过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不 顾，使调控政策的执行力大打折扣。政策分析人士认为，从 年月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力。 纵观数年来我国房地产业的发展过程，可以说是从乱到治从无 序到有序到规范的过程。这个过程，经济学家称为房地产产业的过渡 时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我 国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析，国务院及央行 目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛，保护 消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业的作用。 央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经 济增长的支柱产业，并表示要继续支持房地产业的健康发展， 使其支柱产业的功能得到充分发挥......”。

3、“.....而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论 从国家的经济发展需要，还是从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大的发展前景和利润空 间。 形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下， 行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。而对于那些自身综合素质较高的企业来 说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗 牌之时，暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。 综上所述，我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开 发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡的产品，有计 划分步骤的对项目进行开发。 区域分析 山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本， 韩国相望。市域面积平方公里......”。

4、“.....人口万， 其中市区人口万人。几年来在市委市政府的领导下，日照市实 施港口立市科教兴市工业强市生态建市的发展战略， 不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发 展。 与此同时，日照市的房地产行业随着日照市的经济持续发展和城 市基础建设的不断推进，也取得了巨大的发展。近几年来日照市的房 地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市的城市化进程 推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用，目前房地产行业已 经成为了日照市经济支柱产业之。 日照市的房地产行业起步较晚，但是房地产企业的开发水平和开 发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区 域经济结构的重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初 现雏形，我们认为重点有以下几个板块 老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区的房地产开发 项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善......”。

5、“.....该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之 日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价 格的带动，该区域板块市场均价有了较大的提高，代表项目有九点阳 光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场 向阳小区等，上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米 元平方米左右。 次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地 区的房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣 域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城 区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业 代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈的板 块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间， 小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该 板块......”。

6、“.....该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围 较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住 宅产品价格定位偏低。但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景 青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项 目相继开工开盘，这板块成为了今年日照房地产市场的热点区域， 房价也度升高。 新市区板块含大学城板块北京路以东，海曲路以北，青 岛路以西区域内的房地产项目，该地区是日照市未来规划的行政科教 概述 项目概况 日照啤酒厂商住地产项目位居山东省日照市城市中心地带，是 山东万家瑞房地产开发有限公司计划竟标开发的大型商住楼盘。日 照市城乡建设规划委员会号已批准了项目用地规划设计 条件，市政府同意招标出让本宗土地，并出具了红线图。市国土局 正在编制该地块的出让招标通知书。有关该项目的准备工作，山东 万家瑞房地产开发有限公司已着手进行......”。

7、“..... 日照啤酒厂商住地产项目属于该市新老城区的结合带，距万 平口海岸风景区千米左右，位于城市东西主干道海曲东路北侧， 东靠兖州路，北接区间路与济南路居民区相连，西接水晶花园，市 区主要公交干线均过此处，交通便利，生活方便。该地块项目规划 总用地为亩，政府另配套规划占地亩的小学处， 该项目地上规划总建筑面积约，建筑密度为，容积率 为详见规划条件。 开发商背景 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,山东万家瑞房地产开发有限公司，注册资金万人民币，员 工余人，拥有中高级专业管理人员人。同时控股山东千恒健 公路发展有限公司，山东天舜公路开发有限公司，山东大乘广告有限 公司，等多家公司。总资产过亿元人民币。主要经营范围房地产开 发建设，山东省内高速公路广告位招商业务，以及公路工程开发建设 园林绿化工程室内外装饰工程等。 研究目的 通过对目前房地产市场发展趋势及项目分析......”。

8、“.....提出可行的开发建议举措。 编写依据 国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作的意见央行 年房地产金融报告日照市建委统计局公布的本市房地产开发现 状统计资料日照市远景规划国内知名经济学家文献及知名网站读 者调查数据等。 假设说明 中国继续保持稳定增长，日照市经济建设和城市化进程不断 推进，日照市城市知名度和美誉度不断提高。 二市场状况分析 宏观分析 房地产开发是门综合性学科，在我国这门学科还很年轻。政 府对住房政策的调整也是在逐步探索中完善，例如房改政策价格政策税收政策金融政策均从无序到有序到规范，市民的住房消费观 念从住房等分配，消费不负债的心态中逐步得以校正。由于几年 来我国政府直实施稳健的货币政策，启动内需经济杠杆，鼓励 消费大件化，大力推进各地区城市化进程，使得我国房地产产业 每年以的增长速度迅猛发展......”。

9、“..... 由于历史原因，我国大部分城市居民的住房质量环境条件急需 改善，房地产市场发展空间巨大。近几年来各地区投资规模直呈上 升态势，部分地区的房价更是大幅度直线上升。正是在这种巨大的利 益驱使下，些良莠不齐的企业和个人纷纷成为房地产行业的淘金 者。而大量的利用银行贷款来建房与购房的状况，导致了我国部分 城市和沿海地区出现了方面房价虚高，另方面大量商品房闲置， 同时还有相当大的部分居民无力改善居住条件的不合理现象。 部分城市地区出现的上述现象，引起了党中央国务院和部分经 济学家的高度重视，温家宝总理在十届人大三次会议政府工作报告 中指出要抑制房价过快上涨势头，并将此作为年宏观调控的 项重要任务。国务院办公厅下发的关于切实稳定住房价格的通知 中，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾， 特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施......”。