1、“.....实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率单位变动成本即住宅元底商元加权平均边际贡献率确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目最高限价为元平方米，开发商利润率被控制在了，售价成本都是相对确定因素。因而下面仅对底商出售部分售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素条件下，本项目底商部分预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。底商成本变动......”。

2、“.....。当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润敏感性分析说明列表法缺陷是不能连续地表示变量之间关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动百分比，纵轴代表利润额。直线与利润线夹角越小，表明直线相应因素对利润敏感程度越高。从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感因素为售价......”。

3、“.....从表格数据反映可以看出，即使在最不利条件下，项目仍能保持定营业额，说明项目具有较强抗风险能力。七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房供应量占到了市场总量，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成购房大军涌入，中低价位大众化住宅已逐步成为了市场主流产品。另外，自年开始中较少出现以板式小高层为主打项目。从户型设计来看，该区域内经济适用房主打户型为建筑面积在平米之间两居和三居。另从下表统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下户型最受市场青睐详见下表。其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好......”。

4、“.....结合本案实际情况，我们认为，本案投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经过了十几年风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依规范成熟稳定市场格局。激烈市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值重要性。他们正在从以往经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己权利。他们开始注重房屋品质房屋升值潜力以及购房服务质量......”。

5、“.....规定危改不再由开发商承担。崇文区龙潭西里金鱼池，宣武区牛街天桥，丰台区右外开阳里等五片成为首批危改试点。房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造速度。危旧房最多崇文区，前两年拆迁万户，算上今年计划拆迁万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居民万户，三项目概况项目名称嘉铭园二期以下简称项目项目用地范围及四至项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中米宽的方庄南路，南至规划中米宽的石榴庄路。二期项目用地余亩公顷，总建面约为万平米。加剧剧，南城购房者有了更多选择和比较机会，而且其价格上优势又进步抢占了京城其他地区顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设市场格局。开发商在此地区投资建设需做好项目前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模科学设计户型比例......”。

6、“.....而使实际供应量与当地居民有效需求错位，甚至造成大规模空置恶果。改善居住区面貌，提升人气区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区聚合效应，生活配套设施也多是共用，区域内人气不旺。本案策划中应注重改善居住区整体景观，提升区域内人气值。本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市建设协调运作，完善基础设施和商业配套同时，有效地改善居住区整体面貌，使之逐步成为城市整体景观有机组成部分。控制价格，抢占市场本案西侧嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房市场定位策略在定程度上抢夺来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响......”。

7、“.....它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下有两个在元之间有八处价位在元之间有四处。元之间经济适用房项目占到南城市场供应总量近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应主流。对于区位相对较好，品质较高楼盘，按照最高限价元计算......”。

8、“.....其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量近七成。其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成城区居民来说，并非首选。而且，由于房地产项目价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘新项目中，中低价位项目比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元境短期内不甚有利。第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下，分布零散......”。

9、“.....社区氛围不浓，人气不旺。第三，政府进步加大对南城危旧房改造力度，并且投入巨资完善南城市政设施配套。目前本区域内房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发对中低价位住宅需求将越发强劲。价格走势分析从总体来看，四环路周边区域都将因通畅交通和由此带来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度加大......”。