1、“.....上世纪的九十年代初，在当时的上海 商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓直供不应求，排队 预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的些机构在吸取上海老年公寓的成 功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社 会效益。 总结 如果说亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件家庭因素和老 年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年 公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数老年 人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是 种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。 三老年人公寓现状分析 国内老年公寓的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过亿的岁以上的老年人相比较， 我国只有多所的养老机构......”。

2、“.....只能为 亿的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金再就业收入和 赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 的数据，全国要为万到万的老人修建老年公寓，投资总额在 亿到亿元。 国内老年人的居住模式 购买房屋居住 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占，购 买经济适用房的占，购买原公有住房的占。其中，市镇购买商品 房的家庭占和，购买经济适用房和，购买原公有住房的户分 别为和。县购买商品房经济适用房和原公有住房的户总共不超过 。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以 上居民家庭是住在自己购买的住房中。 自行建房居住 个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。个 人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之。年人口普查资料显示， 我国老年家庭户中......”。

3、“.....而县自建住房高。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 租房居住 这是住宅消费者支付定的房屋租金，取得房屋居住使用权的种住房消费 形式。年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占，其 中，租用公有住房的为，租用商品房的占，如果分城乡看，在市镇老 年家庭中，有和的家庭租用公有住房，租用商品房的均为。居 住在农村地区的老年家庭户，仅有的户租住公有住房或经济适用房。 现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布 局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上 充分体现人性化关怀。 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城广州颐年园 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓上以上的人口为万人，占，平均每人中就有名老年人......”。

4、“.....年平均增加 万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不 断扩大。年岁及以上的高龄老年人口占岁及以上老年人口的，比年提高个百分点。 户型设计不合理功能相对单服务范围狭窄 目前郑州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间， 房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设 计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人， 把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。 住宅区规模小配套设施不足管理水平低下 目前郑州市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有 个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身 休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不 能满足老年人特别是新代老年人的心理和生理需求......”。

5、“.....他们没有经过专业的上岗 培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭 洗衣，而无法从老年人心理生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服 务。而郑州近期养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。 总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服 务。这种养老与老年人的尊严舒适不匹配，与子女的孝心放心不匹配。因此， 目前的老年公寓是老年人无奈的选择。 五老年公寓发展趋势 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观郑州市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题......”。

6、“.....产权式老年公寓的出 现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老年 人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主 流。 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求 较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污 染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城 郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的 特殊要求。 老年公寓的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品 对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有的多家养 老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不 足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大......”。

7、“.....但需要升级换 代。总之中档老年公寓的建设将成为未来段时间内市场开发的主流，而高档公 寓低档公寓也将占有席之地。 二老年住公寓目标客户需求及应对分析 老年公寓目标客户需求特征分析 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面 老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之。年代以来，岁以 上的老年人口平均每年以的速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老 年人口的，占全国总人口比重的以上，中国已开始进入人口老年型国家 行列。 专家预计我国到世纪中叶，岁以上的老年人将达到亿左右，约占 亚洲老年人口总数的，约占世界老年人口总数的。我国老年人口规模 之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多， 家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈......”。

8、“.....外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多， 传统的家庭养老服务功能日益弱化。 我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产 品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。 老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高 收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结 构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单的退休补贴，投资保险等收 益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品 目录 项目提出的依据 二老年公寓目标客户需求及应对分析 三老年公寓选址地块应具备的基本条件 四老年公寓规划 五老年公寓风险分析 六风险规避与控制措施 七项目实施 八结论 核准通过，归档资料。 未经允许......”。

9、“..... 项目提出的依据 政策依据 河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通 知豫政办号 河南省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知豫民福 号 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知国 办发号 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老 服务业意见的通知国办发号 财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财 税号 中华人民共和国土地管理法 二老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上 人口占总人口以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是 世界上老年人口最多的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口 的，而且这个数字每年都在以的速度增长。我国进入老龄化社会已是不 争的事实......”。