1、“.....计算期第三年至第十年的土地出让收入分别为万元万元万元万元万元万元万元万元。详细计算见本报告附表三土地出让收益估算表。全部投资财务现金流量分析全部投资财务现金流量表详见本报告附表四。经测算，本项目在计算期的财务内部收益率为，财务净现，管理咨询有限公司值为万元，投资回收期年即年二季度初完成全部投资回收。资本金财务现金流量分析本项目资本金自有资金财务现金流量表详见本报告附表五。经测算，本项目资本金财务内部收益率为。偿债能力分析利率按照央行最新存贷款基准利率表，年以上银行贷款利率为......”。

2、“.....确定中心商务区核心区项目贷款计划为年贷款万元年贷款万元，建设期两年合计贷款万元。还款计划建设期年按期支付利息年年的年，按期支付借款利息，不偿还借款本金年年的年，以等额本息方式每年还本付息的总额相同偿还借款。利息及还款计算，管理咨询有限公司根据贷款计划，核心区在整个年贷款期内利息合计万元，其中建设期利息万元，土地出让期利息万元。项目土地出让收益共计万元，支付借款本息后剩余万元，土地出让期前三年的利息备付率在以上，土地出让期的后年，偿债备付率在以上......”。

3、“.....财务分析结论经计算，中心商务区核心区全部投资的财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为万元，大于零投资回收期为年含建设期年，小于贷款期限。在还款期内可用于偿还贷款的资金总额为万元，是贷款本息总额万元的的倍，还款期各年，利息备付率均大于，偿债备付率均大于，能够满足贷款偿还要求。财务分析结果表明，本项目在经济上可行。，管理咨询有限公司第十四章风险分析为了确保项目的投资效益，合理的规避和防范项目实施过程中的各种风险，需要进行本项目的风险与不确定性分析......”。

4、“.....将影响本项目投资回收和偿还银行贷款。政策风险本项目的投资是进行土地开发，项目所需资金总额较大，故国家的金融货币房地产土地开发等宏观经济调控政策发生变化时，将会对本项目的运作不可避免地产生直接或间接的影响经济风险经济形势的好坏直接影响土地的需求和地价变化，因而必然影响土地投资开发的收益和资产值，这类风险主要包括全国经济形势和当地的经济形势对土地收益的影响。社会风险社会风险指由于人文社会环境因素的变化对项目带来损失的可能性......”。

5、“.....内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于建设单位策划失误决策失误或经营，管理咨询有限公司管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式选择风险人财物组织管理风险等。投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施通过市场调查来降低风险加强当地经济形势对土地需求情况的研究，以及国家金融政策变化对土地投资的影响程度研究......”。

6、“.....同时坚持评估与市场预测相结合的原则，对每块出让的土地，制定出科学合理的出让底价，努力创造良好的经济效益。通过加快进度来回避风险开发经营周期越长，项目建设中和建成后的经济形式政治形势越难预测，项目可能遭遇的各种风险因素也越多。针对该项目，建设单位应重视拆迁安置前期报建手续资金筹措方案定型等方面的工作，使工程能尽早开工并顺利实施，缩短建设工期，从而减少风险事件的发生。通过加强管理来控制风险良好的项目管理是项目取得成功的重要保证。从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点......”。

7、“.....可以有效地减少项目投资提高收益水平，进而降，管理咨询有限公司低并控制风险。敏感性分析选择工程费用和土地出让价格两个因素作为主要的不确定性因素，分别分析两个因素增加增加减少减少时对财务内部收益率的影响。表敏感性分析表敏感性分析图变化幅度土地价格工程费用基本收益率通过敏感性表分析，可以看出，财务内部收益率对销售价格变化的敏感性程度稍高，所以项目实施后要在控制建安成本的变化幅度不确定因素土地出让价格建安费用，管理咨询有限公司基础上，注意土地市场的价格变动趋势，适时地进行土地出让......”。

8、“.....由敏感性分析计算可知，当工程费用上升时，项目财务内部收益率分别为，仍略高于项目的基准收益率，说明该项目具有较强的抗风险能力。，管理咨询有限公司第十五章结论与建议结论，市中心商务区现代服务业园区基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善，的城市面貌，改善人居环境，提升城市功能和品位。项目的实施，符合，市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进，市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，是完全必要的。经测算......”。

9、“.....大于基准收益率财务净现值为万元，大于零投资回收期为年含建设期年，小于贷款期限。在还款期内可用于偿还贷款的资金总额为万元，是贷款本息总额万元的的倍，还款期各年，利息备付率均大于，偿债备付率均大于，能够满足贷款偿还要求。建议为保证项目能够顺利稳妥的建设和发展，应注意以下几点高度重视项目的管理在本项目的融资方案中，债务资金为万元，占总投资的，因此加强项目的统筹计划和协调管理，强化项目进程中的投资质量进度控制，确保项目如期偿还借款，取得预期效益，务必引起业主的高度重视。......”。