务净现值万元投资回收期年四不确定性分析敏感性分析本项目主要就投资及售价进行单因素变化敏感性分析，分析结果见表。影响因素变化分析认为，投资变化的范围般不会超过，售价向不利方向变化的范围也不会低于，售价超过也存在较大的可能性。分析表明，当投资提高时，项目投资内部收益率由降到，售价降低则项目投资内部收益率由降到，影响不是很大，表明项目抗风险能力很强。单因素变化分析表影响因素序号指标名称基本方案变化幅度投资变化指标项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年借款利息万元价格变化指标项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年借款利息万元项目临界点分析临界点分析分析表明当售价降低，即平均售价由每平方米元降低到元，还可保持不亏损。售价降低，即售价降低到每平方米元收益率还可达到，项目的风险较低，收益较高。详见下表。临界点分析表变化因素基本方案收入或费用万元盈亏平衡点利润临界点内部收益率变化率收入或费用万元变化率收入或费用万元售价数量土地费用工程造价其它费用概率分析概率分析采用三角形分布，主要因素是投资和价格，每个因素都分别取最不利情况最可能情况和最有利情况等三个值，内部收益率期望值，高于基准收益率的概率为。说明项目基本没有风险。详见表。概率分析结果表项目名称参数名称最不利情况最可能情况最有利情况参数的三角形分布特征值参数名称最不利情况最可能情况最有利情况投资数量价格单参数影响下内部收益率指标参数名称最不利情况最可能情况最有利情况投资数量价格内部收益率概率分布指标概率分布特征值名称内部收益率最低值内部收益率众值内部收益率最高值概率分布特征值评价指标名称内部收益率期望值高于基准收益率概率内部收益率小于的概率指标第七章银行效益与风险缓释银行效益分析本项目融资亿元，总的贷款偿还期年，分三期进行，先还后贷，交叉进行，每期贷款偿还期不超过年，按照计划债权人可获得万元利息收入。此外，贷款银行还可以获得个人按揭贷款有限权，项目营业收入亿元，若按揭贷款比例，则贷款额度可达亿元。项目若在贷款行封闭运行，可以获得大量银行存款。因此，本项目可为贷款银行带来可观的经济效益。二项目的优势和劣势分析优势分析本项目与周边楼盘竞争，优势在于规模大成本低，销售价格较低。雅士林湘苑，可售房面积是万平方米是竞争楼盘中最大家，本项目是超级大盘，总建筑面积达万平方米，由于规模大可以建更多的配套设施更好的环境本项目成本低，是楼面地价低，本项目是大规模拿地，包括基础建设都是企业自己开发基础设施的开发费用从应上交政府的配套费中扣除，每亩的土地价为万元，按容积率计算，楼面地价为每平方米元含契税，据调查，项目周边住宅用地的价格每亩万元，沿江更高达万。按最低价每亩万元计算，竞争楼盘中容积率最高的高新区的珠江愉景湾计算，楼面地价为每平方米元含契税，这样本项目在土地成本上就有每平方米元的价格优势。由于本项目规模大，在前期费用小区基础设施费管理费用销售费用上每平方米至少比般小区节约成本元，本项目比竞争对手每平方米有元的成本优势。由于成本较低，本项目的销售价格比竞争楼盘低，这样可加快销售速度。劣势分析本项目的主要劣势是楼盘体量太大，受衡阳市市场容量限制，消化速度不会很快，积压资金较为严重。应对措施解决的办法是根据市场容量制定相适应的开发计划，二是利用本项目的规模优势成本优势，制定合理的营销策略，扩大市场份额，三是适当安排债务融资。如在项目期，由于配套还不齐全，居民对项目了解不多，利用本项目的成本优势，制定较低的销售价格，迅速扩大市场，在占有定市场份额后，再逐步提高价格，成为衡阳市楼市风向标，并主导衡阳楼市的价格走势。利用项目自有资金比较充足的良好条件，计划债务融资亿元。三项目市场风险缓释目前衡阳楼市面对全国刀切的宏观调控，不仅对已经过热的城市起到应有的调控作用，也对衡阳这样刚刚起步的楼市产生了不利的影响。但宏观调控的目的是为了控制价格短期内过度增长，避免过度预支未来的价格上涨空间，对于衡阳来说，已经积累了很大的价格空间，即使价格有较大幅度增长，相对于其他城市也属于补涨性质，因此，宏观调控对衡阳楼市的影响与哪些价格已过度增长的沿海城市不样，存在较小的宏观经济风险。即使国家宏观经济恶化，价格降低的幅度也不可能太大，过后复苏的时间会短，对项目损失很小。这点已在市场分析中作了较充分的论证。在市场竞争能力方面，本项目的规模优势和成本优势，有望在期工程完成后，有主导衡阳楼市的能力。本项目在销售方面的不利之处是每期开发量大，销售周期相对较长，般楼盘正常情况期工程在两年内可基本销售完毕，本项目考虑销售三年，积压资金多些，好在自有资金比较充足，土地成本较低，完全可以抵消不足之处。因此，综合分析认为市场风险不大。四项目建设风险缓释项目建设风险可能潜藏在项目用地建设资金和项目规划等方面，其他方面即使存在风险也不会影响太大。分析如下项目用地项目用地总计亩，已办理用地手续亩，已办证亩。还有亩没有办理用地手续。已办证的亩土地已完全满足第期第期工程用地，已满足第期工程部分用地，已经办理手续的亩建设用地能够完全满足第期工程用地需要，项目债务融资主要在期工程，而且每期工程分别融资，每期相互衔接，先还后贷，即使剩下的亩建设用地将来价格有变化，对于债务融资也不构成用地风险。建设资金项目自有资金比较充足，已在资金筹措计划中说明，而且项目公司股东还有很强的增资能力，项目本身的销售收入随着产品销售回款到帐可陆续提供。本项目自期工程年月开盘销售以来，销售情况良好，截止年月底，已签订购房合同套，合同金额万元，实际收到销售款万元。项目全部建成销售收入约亿元。冠都现代城已投入资金亿元，全部为自有资金，其中冠都国际集团已汇入万元，万元分别从集团下属子公司福州民航广场有限公司福州阿波罗大酒店福州祥利达置业有限公司及福建冠都投资有限公司汇入，销售款万元。除民航广场有限公司贷款余额万元外其他子公司均无贷款，根据需要可以继续为项目增资，具体来源如在福州市中心有座建筑面积达万平方米，余间客房的准五星级综合性酒店自营及多处门面资产出租，其中阿波罗大酒店营业额约亿元，年利润约万元。邯郸阿波罗项目已对外公开销售，销售资金可分期到位约亿元淄博阿波罗项目售楼资金可分期到位约亿元，这些资金可为冠都现代城项目提供有力的资金支持。政府审批项目整体方案已次规划，将分期开发。冠都现代城环境影响报告书的经环保部门批复，开工项目在衡阳市发改委备案。每项已开工项目均已四证土地证土地规划许可证建设工程规划许可证施工证齐全。不存在政策风险。五项目操作风险缓释项目投资人已从事房地产开发及酒店经营多年，积累了丰富的行业管理经验。有支专业管理团队。融资主体愿意接受债权人项目封闭运行有关条件，并聘请有关专业顾问公司实现项目动态管理与远程监控技术支持及服务。降低项目操作风险。六融资主体风险缓释本项目规模大，因总投资超出省市审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，致使项目融资主体分散，可以由债权人与冠都集团签订贷款协议，并以项目公司资产抵押，降低贷款风险。第八章评价与结论经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件建设方案经济效益投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强的偿债能力，贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。附图项目总平面图附件附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知附件关于冠都现代城地块房地产开发项目备案的通知项目名称