1、“.....财务内部收益率降低当经营管理费用降低时，年平均利润增加万元，投资利润率提高，累计财务净现值增加万元，动态回收期提前年，财务内部收益率提高。由以上分析发现，月租金床位费的调整，将是影响本项目利润的关键因素。第十章项目风险与对策项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知认可需要段时间武汉市属于特大中心城市，有万人口，人均收入高于全省乃至全国部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可......”。

2、“.....其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。消费群体的特殊性和项目产品归属产权的敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助......”。

3、“.....要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素的影响......”。

4、“.....如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理的全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。本项目分四期滚动开发，时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟的实行全过程的控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。二风险规避与控制措施认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发的重要性......”。

5、“.....选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯的，是其它条件不可替代的。本项目土地使用面积亩，总建筑面积万平方米，分四期滚动开发，总建设开发周期个月，因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整协调统个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了量身定做的依据和蓝图，就可避免项目开发建设中的随意性盲目性，确保产品个性特色，整体风格。项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则是建筑设计必须具有和体现老年公寓的个性特色，及其建筑风格二是充分满足老年人特殊群体养老休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计三是老年公寓必须量身定做......”。

6、“.....项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市场调研，在调查过程中，对武汉老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场细分作出准确判断。本案项目风险分析章对老年人住宅项目提出了三个方面风险，在项目实施前，应在仔细调研基础上进步评估项目风险性，并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。不失时机的充分运用现行土地政策空间，降低土地成本，从而降低风险。根据武汉市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市场，或者执行不甚严格，有定的政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权的郊区购地显得尤为紧迫和必要......”。

7、“.....特别是住宅市场的竞争更是到了白热化程度。于是精明而富有远见的投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争的住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产商业地产渡假休闲地产老年公寓地产，本案项目就是其中例。本项目土地使用面积亩，总建筑面积约万，可产生规模效应。地块近临山水，可打造山景水景住宅。项目离中心城区约公里左右，离尘不离城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老休闲渡假于体地产元素，是在激烈的住宅市场竞争条件下睿智的选择。综上所述，我们认为，本项目地理位臵优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足......”。

8、“.....社会效益良好，是个充满商机充满市场活力充满希望可行度较高的项目。本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件虽有风险，但机遇大于风险虽有抗性因素，但良性因素大于抗性因素虽有竞争，但已避开了竞争，并具备了竞争优势。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议以供参考。为降低成本，提高成本利润率，降低风险值，建议将本案老年公寓多层住宅部分由现规划的主体的结构改为主体的结构，这样可以在土地使用面积不增加的条件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力......”。

9、“.....以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小。北投资管理有限公司三拟建地点本项目拟建地点为武汉市区办事处镇及办事处。事处镇及办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。首期项目建设规模为征地亩六慨算投资首期概算投资总额为万元人民币......”。