1、“.....参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算出项目全部投资的经济效益，选取的计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。财务内部收益率财务现金流量见财务现金流量表注年贷款利率按中国人民银行年月日起执行的标准，取。般来讲，年折现率般高出同期银行年贷款利率个百分点，即为折，计算时取。内部收益率的计算当时试算得出假设，则假设，则，说明项目可以盈利。与同期贷款利率比较，说明项目盈利水平大大超出社会平均盈利水平。二财务净现值设定折现率，据财务现金流量表......”。

2、“.....说明项目可按事先规定的贴现率即获利，在所研究的经济寿命内发生投资净收益，有经济效果，项目开发方案可行。三投资利润率项目投资利润率利润投资总额四项目经济效益评价指标汇总项目明细项目数值动态指标财务内部收益率财务净现值单位万元静态指标投资利润率五盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，设销售率为的时候刚好盈亏平衡，即经营收入开发成本费用剩余物业成本价值经营税金及附加，也即，则由计算可得，当销售率为时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。即项目盈亏平衡点为般认为，当盈亏平衡点的经营率时，项目风险较低......”。

3、“.....可见风险在可承受范围内。第九章偿债能力及担保分析第节偿债资金来源及偿债能力分析本项目利润来源有四个方面见第八章，前期用于偿还银行贷款的资金主要靠物业销售收入，至年底，需要偿还的银行贷款本金为万元利息按季支付，在投资估算中作为成本已考虑进去，本项目全部投资所产生的净现金流量为万元，平均债务覆盖率为，可见，项目全部投资所产生的现金流量对债务的偿还还是相当有保障的。二本项目现金流分析当中有部分剩余物业是按成本价计算的，实际上市场价值往往远高于成本价，真实的净现金流应大于万元。三本项目建成后其他方面的收益见第八章也为偿还银行贷款提供了强有力的保障......”。

4、“.....项目在建成之后，经济效益很好，收入来源稳定可靠，对债务的保障程度较高，因此，本项目的偿债能力很强。第二节贷款期限的选择本项目年全面投入，年有部分资金回笼，回笼的资金又须再投入到项目中去，年回笼的资金可用于偿还银行贷款，所以贷款期选择年，按季付息，到期次还清本金及剩余利息。第三节贷款担保分析贷款担保问题本项目贷款担保可用项目公司所购全部土地进行抵押担保，项目公司购买的土地帐面价值详见土地使用权证书及抵押物清单为万元，其中，商业用地帐面价值为万元，约每平方米元，工业用地帐面价值为万元，约每平方米元。年月，扬州市国土资源局公开拍卖了块土地......”。

5、“.....这些土地最高成交价为块商业用地每平方米元，最低为块住宅用地每平方米元详见有关扬州市土地拍卖公告，根据本项目地块位置及用途，商业用地市场价不会少于每平方米元，不考虑工业用地升值因素，本项目商业用地市场总价应为万元，加上工业用地成本价万元，整个项目用地市场总价应为万元。贷款万元，占抵押标的物的，可见土地抵押担保还是相当有保障的。二分阶段担保问题本项目在建设阶段贷款万元可用所有土地进行抵押担保，待完工将进入到销售阶段时，用地面上的建筑物进行二次抵押，同时解除拟销售物业所占土地抵押，使销售得以按正常进行，保证资金按计划回笼......”。

6、“.....第四节评价结论和实施建议研究结论通过对该项目的市场分析可知，扬州国际珠宝城项目处于邗江开发区未来中心区地理位置，升值空间较大。据调研分析，随着扬州城市的西移，区四园的规划，扬州开发区开发很快就要进入个建设高潮期。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率产业园住宅二倍多的内部收益率般为。该项目是可行的。二有关说明及建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的，鉴于目前珠宝城市场的客观条件及本项目的实际状况，我们对报告的有关问题需进步作出说明......”。

7、“.....结合本项目自身特点估算的，由于项目工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作适当的调整。本项目的测算是在多方考察国内珠宝产业园的基础上，参照同类竞争物业价格，结合本项目自身特点，确定其预期售价和租金，这在很大程度上依赖于目前珠宝产业园的供求关系和未来几年我国珠宝首饰业的发展情况。同时珠宝市场的营业状况与管理水平，对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要。我们除应密切地注意市场选择合适的市场策略外，还必须组织支高素质高水平的开发管理队伍......”。

8、“.....达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。附财务测算表投资估算汇总表项目开发和销售进度初步按排表经营收入年度预测表投资计划与资金筹措表经营总收入预测表税后利润测算表财务现金流量表剩余物业成本价值览表抵押物清单国扬州国际珠宝城是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设的个集珠宝加工经营展示拍卖批发国际交易为体的大型房地产综合开发项目。扬州珠宝城占地亩，总建筑面积万平方米，投资亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业多家，珠宝经营及相关领域数千商家按照资源集约化经营规模化运作产业化衔，国际贸易等充分挖掘珠宝产业内涵，并与扬州地域文化有机融合......”。

9、“.....形成产供销条龙的中国珠宝专业大市场，形成象虎门服装中山灯饰顺德家私模式上的颗璀璨夺目的钻石。珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达亿基本情况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目公司扬州珠宝城实业有限公司成立日期......”。