1、“.....以便能尽快开展项目前期工作。项目财务评价指标览表序号项目单位指标项目建设总投资亿元期建设亿元二期建设亿元经济效益指标达产年销售收入营业收入不含税亿元期亿元二期亿元总成本费用不含税亿元期亿元二期亿元增值税营业税亿元期亿元二期亿元利润总额亿元期亿元二期亿元所得税亿元期亿元二期亿元所得税后利润亿元期亿元二期亿元财务评价指标投资利润率期二期投资利税率期二期第十章物流园的控制导则物流园区的开发模式设计自上而下模式物流园区作为重要的基础设施项目，投资规模大。它作为种以降低社会总成本为最终目的的基础产业，政府在给予必要的资金支持的同时，还要有政策的制定，运作程序的建立和维护也需要政府支持。政府在物流园区的建设中的起到关键作用，这种园区般是实行自上而下模式，由政府牵头成立专门公司或委托专业的物流公司进行运作。具体开发方式有政府主导政府对物流园区进行统规划，然后由政府组建开发公司进行统开发建设......”。

2、“.....物业企业通过租赁或出让的方式进入物流园区，公司只负责园区的物业管理。该模式要求投资额很大，但统建设可以使园区布局合理。政府规划，物流企业主导政府规划安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。自下而上模式随着我国物流企业的发展壮大，些有实力的物流企业要求扩大物流业务，建设物流园区的呼声强烈，这种由企业发起的物流园区有很强的市场操作经验和盈利性质。具体开发方式是物流企业自主开发物流企业根据市场需要，自行征用土地，整合众多物流资源，开发建设企业物流中心。这种方式是市场化程度高的地区或经济发达地区所常采用的种模式。地产商开发地产商把物流园区当作个房地产项目进行运作，根据物流市场需要情况，房地产商征用土地后统开发建设，建成投产后，物流企业通过租赁或出让的方式进驻物流园区，房地产商或物业公司负责园区的物业管理，不参与物流作业......”。

3、“.....其本质是协调各方面的利益关系，包括政府投资者物流企业客户和消费者。其模式有如下数种管理委员会制由政府按照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记土地使用人事代理等服务，物业管理等具体工作委托专业的公司来做，这种模式适合规模较大的物流园区。协会制由物流行业协会负责整个物流园区的管理组织协调园区企业开展物流服务，这种模式与业主管理委员会不同，协会仅仅是组织者，并未对园区直接投资。股份公司制采取股份公司制管理物流园区则要成立董事会总经理监事会与相关部门，按照责权利相结合的原则对园区进行管理。业主管理委员会制参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营管理。房东制投资商在完成土地开发物流基础设施建设之后，把土地仓库办公楼信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为房东，只收租金......”。

4、“.....物流园区的投融资模式设计对于政府和企业物流园区投资的分工，政府投资应限制在园区内及其周边的公共领域，包括公益性项目和基础设施项目。而企业主要投资的对象则是园区内非公共领域的建设。目前，物流园区的投资方式主要有以下几种政府直接投资模式民办官助模式企业自建模式，投资模式等。政府直接投资模式主要是由政府出资，交由专业的代理公司去经营，或直接成立公司来经营物流园区，政府投资的目的是加强当地的物流基础设施建设，以带动物流及相关产业发展。政府用经济手段支持主要指政府出台相关的针对物流园区及其入住企业提供相关政策，如给物流园区优惠的土地政策税收优惠政策等，以促进其发展。民办官助模式主要是政府给企业提供优惠的土地税收政策，以企业为主导的经营模式。如日本物流园区的经营主要是将园区内的土地分别以生地的价格出售给物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，另外......”。

5、“.....企业自建模式是由企业自己出资兴办物流园，这些企业般是物流界的龙头企业或些大型企业利用自身的物流资源优势而兴办，也有多家企业联合投资经营的。投资模式全文为建造经营转让之意，即项目为带资承包模式。此模式般适用于政府公共工程项目，是吸引非官方资本加入基础设施建设的种融资建造特许经营的项目实施模式，多用于大型基础设施建设项目。第十二章结论和建议本规划结论西部国际钢铁物流园工程，具有良好的经济和社会效益。该项目的建设有利于加快西安及我国西部地区经济发展，符合国家对物流建设工程的总体布局要求和相关政策，同时能充分发挥西安地区产业配套能力，使西安市及周边地区经济发展发挥更大效益，促进当地劳动力就业，促进地区社会协调发展。本项目具有良好的建设条件，建设方案合理可行。建议有关部门给予支持和帮助，以便能尽快开展项目前期工作。对今后物流园经营和盈利模式的初步分析建议根据本规划研究......”。

6、“.....对西部地区的经济的推动力是巨大的。不仅可以促进西安汽车家电航天航空桥梁石油天然气建筑等支柱产业更好更快发展，而且可以使所有参与该物流园的各方均可获益，较好的体现了共同发展，利益共享。算约亿元，其中期规划项目建设投资亿元，二期规划项目建设投资亿元。项目建设投资估算详见下表。表物流园规划项目建设总投资估算表序号项目名称总投资亿元期建设投资钢贸大厦商务办公楼综合商务会馆商住两用楼钢材市场仓储物流总图运输公辅配套设施及其它费用含征地费小计二期建设投资钢材市场仓储物流钢材深加工其中设备投资估算亿元总图运输公辅配套设施及其它费用含征地费小计项目建设总投资投资估算说明钢铁物流园项目现为规划阶段，此阶段不确定因素很多，因此本规划只估算项目建设投资。项目中钢材深加工所需设备，由于现阶段很多具体情况无法确定，不同钢材产品设备投资差距又很大......”。

7、“.....行业般投资水平粗略估算。资金筹措钢铁物流园规划项目建设总投资需求约亿元。资金筹措方式包括企业自筹招商引资银行贷款等多种形式筹集。第十章技术经济概述西部国际钢铁物流园根据经济合理可持续性发展特色化原则构筑高效便捷的现代钢铁物流体系。规划项目分两期实施期项目主要为商务贸易生活服务区及钢材市场仓储配送。二期项目为钢材现货贸易仓储配送钢材深加等。评价原则项目评价原则与方法遵循国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数有关规定。项目测算中使用的价格除特别注明外均为不含增值税的价格。项目建设达产进度钢铁物流园规划项目分两期建设，期项目从年月开工建设，年竣工投入使用。二期项目从年开工，年竣工，完成项目全部建设和配套工程。项目销售收入营业收入测算钢铁物流园规划目标实现后，将使得西安商务贸易服务钢铁生产加工物流配送方面形成定的规模效益......”。

8、“.....测算价格根据目前市场价选取，其中电子商务按网上钢材贸易额的‟提取，商务办公出租费按年元平方米现货贸易钢材产品平均按元吨钢材深加工产品平均元吨测算。经测算物流园年销售收入营业收入亿元，其中期亿元二期亿元。销售收入营业收入测算详见表。表物流园销售及营业收入测算表序号项目产品规模销售及营业收入亿元期钢贸大厦项目建筑面积万平米商住客房商务办公大楼项目建筑面积万平米办公用房综合商务会馆项目现期货交易席个电子贸易量万吨商住两用楼项目建筑面积万平可供人居住的商住两用房现货贸易年钢材现货贸易量万吨仓储配送年仓储配送万吨期小计二期现货贸易年钢材现货贸易量万吨仓储配送年仓储配送万吨场地出租万平米钢材深加工年钢材深加工万吨。其中汽车家电板万吨建筑用钢材万吨石油天然气用管万吨二期小计合计总成本费用钢铁物流园销售产品成本及费用的估算比照行业的大致水平而定......”。

9、“.....项目达产年总成本费用合计亿元，其中期亿元二期亿元。税金计算钢铁物流园规划目标实现后，粗略估算共计缴纳增值税营业税亿元，所得税亿元。其中期增值税营业税亿元，所得税亿元二期增值税营业税亿元，所得税亿元。利润总额计算钢铁物流园估算项目年利润总额亿元。按交纳所得税，年税后利润亿元。其中期利润总额亿元，年税后利润亿元二期年利润总额亿元，年税后利润亿元。财务盈利能力分析经测算，钢铁物流园规划项目投资利润率，投资利税率。其中期项目投资利润率，投资利税率二期项目投资利润率，投资利税率。总评价意见西部国际钢铁物流园项目建设总投资亿元期亿元二期亿元，预测年销售及营业收入亿元期亿元二期亿元，年成本费用亿元期亿元二期亿元，年利润总额亿元期设有利于实现人与自然的和谐共生。景区环境效益评价促进开发中建立的套规划发展和管理系统促进了旅游资源与环境的可持续利用。增强开发商当地居民和游客的环保意识......”。