1、“.....主要计算两个指标整体销售价格销售面积如果项目可售面积平方米全部销售，则单位面积销售价格达到元平方米时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。如果实际销售价格高于此值，则项目盈利如果实际销售价格低于此值，项目亏损。如果项目以市场预测价格详细价格见报告销售计划部分全价出售，则项目整体销售面积需要达到可售面积的平方米时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。实际销售面积超过这比例，项目盈利实际销售面积低于这比例，项目亏损。敏感性分析可能影响本项目经济效益的主要因素有投资成本因素变化和销售收入销售价格因素变化。针对全投资的主要评价指标......”。

2、“.....得出以下结论当总投资增加时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年当总投资降低时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年当销售收入增加时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年当销售收入减少时财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年表开发项目敏感性分析结果表项目变化幅度内部收益率财务净现值投资回收期总投资售价从敏感性分析可以看出，投资因素和销售收入因素变动对项目财务效益影响都较大。其中，销售价格变动对财务效益的影响最明显。因此，降低成本减少投资，尤其是增加销售收入，对提高财务效益水平作用十分重要。同时，参照项目的内部收益率水平......”。

3、“.....而使用部分贷款进行融资，降低投资成本。当总投资增加或销售收入减少时，项目财务效益指标般，说明本项目的抗风险能力有待提高。项目投资收益分析结论在洛南新区进行住宅项目的建设，方面可以满足洛阳市房地产市场中本地居民外来投资者对中高档住宅的市场需求，提高城市人居环境另方面通过房地产项目开发建设推动洛南新区的发展建设，通过固定资产投资改善洛阳市的投资环境，对地方经济发展起到推动作用。同时，又为社会提供定的就业机会，具有明显社会效益，因此是完全必要的。项目所处位置在洛南新区，这里是洛阳市未来发展的重点地区，具有政府推动的政策优势，发展前景良好。同时......”。

4、“.....项目选址既有发展基础，又有定超前性前瞻性。因此，在此建设中高档住宅的销售前景比较乐观，是可行的。经测算，本项目在经济上是可行的总建筑面积平方米总投资万元内部收益率财务净现值万元折现率为投资回收期年税后投资利润率盈亏平衡点全价销售时销售面积达到时，可以实现盈亏平衡。全部面积销售时项目均价达到元平方米时，可以实现盈亏平衡。分析评估结论本项目在经济上可行，社会环境效益显著。项目可行性分析结论从市场风险的角度新区竞争趋于激烈销售压力加大从前面的市场分析我们知道，年新区的房地产开发明显加速，大盘云集，供应急剧增加......”。

5、“.....众多大盘项目云集新区，在加剧竞争和销售压力的同时，也在共同改善着新区的人居环境烘托着新区的居住气氛，这点对于尚不具备入住条件正在开发建设中的新区的房地产项目来说，也是至关重要的。但是，大盘云集带来的竞争和销售压力，我们必须正视之。政策逐步趋紧传统操盘手法受到挑战国六条之后，中央政府针对房地产行业的调控配套政策频频出台，从严格土地管理到紧缩信贷发放从限制外资购房到整顿市场秩序，整个行业的游戏规则正在逐步趋紧趋于刚性化。尤其是三部委关于进步整顿规范房地产交易秩序的通知的出台，急剧压缩了传统操盘手法的生存空间......”。

6、“.....已经在郑州开始贯彻执行，这从个侧面表明在房地产调控的问题上地方政府正受到来自中央的巨大压力。因此，在政策趋紧传统操盘手法可能遭到禁止的背景下，后期营销推广及客户试探积累上的困境和风险，我们必须予以充分考虑。从当前开发时机角度新区发展加速机会大于挑战随着洛阳市行政中心完成向新区的转移，未来几年新区有望迎来个快速发展的黄金时期，城市建设和房地产开发都将空前活跃起来。这利好的区域发展态势，虽然不可避免地将加剧区域内部房地产项目的竞争和销售压力，但伴随而来的新区建设提速客户信心增强新区人气旺盛等正面效果......”。

7、“.....目前，后进项目及洛阳调控细则尚不明朗预计在本案的前期准备阶段，这些变数会逐步明朗化，后发制胜的空间还是较大的目前来看，除了东方世纪城奥体花城国宝别墅建业美茵湖等项目已经明朗以外，其他更多的后续项目还是个未知数，而洛阳市房地产调控细则也尚处在模糊状态，从这个角度而言目前的时机是不佳的。但是，未来数月这些变数有望逐步趋于明朗化项目亮相政策出台。因此，为了适应政策弱化同质化带来的销售压力，我们的项目及产品定位有必要仔细研究新进及潜在进入项目，以保证产品定位的前瞻性与竞争力。从这个意义上讲，发挥后发优势，或许更能让我们占据竞争制高点......”。

8、“.....本案是可行的，效益显著。市场风险上，虽然面临着较大的竞争和销售压力，但整个新区发展的良好态势，为本案的成功提供了强有力的区域环境支持。政策风险上，日益趋紧的房地产调控政策，对于实力雄厚的开发商和成规模开发的房地产项目而言，或许要利大于弊，它为强者提供了个健康和谐的行业发展环境和游戏规则。最终结论为了保证三年开发周期内项目持续的竞争力弱化销售压力，我们的产品定位应该体现出相当的前瞻性创新性和必要的调整空间，以新颖的产品良好的品质和适中的价格来抢占市场缩短销售周期，以规避后续的政策和竞争风险......”。

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