1、“.....同时万商业项目的金地商都签约新沂钟 吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张 的过程中，社区型商铺将分流相当的投资客。 政策风险房产政策及大环境的变化对未来项目商住产品销售有 定影响。 市场定位与项目评估 整体定位 根据城市发展市场现状开发商目标和项目分析，本项目整 体定位 代言新沂发展演绎都市繁华 集购物休闲娱乐商务居住于身的城市综合体 公寓定位 客户定位 具备较强经济实力的市区私企业主，追求地段价值和认可投资价 值 工作和收入稳定的泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套......”。

2、“..... 形象定位 城市核心时尚公馆 商业定位 主体地块部分 整体定位 城市魅力生活体验中心 业态定位根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会的 研判，本项目可引入主题百货大型综合超市专业零售品牌餐 饮酒店休闲娱乐等主力业态。 规模定位项目主体地块地上商业裙楼万酒店万 地下为万大卖场和分割出租商铺广场地块地下为万时尚商业街区两地块地下各有万的 停车场。 形态定位综合地块价值分析，本项目通过集中式商业建立形象， 同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。 广场部分 业态定位 地下为产权商铺，以品牌零售为主的 地上为休闲广场......”。

3、“.....并承担市民休闲健身娱乐元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售 期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算 项目公寓部分销售收入为万元。 商业部分 项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积 为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售 面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，预计销售收入为万元。 销售税金及附加测算 营业税及附加销售收入的，印花税销售收入 的 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预 征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的......”。

4、“..... 企业预缴所得税测算 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低 于，按税后净利润的预缴所得税。 本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计 为万元。项目销售回款计划 根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。 项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销 售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至 到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商 业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿 街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。 资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料......”。

5、“..... 经测算各项资金来源如下 项目年投入资金万元，其中融资贷款万元 企业自有资金万元 年上半年需投入资金万元，来自于银行贷款 年下半年以后无需投入资金 年下半年至年下半年项目竣工需投入资金万 元，全部来自于销售回款。 销售利润 经测算项目销售收入为万元，经营成本 为万元，税前销售利润总额为万元。 财务与敏感性分析赢利能力分析 经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期 为年，未考虑持有物业收益的条件下，税前利润为万元， 税前成本利润率。 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后 与总投资相等的状态......”。

6、“.....净销售收入 总投资达到盈亏平衡净销售收入 总 投资，得出，销售率，此时盈 亏平衡。 在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收 入总投资达到盈亏平衡净销售收入 总投资，得出元，此时盈亏平衡。 项目敏感性分析 我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。 基销售收入变 化土地成项目分析与评价 地块分析 项目位臵 项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利 商业步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝 佳......”。

7、“..... 是新沂市主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文 化娱乐主广场。 地形地势 两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。 水电气保障 根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施要求的有关说明， 给水雨水污水接周围道路市政水管网。燃气电源通讯与相 关部门联系。 规划限制条件 总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积 亩容积率容积率建筑密度建筑密度 绿地率暂无 建筑限高地下部份不大于，地上部分不大于说明由于容积率等技术指标只是个意向性的宽泛值，最终的指标 可以根据设计方案进行突破......”。

8、“.....核心商圈绝版地块，区 位优势显著。 交通优势地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道钟吾路，交 通便利，火车站汽车站均在公里以内。 规模优势项目建成后将成为中心商圈内规模最大的商业项目， 具有较强的竞争力与辐射力。 商业氛围优势地块东临传统商业街南京路，西邻次商业街钟 吾路，北接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓 厚，对于未来商业不需太久时间的培育期，能够立刻产生价值。 劣势分析 城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。 城市的区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强， 跨区域购物的客层较少。 城市商业物业发展档次低，品牌集合度低......”。

9、“.....要达到预期效果，招商营运有定难度。 机会分析 新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场空间。 新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。新沂经济的快速发展导致城市未来几年发展有加快的可能。 宏观政策调控下，商业地产发展的最佳时间，商业物业的销售具 有投机空间。 依托中商雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中央百大 在消费者心目中的地位，该项目将能得到新沂政府更多的支持与帮 助。 威胁分析 商业地产操作风险商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何 组建个成熟的运营团队是成败的关键，另外，在新沂这个县级市 商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业......”。