1、“.....房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几 年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。 改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促 成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，南京房地 产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合理的商品住宅呈局部 热销供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。 鸿德嘉园住宅小区具有以下优势 项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区 的自然环境的要求日趋苛刻。而鸿德嘉园住宅小区地处栖霞区仙林大学城，环 境优美空气清新，很适合人们居住。 人文环境优势，本项目东侧为已建成的花园，西南侧有南京大学，使西花 园有独特的人文环境优势......”。

2、“.....本项目位于利源中路西侧，而该路东与国道相 接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与公司以前开南京工程咨询公司 发的样具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区文苑路商业街， 商业配套条件较为完善。此外，临近鸿德嘉园还有南财邮电大学等教育配套 设施。 与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两 大优势将能吸引部分特定的消费人群。 项目与栖霞区及仙林地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着 房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。鸿德嘉园将 立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与栖霞区的其他居住区拉开差距。加 上公司的企业形象及其在栖霞区乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢 得市场......”。

3、“.....该区域的房地产价格已从每平方米元逐步上涨至目前南京工程咨询公司 的元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来 年内该区房价仍有较大上升空间。 三综合优势 百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜 出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与南京市区的同 档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房 型等各方面又有定优势。 三销售对象分析 作为江宁区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家 湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业 管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的现代都市人居栖 区......”。

4、“.....随着社会文化的发展和市民收入水平的提 高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层经理阶层 和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。 公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和罗马城， 这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有 四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之 资本型收入阶层 知本型收入阶层 经理阶层 高知阶层 中产阶层 白领阶层 普通收入阶层 经济适用型收入阶层 鸿德嘉园知本型业主占位图 南京工程咨询公司 分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层 式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为 百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价......”。

5、“.....利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行 了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公 里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园 个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座落在此景 之中。 鸿德嘉园近万的各种楼中楼公寓热销空，使公司提前进入了面向更大第二 居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居 所型住宅，为在闹市水泥森林居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。 根据利源公司自年以来对百家湖花园的开发经验，百家湖西花园的主要销 售对象定位在以下几个方面 南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管人员高校研究 院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收入较高，年薪般在万元以上，能 方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生活品味质量要求较高......”。

6、“.....此类人群将成为百家湖西花 园最主要的消费对象。 二栖霞区企业中的高级管理人员。江宁开发区已有数十家国内外大型企业 进驻，其二三产业的发展已经成为南京市的个重要的经济增长点，此类企业中有 较多的高收入阶层，对住宅有着较高的要求，百家湖西花园的高品味定位将为他们 提供较理想的选择。 三南京市高收入阶层的第二居所。对于这部分人群，个居所已不能满足 他们的需求。其因休闲放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，百家湖西 花园社区将以较低的价位较大的增值空间流的社区流的建筑流的环境 来吸引这类消费者。 四中老年人休闲养老颐养天年的较佳场所。百家湖西花园特有的自 然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引中老年人前来寻找南京工程咨询公司 修身养性的最佳场所。 五港澳台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多的外资......”。

7、“.....百家湖西花园将是他们较佳的选择之。 第三章建设规模和建设内容 建设规模 百家湖西花园居住小区项目总用地面积平方米，总建筑面积平方 米，其中住宅平方米，幼托小学商店等公共建筑平方米。 规划居住户数户，居住人口人，设计容积率，绿化率。 二建设内容 本项目主要建设内容有 普通公寓平方米南京工程咨询公司 跃层式公寓平方米 小学校平方米 小区幼儿园平方米 变配电所煤气调压站平方米 商场文化娱乐设施及物业管理等平方米 绿地平方米 区内道路平方米 第四章项目选址及配套建设条件 项目选址 南京鸿德嘉园居住小区位于仙林大学城，是栖霞区不可多得的块风水宝地。项 目建设用地位于利源中路以西，西止经四路，南临天元路,北靠太三路。总占地面积 公顷。文苑路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于文苑路西面约公里处......”。

8、“.....地貌总体平坦。中西部有高差米的小山丘， 山地面积约亩，其余近亩基本平整的耕地。地块内现有住宅约户。 本项目建设用地外围自然环境优越。鸿德嘉园居住小区处于南京栖霞区的西南 部，仙林环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。 本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京大学分校南京师范大学及南京邮南京工程咨询公司 电大学。 综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 二配套建设条件 鸿德嘉园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水排水雨水污水 供电供气道路电话有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满 足项目建设要求。具体配套建设条件如下 供水项目东面的利源中路下有自来水管，区内供水由此接入。 水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 二电信利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。 三供电由东善桥变电所和开发区变电所提供二路电源，利源中 路现有路高压线......”。

9、“.....雨水汇集后自利源中路下敷设的 雨水管排至百家湖。生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路 市政污水管排入开发区污水处理厂处理。 五煤气目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司提供，本项目 设煤气调压站座，煤气供应可保证本项目用气。 六有线电视利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由 此接入。 目录 第章总论 第二章市场分析 第三章建设规模和建设内容 第四章项目选址及配套建设条件 第五章建设方案 第六章实施进度 第七章工程投资与财务分析 第八章结论与建议 附表附图和附件 南京工程咨询公司 第章总论 项目建设背景 仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵国道，南达沪宁高速公路，东 西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口公里，距规 划中的龙潭深水外贸港口公里......”。