统农耕文化的风格， 使其具有定农业旅游项目的功能。主要经济技术指标览表 序号指标单位数量备注 建设规模 气调保鲜库容量吨座 自营产品方案吨 枇杷吨 猕猴桃吨 蒜子吨 精细蔬菜类吨 葡萄吨 蒜苔吨 总投资万元 固定资产投资万元 其中建设期利息万元 流动资金万元 其中铺底流动资金万元 全员工作天数天年 全交易中心定员总数人 主要自营产品原材料用量 枇杷吨年 猕猴桃吨年 蒜子吨年 精细蔬菜类吨年 葡萄吨年 蒜苔吨年 运输量万吨年自营 运入量万吨年自营 运出量万吨年自营 年总成本万元平均 年销售收入万元达产年平均 年利税万元平均 年利润万元平均 借款偿还期年含建设期 投资回收期年税前 投资利税率平均 投资利润率平均 财务内部收益率税前 第二章蔬菜产业的现状和建设背景 及周边蔬菜产业现状分析 蔬菜产业现状分析 是全国主要的商品蔬菜生产基地，全国无公害蔬菜生产示范基地，全 国蔬菜产业十强县市，号称中国西部的蔬菜城。截止年，蔬 菜有十四个大类，多个品种，常年种植面积在万多亩，产量亿多公 斤，销售鲜菜亿多公斤，销售收入亿余元，农民人均蔬菜销售收入 余元，占全市农民年纯收入的，蔬菜产业是农村经济的支柱产业和农 民增收的重要途径。同时，蔬菜生产已经带动周边的县市，包括郫县新都 都江堰什邡广汉德阳等地相关产业的发展。目前，市委市政府又把 确定为蔬菜产业发展的重点市，蔬菜产业面临着新的发展机遇和挑战。 作为全国重要的蔬菜基地，市历史上的辉煌或将成为过去，与山东以 寿光为代表的农业产业化程度相比，与陕西杨凌高科技农业相比，与双流区多 品种及南站蔬菜批发市场的输出输入吞吐能力等综合效力的优势相比， 的蔬菜产业已几乎失去竞争力，亟待二次振兴。 目前影响蔬菜行业产业化程度的主要障碍有以下几点 其品种单，单品种产量大，由于缺少预冷和储藏能力，商品菜只 能集中上市，由此导致交易平均价格下降 其二生产的组织方式传统，以小农经济为主，产品几乎没有加工就推进 市场，产品附加值很低 其三流通环节落后，以个体为主的专业户销售方式，传统的批发市场为 主要交易渠道，导致交易水平和市场影响力的下降。根据市场调研的案例分析，改变现状的途径是迅速提高其产业化程度，即 通过建立几个具有带动能力的龙头农业高科技企业，促进其蔬菜业从选择培育 优良品种优化组织生产产品深加工交易流通等诸环节的产业链 和价值链的形成，迅速实现蔬菜业的产业升级 蔬菜气调保鲜市场现状分析 蔬菜气调保鲜库现状 市内现加 工与营销工作的意见川府发号提出了进步加强产地和销地 批发市场建设，创造条件发展现代物流业的要求，市第十次党代会报告 也明确提出了抓好物流业发展规划，以建设物流基地为重点，构建西部 重要的现代化交流中心的要求，这些政策的发布为建立物流交易和贮藏中心 提供了个良好的软环境。 项目有助于保障食品安全，促进国民健康 依靠完善的农产品检测中心和健全的检验制度，本项目在管理中对入场的 交易商设置无公害绿色门槛，通过授牌与取缔质检与媒体监督等方式，建立起无公害农产品蔬菜交易者的准入与退出机制，充分保证该广大 消费者的农产品食用安全。 以产业化带动市农民增收，推进城乡体化进程。 项目以先进贮藏保鲜技术为依托，为产品反季节销售提供保证，促进 市及周边县市蔬菜产业生产由数量型向效益型的转变。通过建立与国 际接轨的高起点功能齐备的大型现代农产品物流中心和配套的气调保鲜加工 区，推动及平原蔬菜果品等农业产业的发展和增强当地蔬菜等农产品 在国内国际市场上的竞争能力，从而切实带动当地农民增收，并为市提 供大量的就业机会，推进当地的城乡体化进程。本项目建成投入运行后，保 守估计将能够直接和间接带动农民增收超过五千万元，能够为当地失地农民提 供超过个的就业机会，并将带动当地周边第三产业的快速发展，社会效 益十分明显。 第三章投资公司 投资方 本项目由投资有限公司及其全资的子公司气调保鲜有限公司共同 投资管理。 投资有限公司系家专业从事农业项目投资开发的民营企业，公司注 册资本万元。下属全资子公司气调保鲜有限公司，为专业从事气 调保鲜库经营的专业公司。公司股东继在北京深圳特区海南等地成功的运 作和经营，完成了资本积累过程，为进军西部奠定了基础。通过对投资环 境市场环境及蔬菜产销能力的充分调研，并对市和市的发展规划展 开了深入分析，认为在开展农业项目的投资是有相当的发展潜力和空间 的。为此公司在人力物力和资金等多方面做好了充分的准备工作，公司将在 进行较大规模的开发和投资。公司拥有雄厚的资本实力优秀的管理团队， 通过稳健的经营严谨的经营策略和理念。现代商业竞争就是人才的竞争，公 司长期以来坚持以人为本的理念，为优秀人才搭建舞台，在不断壮大的过 程中也吸纳和培养了大批人才，目前公司已拥有支具有高级技术职称人员 人，中级技术职称人员人管理团队资源，为公司进步的发展提供了人力 资源的保障。 经过投资公司对市及周边辐射市县的蔬菜果品的生产加工销售等 多方面的考察和经营发展的市场调研，公司在投资方向上做出了调整，决定在 省市实施对农业项目的投资。年，公司经与市人民政府多次 磋商后，已就由投资公司在市蒙阳镇牵头建设市蔬菜物流园区的 相关事宜达成意向，目前项目正在规划过程中。按投资计划，将要建设的蒙阳 镇蔬菜物流中心，将包括占地约亩的物流中心蔬菜无公害检测中心和蔬菜信息交流平台，与物流中心配套的占地亩的冷加工库区气调保鲜库， 占地亩的蔬菜精深产品加工区等。项目采取滚动投资组团开发的建设模 式，以公司为投资主体，引进相应的技术合作方子项目合作方等方式开发。 项目建设完成后将取代现市蔬菜批发市场等，满足市对外输出万 吨蔬菜的物流需要。 年，公司下属的子公司气调保鲜有限公司在市建设了首家 气调库，加工能力吨，全部采用美国谷轮中央并连机组，电脑中央集中 控制温度调节，冷量集中分配，温度误差控制在度以内。目前，气调库运 行十分良好，取得了较好的经济效益，并得到果蔬经销商的认可，是目前 市最先进的气调保鲜库之。保鲜库运行十分良好，取得了可喜的经济和社会 效益。 项目的主要合作方 我公司对在市的投资方式是以我公司作为项目的主要投资人，并引进 具备投资能力和合作能力的各合作企业等共同完成。 引进的项目投资合作方作为项目投资合作方，共同按市政府的总体 规划投资蔬菜产业物流园区。 技术支撑方研究所为本项目的技术支持和合作单位。双方将共同投资， 在蒙阳镇建设占地亩左右的经济作物示范园区，作为项目的技术试验基 地。 精深产品加工区合作方引入具备投资能力的其他企业投资建设精深产品 加工区。 蔬菜基地建设的合作方荷兰中国咨询公司，将与我公司合作引进露地栽 培技术，并共同在市进行推广。准备建立亩的无害蔬菜基地，目前 第章项目及编制依据 项目名称及承办单位 项目名称果蔬气调保鲜贮藏加工基地 项目承办单位法人代表法定地址 项目承办单位投资有限公司 法人代表 法定地址省市 主持部门市农业委员会 协作单位中国农业大学食品科学院 编制单位 投资有限公司是个以土地整理开发气调保鲜库经营蔬菜加工经 营农业高科技开发和应用投资管理为主的综合型企业，公司注册资本 万元。公司继年在市成功的开发建设气调保鲜库后，对在 扩大投资规模有了充分的信心，也为进入参与城市建设，在人力物 力和资金等方面做好了充分的准备工作。通过对市和市的发展规划展 开的深入分析，和对公司自身的参与能力做了充分估价，公司将在进行较 大规模的开发和投资。 作为公司技术合作和扶持方的中国农业大学食品科学院，是农产品采 后处理贮藏加工等技术理论的研究及应用技术研究的专业学院。近几年来， 针对我国西南地区果蔬花卉产品特性开展了专项研究，取得了丰硕成果。 市农业产业化办公室是市农业的主管部门，为本研究报告提供了大量产地材料。 汇同以上单位所提供的各方面技术资料，投资有限公司主持编制了本 可行性研究报告。 研究工作的依据与范围 依据文件 年月日，按市委市政府的要求和指导，公司与 市天彭镇就合作投资建设蔬菜公社产业园区相关事宜达成投资协议。 年月日号会议纪要，确定了项目建设的要求和 规模，为产业园区项目提供项目建设用地。 年月日，由市市国土资源管理局市天彭镇 人民政府和公司所签订供地的协议书。 市农业发展十五规划。 市招商引资优惠政策 省委省人民政府年号和号文件的相关规定 研究范围 本项目建设主要为蔬菜物流园区配套果蔬花卉产品气调贮藏加工，贮藏 加工优质果蔬花卉产品，解决农民卖果难卖菜难卖花难的问题，解决产业 发展的后顾之忧，提高农民收入。 本项目工作的范围包括果蔬花卉产品采收后进入库区，经分选预处 理入库保鲜贮藏出库分级处理加工包装运输并通过电子商务交 易平台实现产品网络交易等系列过程。对拟建保鲜贮藏加工基地工程建筑部 分提出初步设计方案并对保鲜技术方案，建设条件产品需求预测和企业财务 评价进行研究并提出意见。项目概况 项目总占地亩，主体建筑总面积约为万平方米左右，固定资产投资 万元，预计年建成投入使用。 其中 气调保鲜冷藏库 建设气调保鲜冷藏库三座，库房占地总面积平方米，全部采 用最先进的冷藏技术和设备及管理方式。 挑选车间 占地平方米，全部采用钢架结构。 停车场 全部采用硬化的载重地面，并配备数控指挥系统。 平面设计理念 原则按照库区的功能要求，总体对区域内做到高效节能自动 化程度高生产能力合理配套，密切结合场地的自然条件，合理布局动力水 源库房和区内道路，因地制宜地布置好建筑和各项设施，同时搞好库区内绿 化和空气净化，建设集农产品加工贮藏和办公为体的生态库区。 绿化库区内建筑物占地面积不足总用地的，扣除道路等其他 配套设施占地后，地面绿化率将不低于，实行无裸露的表土布局。绿化由 专业人员做好常绿树和落叶树，骨干树种与其他树种的搭配，绿化和美化相结 合。 文化传统部分建筑及园林景观将融入中国传统农耕文化的风格， 使其具有定农业旅游项目的功能。主要经济技术指标览表 序号指标单位数量备注 建设规模 气调保鲜库容量吨座 自营产品方案吨 枇杷吨 猕猴桃吨 蒜子吨 精细蔬菜类吨 葡萄吨 蒜苔吨 总投资万元 固定资产投资万元 其中建设期利息万元 流动资金万元 其中铺底流动资金万元 全员工作天数天年 全交易中心定员总数人 主要自营产品原材料用量 枇杷吨年 猕猴桃吨年 蒜子吨年 精细蔬菜类吨年 葡萄吨年 蒜苔吨年 运输量万吨年自营 运入量万吨年