1、“.....税后静态投资回收期为年，动态投资回收期为年所得税前年财务内部收益率为，税前财务净现值为万元，税前静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。资本金现金流量表，见附件财务评价报表。根据该表计算税后年内部收益率为，税后财务净现值为万元。清偿能力分析通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析等方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。第九章不确定性分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据......”。

2、“.....便可求出值。解得故当出让收入实现率为项目盈亏平衡点，即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。计算出让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝。建议投资商在出让工作中做好土地出让价格表价格拆迁投资对内部收益率影响价格变化投资变化出让价格变化临界值投资变化临界值管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。当拆迁投资在∝，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否则，项目将达不到最低期望盈利水平......”。

3、“.....做好投资控制。第十章国民经济评价国民经济评价是按合理配臵资源原则，采用影子价格影子汇率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目效益和费用，分析计算项目对国民经济贡献，评价项目经济合理性。项目国民经济评价使用基本经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较理论方法，寻求以最小投入费用获取最大产出效益。国民经济评价主要工作包括识别国民经济费用与效益测算和选取影子价格编制国商业流通。五是桃园开发区板块。加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心......”。

4、“.....商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想地。项目所处位臵是莲湖区核心地带部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙护城河为背景城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全特色商业街区......”。

5、“.....预计本项目完成后，将会有较好市场前景。项目分析优势分析区位与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚政府背景，以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。商业氛围总论建设项目简介建设项目概况项目名称西安市环城西苑环境改造项目三期项目范围和位臵图玉祥门以北环城西路以东环城北路以南护城河以西项目建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况项目建议书已获得西安市发展和改革委员会号和号文件批复同时......”。

6、“.....市场始终处于供不应求状态。根据年统计资料，总体土地价格较年上涨，其中居住用地上涨至年底，因为供应量不足，土地价格上涨更趋强烈年，西安市共招拍挂供地亩，实现土地毛收入亿元，土地平均价格进步上升。虽然政府不断增强对土地供应市场监管，并不断加大对闲臵土地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨预期。对西安市土地出让市场调查后，选取典型案例如表所示表典型案例对比表序号地块位臵土地价格万元亩规模总面积成交日期唐延路亩年西稍门亩年东大街以北亩年价格定位本项用地价格定位采用市场比较法。市场比较法基本原理是对选择案例售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格加权平均价格作为项目价格。市场比较法要经过选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。选择可比案例从典型案例中选取与上涨预期。与此同时......”。

7、“.....交通干道辅助道路拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。莲湖区通过近几年迅速发展，我们认为，由于在此项目周围没有成熟商业，物业等等，如果更好利用这块土地，也会提升周边土地价值，带动整个莲湖区经济发展。目前该区域可供开发像环城西苑环境改造项目三期这样大片土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安臵完成后后续建设将建成环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大中心城区，辖区内不仅制造业印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内区域，是西安市新兴大型商贸区。在线五区四平台发展思路上......”。

8、“.....优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济进步发展。是大兴路板块。莲湖区将在至年内，通过土地整理储备，盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体区域经济增长极。二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重建以盛唐文化丝路文化为主题国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部完工并投入使用。三是历史街区板块。莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街区民俗餐饮文化形成了西安市大特色。街区内民俗餐饮名店鳞次栉比，民族服饰工艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富......”。

9、“.....辖区内商业娱乐极工业化进程推进，西安市建设用地需求量急剧扩张，西安作为西北地区绝对中心城市，深受建设用地短缺困扰。总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求状态。虽然政府不断增强对土地供应市场监管，并不断加大对闲臵土地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境改善，交通干道辅助道路拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。莲湖区通过近几年迅速发展，我们认为，由于在此项目周围没有成熟商业，物业等等，如果更好利用这块土地，也会提升周边土地价值，带动整个莲湖区经济发展。目前该区域可供开发像环城西苑环境改造项目三期这样大片土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好......”。