1、“.....几十个自然生态景点，但仅苏 仙岭和东江湖具有定的知名度，旅游景点单且分散零乱差异化不明显，无 较明显的景区特色，各景区开发不具备规模，缺乏市场竞争力本区域没有个 度假类龙头旅游产品来带动区域化的旅游产业链发展，旅客滞留的缺乏直接影响 到本区域旅游经济的活跃和关联产业发展，无法形成高附加值的社会和经济效 益。城市经济是上去了，但品位与美誉度往往是负数, 三国内典型泛旅游地产案例深圳东部华侨城 项目形 象 项目总况 该项目位于深圳市盐田区大梅沙三洲田片区，占地面积近平方公里，距深圳市中心仅 公里，小时车程范围内可辐射深圳香港澳门东莞及珠江三角洲各城市。投资 亿元，同时被列为深圳市政府年度重大大型综合旅游项目。预计年左右收回投资。 功能组合 大侠谷 大侠谷瀑布 是东部华侨城的门户。瀑布长米......”。

2、“.....水面 落差米，与山谷浑然体，宛若天成。号称中国滨海第 瀑。 森林广场可同时容纳辆车的超大型生态停车场。 丛林缆车缆车全长公里，高差米，依山就势直贯山顶，气势雄伟。 森林火车长公里的穿越丛林野趣之旅。 云中部落云中部落是整个园区内的制高点，海拔米。 雨林水世界世界首例室内外多功能综合型娱乐休闲中心 峡湾漂流长达米的水道顺山而下，落差达米，时缓时急的漂流将峡湾的自然魅力发挥到极致。 三洲茶 溪 缤纷茶园垅垅茶田连绵起伏，层峦叠翠 湿地园林近平方米的天然环保屏障新奇独特的湿地景观和丰富多样的动植物。 木栈道 绵延公里的栈道将茶田环绕，九转曲径。沿途碧潭幽谷，彩 蝶纷飞，别有洞天。 茵特拉根 温泉小镇 世纪中欧名镇风格，占地面积约万平方米，有各式风格 的主题餐厅数十栋木屋度假别墅的超五星级的度假酒店，约 平米的温泉......”。

3、“..... 茶艺广场位于青翠欲滴的茶园环抱之中，占地平方米， 三洲郊野体育公园以户外运动和郊野健身为主题，是个集山地丛林湖泊于体的多功能高品质的户外健身体育公园。 借鉴意义 该项目在规划设计上，坚持生态保护大于天的指导思想，继续秉承华侨城集团规 划就是财富，环境就是优势的开发理念。 四郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考 根据我们的观察整理分析，结合大陆国际的研究成果，总结如下城郊 泛旅游产业开发六大模式，可以让战略发展商投资安全回报较快积极性高的 来推动郴州广义的旅游支柱产业又好又快的建设发展。 旅游度假区投资型旅游居住会所开发模式。以郴州山水林核心资 源为依托，以多元化国际视野的第二第三居所和异地度假生活创造需求，形成 投资型生态公寓中高端度假别墅文化野趣休闲山庄等开发。 公园里的旅游臵业开发模式。在公园里而非公园外建造旅游物业......”。

4、“.....这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过交叉开发 把生地做成熟地用于城市运营，如王仙岭公园及本项目的扩大差异化与品质提 升。但此方式的开发定要符合国家的环保森林水利等规定。 生态人居旅游小镇开发模式。把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。 ④旅游生态居住会所开发与社会主义新农村结合模式。项目之五盖山西 北麓。华侨城模式。华侨城集团利用地方政府需要改造些片区的环境，采取 成片开发，承担在开发片区的所有市政配套任务，土地以协议方式出让，地价远 低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高的风险。建设以主题公园为龙头， 以旅游地产为支柱，积极向传媒娱乐等关联产业延伸，相应的房价也得到了提 升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营。郴州政 府应积极支持有先进商业模式的本项目战略投资商，规划融入上述产品。 枢纽模式......”。

5、“..... 市委市政府提出把郴州市建设成为湖南最开放城市湘粤赣省际区域中心 城市，郴州的建设步伐更进步加快。十五计划末，使全市基本达到与湖 南点线重点发展区域相均衡的经济实力，形成与广东相对应与世界接 轨的外向型经济格局，构筑起积聚力和辐射力明显提高的城镇体系。 研究利用历年来本地区旅游数据并作为发展支撑十五期间，全市共接待国内外游客万人次，年均递增 旅游综合收入亿元，年均递增。郴州市先后被授予中国优秀旅 游城市中国温泉之乡等称号，旅游业直接从业人员逾万人。 年，全市接待各类游客超过万人次，旅游综合收入突破亿元， 均位居全省前列。全市基本形成了生态休闲漂流探险寿地福城温泉健身 红色摇篮为主要特色的旅游产品。预计到年......”。

6、“..... 其中入境游万人次以上，旅游总收入亿元，成为全市重要的支柱产业。 细分旅游资源为发展旅游产业奠定良好的规划基础 郴州作为湖南省的南大门，地理位臵优越，交通网络健全，旅游资源丰富， 原始次森林区覆盖面大，可利用旅游资源较多。但由于五盖山生态经济圈开发较 晚，在总体规划产品设计基础设施建设及市场营销等方面都存在较多薄弱环 节和不可避免的许多问题，依据政府构思的郴州市旅游产业发展方向，必须加大 市场导向的权重，调整旅游项目开发战略，弱化空穴来风式的唯文化而文化，满 足不同层次的国际游客国内旅客达到提高五盖山王仙岭旅游业综合竞争力。 郴州乃至湖南全省都没有个泛旅游产业开发的好个案 湖南旅游资源丰富。张家界闻名中外中国最美丽小镇的凤凰古城，中国十 大风景名胜区国家级旅游区南岳衡山红色旅游线路遍布全省等等，为 湖南的旅游发展带来勃勃生机......”。

7、“.....主要以 门票和景观浏览作为主要盈利模式，为流动游客如何保证游客的旅游持 续性滞留关联性回头客源性。消费长期性建设高品质度假休闲胜地是郴州 旅游产品开发所面临的关键性问题。在这种环境下，泛旅游产业的开发模式和国 际惯例的运营技术资本技术营销技术等有效地解决这问题。比如国内泛旅 游地产开发较为突出的成都重庆等地近郊远郊生态圈泛房地产，政府 超强支持，借助天然资源优势，旅游地产产品经上市即受到海内外市场的追捧， 投资旅游三居所的度假相结合，完全达到了的效果。 在这种大的市场方向下，郴州乃至湖南直缺乏个能带动旅游产业走向另 个高度的泛旅游项目产品，结合五盖山生态圈的旅游资源和地理条件，市场大 好政策利好，开发泛旅游产业链万事具备，只欠东风了。 郴州泛旅游产业开发的突破口及出路 森林旅游资源利用程度低......”。

8、“.....度假旅游尚未起步， 丰富的旅游资源未得到充分的利用，这是泛旅游地产开发的必要但非充分条件。 政府对郴州整体旅游规划定位可以考虑进行区别化调整 依据市政府对郴州市旅游产业的定位，十五期间，需坚定不移地把旅 游文化产业培育成郴州的支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现产业转型升级。 分析国内旅游市场，传统单的旅游景区化已渐渐不能满足当今市场尤其高端客 群的需求，复合型的泛旅游度假会所产品才能提升更大的附加值，促进产业联动， 调整旅游产业规划结构，有效与国际接轨，才是郴州真正的旅游产业发展的出路。 改变传统旅游开发模式 并非只是当今社会，立足之本从来就在于创新。旅游行业传统的景区开发模 式已趋于饱和，游客不再是简单的游玩，吃住行游购娱信息环境 度假休闲等构成了目前旅游发展的趋势......”。

9、“.....市场需求的变化使得不 同时期的价值在不同的要素中转移，产生着对旅游新产品开发和产品提升改造的 需求。郴州旅游业发展初期观光产品的价值大如苏仙岭。随着游客选择广度和 深度的蔓延，价值逐步由观光产品向深度度假休闲产品或主题产品转移，大规模 的泛旅游地产的开发对于郴州已经不能回避了。 强调总体规划分步实施，先做基础旅居同步的原则 泛旅游产业项目的开发应强调高起点大手笔跨越式。只能是聘请实力雄 厚资质流的国际知名景观规划设计公司进行精心设计和规划，做到规划步 到位，实施分步进行。建设原则上应先做基础配套设施与旅游项目可以同步。 因此，项目首期中应包括主要的旅游项目，以投资加旅游的双层面人气带动区域 价值和资本要素的提升旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品，并可 增强政府领导项目的公信力和目标市场的号召力，为后续开发的顺利实施奠定基 础。由于本项目规模巨大......”。