1、“.....二要素风险从投资要素角度来看，土地和资金两大资源投入大面临定瓶颈。土地指标问题。这样个大规模园区，土地面积共计余亩。不仅需要依靠企业运作方式，也需要获得各级政府部门大力支持。因此项目运作要坚持政府主导，以园区模式进行开发运作。即便如此，园区运作也需要得到省市级政府支持，才能使地方政府在园区运作上获得园区规模所需土地指标。具体运作农村居民点土地臵换。集聚农民居住臵换农民宅基地，尽可能使用闲臵坡地或其它闲臵土地。尽可能减少新增建设用地指标。在获得整体土地规划批准后，具体园区土地性质也丰富多样需要灵活对待。在园区规划中，有定比例福利性质基础设施比如福利养老区福利中心有定事业性用地比如医院和学校有农业用地如规划苗圃农业基地还有非盈利性民办组织有定比例养老机构是由非盈利民办组织经营用地另外还包括大量商业用地用于开发养老住宅酒店等。福利性质土地需要采取划拨方式......”。

2、“.....这些都增加了土地使用难度。融资瓶颈问题。园区运作投融资特点是融资量大分期开发分期融资投资主体多。园区分期开发，期将比期所需投资金额大。老年产业投资大，周期长，见效慢，这种融资须中长期贷款才能有利于项目推进和发展。因此，要给老年产业设立独特融资渠道和政策。三市场风险从市场可行角度来看，新模式受到社会认同和现行医疗体制约束。养老产业园区需要社会逐步认同。老年城规模庞大，以老年服务产业为主题，这产业园区模式在认同方面存在两个难题是老年服务产业是公益事业观点有待于随人口老龄化加速而改变，需要将老年服务产业化，引进民间资本以解决养老供给不足以及所存在供给层次单问题，这有待于观念进步改变二是老年服务产业园区化发展与现行居住模式冲突。现有老人居住模式均以家庭居住地为中心或所在城市为中心，老年人不愿离开所熟悉社会环境，社会关系重塑是园区发展重要限制因素......”。

3、“.....首先园区应高标准建设，提供较高质量各类服务其次，老年人观念需逐步加以改变，通过政府引导企业宣传共同推进老年人观变变化。医疗保障体系分割养老市场。是现行城市居民医疗保险和新型农村合作医疗是以属地化原则确立，保费水平和报销水平常常受到地方财政实力影响，在各地报销比例筹资水平不背景下，筹资水平低地区和筹资水平高地区对医保费用报销实施限制，因此老年人医疗费用难以异地报销，这给老年服务市场统形成造成较大障碍。二是由于医疗资源集中在经济较为发达地区，如果实施医疗费用异地报销，地方财政有可能形成财政缺口，地方政府因此降低了异地看病报销标准。江苏应当在全省内统筹安排，至少在苏南地区尽早实现医疗保险异地报销和筹资水平致。也要注意到，随着长三角体化进程不断加快，统市期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后，高于基准收益率所得税后财务净现值大于......”。

4、“.....项目能较快收回投资。二主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表序号指标名称单位数值备注工程内容高端住宅居家养老住宅机构养老住宅福利型住宅学校医院及护理机构老年娱乐机构酒店序号指标名称单位数值备注老年国际商品交易中心会展中心创意中心其他辅助建筑道路及配套园林绿化建设期年总投资额万元工程费用万元工程建设其他费用万元预备费用万元建设期利息万元经济指标财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年年三建议按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设投资省建设快质量好目标。制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。做好与地方政府财政金融等各相关部门协调工作，争取更多政策倾斜，支持促进公道镇稳定快速发展。在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门联系，如规划土地交通消防供水供电环保地质等部门......”。

5、“.....着力做好拆迁安臵工作，这对整个项目如期进行关系极为重要，在本项目中起决定性作用。建议作为重中之重工作，花大力气做好。第二章项目建设背景和必要性第节项目建设背景扬州市概况扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要滨江城市，也是江苏重要水陆交通枢纽。扬州市历史悠久人文荟萃，至今已有近年历史。历史上，扬州曾作为经济大都市和重要通商口岸，经济繁荣文化发达。扬州市风景优美文物古迹众多，是国务院首批公布个历史文化名城之，获全国优秀旅游城市称号，年被评为国家环保模范城市国家卫生城市和国家文明城市工作先进市，是长江三角洲重要对外开放城市和旅游城市。扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需个多小时，上海到扬州只需个多小时，北京至扬州只需要个多小时。扬州由于具有沿江滨海优越区位条件及稳核准通过......”。

6、“.....未经允许，请勿外传,总论项目名称扬州邵伯湖天伦乐园建设内容养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等投资总额万元建设单位中国江苏国际经济技术合作公司中江国际江苏中江国际房地产公司建设地址扬州市公道镇邵伯湖西岸联系人李粉山联系电话联系地址南京市云南路号苏建大厦楼第节项目概况项目由来欲得天下者，先得长三角。中国人居环境奖国家节水型城市国家畅通工程类优秀城市和年荣获联合国人居奖等块块沉甸甸城市奖牌，并已连续五年被台湾电电公会评选为台商极力推荐十佳城市之。扬州市委市政府深刻地认识到，年历史文化底蕴是扬州城市之魂，也是扬州城市发展独特优势。在城市规划建设中，必须坚守住彰显人文生态宜居鲜明个性特色，不和其他城市比规模比高楼比洋气，而要比特色比秀气比大气比文气。循着这理念，在进行古城整体保护同时，扬州对城市空间布局进行优化调整，确立跳出老城建新城思路......”。

7、“.....二人口老龄化背景分析年，联合国老龄问题世界大会文件规定岁及岁以上人为老年人而老龄社会，指是岁以上人口占总人口以上，就开始进入老龄社会。年，我国岁以上老年人已经达到亿，占全国人口，约占世界老龄人口，是世界上唯个老龄人口过亿国家。苏发号国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目可行性研究指南试用版国家计委和建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版扬州市城市总体规划扬州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要项目单位提供有关资料。二可行性研究内容本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着经济合理技术可行原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目市场及建设方案技术功能经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理建设规划和投资......”。

8、“.....地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈交汇地带，南接南京镇江，西连宿迁安徽，北与淮安盐城接壤，东邻泰州。是国务院首批公布二十四个历史文化名城之，是获得中国人居环境奖联合国人居奖城市。本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划专项规划区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业基础条件。同时对扬州经济快速发挥，具有较为明显吸聚功能增值功能优化功能和可持续功能，对周边地区发展具有影响辐射和示范功能。本项目建设是十分必要。项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划要求，道路布局合理......”。

9、“.....并能适应公道镇整体发展要求。项目建设具有良好建设条件扬州市委市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好开发建设条件。项目建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等组成。环保与劳动安全为入住老年人搭建发挥才智服务社会享乐养老平台......”。