1、“.....项目占地亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约 为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 为了更好的对项目进行定位和规划，房地产开发公司 委托世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据 分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。 投资环境宏观经济市场与商业市场分析 市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 市商业发展现状分析 我们认为市的商业发展有以下主要特征 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求 还是对庞大购买力的追逐，的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，第页共页 可以说的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，市商业的年平 均增长速度均在左右，这要比同期平均增长速度高出约 左右......”。

2、“.....近几年，以大卖场和超市为代表的先进商业 业态在得到了年均增速以上的高速发展。 商业重心逐步迁移，伴随着的城市化进程与住宅开发，商业发展的 重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西北四环的商业发展 已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年年底商业 领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在的战略布局。三 环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。 影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平和消费习 惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费 者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分析。 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止年末，市常住人口万人，其中户籍人口万人。 外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成个巨大的消 费市场规模。 与此同时......”。

3、“.....越来越多的 相对富裕人口开始涌入臵业与就业有的楼盘甚至有超过以上的 购买者是外地人，这使得人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也第页共页 使得的消费规模达到个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。 领先全国的购买力水平是商业真正繁荣的关键 近几年，市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收 入水平持续增长。年，的城镇居民人均可支配收入更是达到 元，生活费支出达元。 同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比 重上升。住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。 注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并 渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡 人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。 连锁经营形成强势，市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策 略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下......”。

4、“..... 多数选择重点占领市特定的区域，围绕这商圈做足做满。 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几 年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。 餐厅聚集旺市。的多处美食街，基本上是条街尝遍流行的吃食， 这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。 商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作 为近几年开店的重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根 专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品 品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，市餐饮 业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅 游业的发展，人们外餐的比例大大提高，的餐饮业蕴藏着巨大的市场商 机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批第页共页 连锁娱乐企业，并且其经营情况良好......”。

5、“..... 商业发展预测 基于对商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为 商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略 模式的确定，对预测商业今后几年的发展方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超 市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统采购，统管理， 同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征 而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展， 将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的 变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发 展。 市商业地产市场的基本情况 据市统计局资料显示，年底市人均商业面积约为平方米， 而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市的人 均商业面积也相继超过了平方米......”。

6、“.....近几年商业 地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业 规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然 越来越多。预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。 商业地产开发企业发展概况第页共页 但是商铺所显示的空臵率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等 其他物业的开发量。根据市商委的商业发展规划，预计在年人均商业 面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均 商业面积达到平方米。在最近新批的房地产项目中，有万平方米左右的 商业地产项目，未来的商业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令 商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数 量的企业和项目被市场淘汰或更新。在这阶段，房地产开发企业在开发商业地 产时要格外慎重......”。

7、“.....占地亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为万 平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下 项目优势 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好 项目周边已经有定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费 项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足 燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流 项目前期良好的规划设计......”。

8、“..... 项目劣势 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳 项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要定的时间 项目周边的基础设施相对不完善，桥的改善需要定的时间 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。 项目机会 商业发展的良好形势与的开放，四环商业带正初现端倪 项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之 项目处于规划中的东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大 与等商业的业态错位互补，将可能形成的效果 项目区域的四五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大......”。

9、“..... 综上所述，我们的结论是项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥 有良好的发展空间。 项目定位建议 项目整体定位 通过分析，我们建议项目的定位是为东南区域居民提供餐饮娱乐 和购物服务的休闲娱乐型购物中心。 项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综 合超市，同时充分利用环四环的交通区位优势及与 的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐家 居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域第页共页 的地标性的休闲娱乐购物中心。 项目规模定位 根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在万平方米左右，其 中包括约万平方米的停车场和万平方米的商业面积。 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件市场定位及商圈内竞争状况的分析并以经 营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案......”。