1、“.....税后万元 投资回收期税后年含建设期年 盈亏平衡点 以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和定的抗风险能 力 结论本项目符合石家庄市城市总体规划，建筑设计满足使用 者对居住办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧 城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用 率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项 目是可行的。 第二章项目建设的背景与必要性 项目背景 近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃 起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个 国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强......”。

2、“.....已成为重要的支柱产业。 任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速 发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。 据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产 业景气指数直处在较高水平。 近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房 建筑面积已达。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益 增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在 向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝人民经济收入不断提高， 在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。根据专 家预测，随着甸城市化进程的加快城镇居民改善居住条件需求不 断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定健康快速的发展 势头，产业前景看好。 石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。近年 来......”。

3、“.....为 此出台了系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发 展和旧城改造工作。自年以来逐年加大住宅建设的投资规模。改革开发以来，全市新建住宅多万，使全市住宅面积达多万，户 均住房使用面积从年的提高到，住房成套率也相应提高， 全市人民的住房善明显改善。旧城改造方面，加大了工作力度，相继 打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使 市区交通拥护状况得到定程度的缓解城市主要道路节点附近建筑 和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为 市区景观的新亮点市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配 套条件。 但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城 市发展的因素，旧城改经友好协商，石家庄市中宏房 地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议......”。

4、“..... 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅 楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧 城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调， 将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改 造。 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在 寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。 项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上 住宅建筑面积约万平米，居住户，人口约人。经过 改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在 保证回迁安置的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街中山 路谈南路的地段建设万平米地上的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高......”。

5、“.....将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住 宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全 的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。 项目发展概况 棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公 司在进行旧城改造方面推出的又力作，因此公司对该项目的前期 工作极为重视。近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑 风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成 与场址地段相称的我市流的住宅区和商务区对场址原民宅情况 进行了全面详细的摸底与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达 成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进 行了初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。项目前期工 作已全面展开。 第三章市场预测与建设规模 市场预测 本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成......”。

6、“.....商品住宅 总体形势 随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我 市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。随着福利分 房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消 费行为，进入普通百姓的消费日程。目前我国城镇居民人均居住面 积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房 建筑面积分别是美国英国法国日本。 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生 产总值在至美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地 产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场 容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿 城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房 约需亿。随着居民经济收入的进步提高以及各种启动房地产 市场的配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模 逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配......”。

7、“.....将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现 实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市 房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由 短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住 空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等， 商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业 管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有 顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。 我市房地产市场发展趋势 从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户 型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受到 购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二 三级市场的启动......”。

8、“.....因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需 置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成， 进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快，户 籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构 成我市房地产市场的主体。 今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市 房地产市场较为活跃。 市场定位 由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较 第章总论 项目概况 项目名称棉二生活小区改造工程 承办单位石家庄市中宏房地产开发有限公司 法定代表人李文立 注册资金万元人民币 地址石家庄市中山东路号 电话 承办单位简介 石家庄市中宏房地产开发有限公司是以房地产为龙头以高新 科技为依托，集商贸工业科技餐饮娱乐服装于体，走 综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元......”。

9、“..... 其中管理人员多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以 上学历及各类中高级以上技术职称人员占以上，在公司完善的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,组织结构及企业访华下形成了个富于创新勇于奋进充满活力 的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形 成了个强有力的开发团队，从项目策划规划设计工程管理 市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。 中宏房地产以人为本业为重和为贵的企业精神和投 资发展经济回报社会大众的经营理念，优化组合企业和社会资 源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业 经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚 的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身石家庄市的城市建设和改造，投 资开发的万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会 效益及经济效益......”。