1、“.....三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交宗地 块。其中今年月成功出让的地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到万元 亩，不作为本项目土地参考价格。年月出让的地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到万元亩，地面价元，楼面价元。该地块 位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。本项目地块位置优于地块，未来合 肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。 市场供需分析 全市供应分析 据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售 面积为万。其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万......”。

2、“.....按照平均商住比，平均容积率 计算，未来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。 按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约 为万，年均市场住宅商品房供应量约为万。 全市需求分析 年商品房销售情况 年年年 住宅销售面积万万万 商品房空置面 积万万万 住宅空置面积万万 据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约 为万，年商品住宅年均去化率约在万。 由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为万， 年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合 肥城市化进程的加快。 项目区域供需分析 目前项目区域内共有个在售项目，区域住宅价格约在元，商业售价元 ，酒店式单身公寓售价元......”。

3、“.....年均高层房价增长 约元平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。商铺的销售价格为 元平方米，商铺挑高为米。从今年的合肥土地出让的形势看，未来两三年内，合 肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，该区 域内商品住房价格也将会有所突破。考虑到项目的经济测算的严谨性，参考项目区域房价 增长水平，年间项目区域内唯成交的土地楼面价为元，折算本报告中 的住宅商品房销售均价按元平方米计算，沿街商业规划为两层底商，销售均价按 元平方米计算。 产品去化方面 目前，该楼盘已开盘住宅产品基本售罄，整体销售率约左右......”。

4、“..... 因此，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品，其市场接受度和产品去 化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品质能够有所提升，可以进步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实 现资金的快速回笼，降低投入成本。 产品分析 根据对当地房产市场的初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。 在户型方面消费者对平方米的两房三房户型接受度比较高，建议主力户型设计在该 区间内，可占到产品比重的左右，适当的设计部分平米户型，满足改善性需求的 消费者。 客群分析 项目以刚性需求为绝对主力，小部分的改善性需求。 基地分析 项目区位 该项目建设用地隶属于合肥蜀山区，位于长江西路与万泽路交叉东北角，西接合肥市高 新区，距离合肥市中心约公里路程。 基地现状 项目建设用地由两宗建设用地构成......”。

5、“.....西侧为住宅用地，面积为 亩，东北侧住宅用地约亩。 项目地块全为净地，但东北侧地形不规整，地块北侧及东侧为被市中及已建住宅小区 沃野花园包围，地块内无拆迁民房及公建设施，各项手续齐全即可进场施工。 周边配套 项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两 所中学两所小学及所九年贯制学校。医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民 医院蜀山分院。商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼 商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。并且地块紧邻蜀山森林公园，地理环境优 越。项目地处长江西路，规划中合肥地铁号线湖光路站便在项目东侧，未来项目交通便捷 区位优势明显。 项目主要规划指标 类型面积用途容积率 住宅亩商住 备注该地块没有明确标注商业配比，由于项目四周临路，商业势口较好，本报告中商 业部分按计......”。

6、“.....规划地铁号线湖光路站位于项目东侧，未来区位优势 明显，交通便捷 项目周边各项配套比较成熟，自然环境优越 学校资源丰富，学区概念有助于产品的去化和价值的提升。 劣势 公司房地产开发成本控制不理想，各项费用集中于单项目，会带来定的 开发风险 机会 中部地区二线城市是规避房地产风险的主要区域，项目投资风险可控 合肥土地市场火爆，可带来近几年的土地价值和房产价值的迅速提升，低价 土地资源稀缺 合肥市人口集聚效应的显现，带来大量外来人口的进城置业，刚性需求保证 了房产市场的健康发展 威胁 项目投资成本随土地原材料价格迅速上涨，物业价值提升幅度有限，投资 收益水平般 周边区域土地资源稀缺，会给项目带来较强的市场竞争。三项目投资概算 项目测算对象及依据 本报告测算对象为两宗住宅建设用地，总用地面积为亩，容积率，商业比例 暂定为......”。

7、“.....销售均价为住宅元平方米，商铺销 售均价为元平方米 项目土地成本暂定为万元亩，实际土地成本根据协商后确定 地下车位计入建筑安装成本内，但不计入销售收入内，测算结果为不含车位 销售的投资收益 财务费用按实际资金筹措所产生的利息计算。 项目主要设计指标 项目主要设计指标览表 可用地面积平方米约亩 建筑密度不大于 绿地面积不小于 商业配比 容积率 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 地下建筑面积平方米 可售建筑面积平方米 住宅可售面积平方米 商业可售面积平方米主要结论及建议 结论 投资环境方面 合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资 源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。 项目的获取和开发具有可行性。 市场环境方面 据统计......”。

8、“.....市场总体需求旺盛， 随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房 地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。因此， 房产项目的开发风险可控，具有可行性。 规划指标方面 高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。项目的容积率虽然 要牺牲些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以短 平快为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。 投资收益方面 方案当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为， 项目投资收益般。在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。 方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为 ......”。

9、“.....财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项 目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目 财务费用为亿元。 建议 目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域 为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到 该价格水平，转让价格比较符合市场行情。但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取， 因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。 二项目分析 土地市场分析 年至年全市土地市场情况 根据合肥国土统计数据显示，年合肥土地市场以拍卖挂牌形式成功出让土地 宗，出让总面积亩，成交总金额为约合亿元。年全年成功出让土地 宗，出让面积亩，成交总金额约合为亿元。年合肥卖地总收入同比 上年亿元上涨亿元，涨幅达到。 随着土地市场的持续回暖......”。