1、“.....是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有 部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。所以 从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵 御通货膨胀的负面影响。当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。下跌 的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而 下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些......”。

2、“.....年 部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。从国外来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年 会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。这是国外在自由体制市场下的情况。 我们国家和国外还有些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国 特色的社会主义市场经济，中国特色和国外的市场经济有什么不同我们的政治体 制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在 国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少 得多，比如土地资源。我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制， 土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。 比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多......”。

3、“.....因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个 过程中也在增加。这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定 的变化。原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出 现拐点，可能就要回调。这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。 投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。这个周期就由上升期转 变为箫条周期。但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是 级市场，房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少， 所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地的征地计划，还是供应市场 的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标......”。

4、“.....能进多少，不是完全按照投资商的需 求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。正是因为这样，虽然现在的房价今 年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节。所以在这种情况下，在土地出让征 地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆 的多数城市不容易出现。政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控 限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过 于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市场拐点之后的房价的大幅调整 下跌。当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多的时候，成交量会发生变化， 成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在 个价位上，这种情况下是存在的，但是可能要持续段时间......”。

5、“.....再产生新的交易量，这种情况在大陆的城市是个基本的特征。 先看经济发展的环境。首先看中国经济复苏，在年的时候，从国际到国内相 对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府的揽子投资计划，宏观调控能调 度的资源比较多，所以调控的力度比较大，就产生了些明显的效果。年就房地 产开发来说，好多开发企业由于货币从紧的政策从银行贷款贷不到，资金贷款很紧 张，后来由于美国金融风暴影响了全世界的经济，也影响了中国的出口企业，影响 了中国整个经济的发展，所以才有了四万亿的揽子计划，国家货币政策也开始放 松，所以开发企业从银行贷款从今年第季度就放松了，大量贷款可以使用，所以 资金链也不紧张了，这样整个中国房地产业的形势就出现了缓解。在中国经济的复 苏当中，投资的复苏除了基础设施的投资，这是政府安排的些计划，基础设施的 投资增长非常明显，增长幅度很大，其次就是房地产......”。

6、“.....尤其是今年月份以后房价开始明显加快了上涨的步伐，这时候房地产开 发投资企业看到了明显快速恢复的市场前景，加大了投资的力度，所以各地就出现 了拿地获取出让土地用于房地产开发的大量房地产企业，不断地出高价拿地，就冒 出很多新的地王，所以房地产业的持续兴有关机构调查，什么样的购房者比较多。比如说上海，比例最大的是赋闲人， 就是没有固定职业，不上班的人。这里面成份比较复杂，比如专职的股民全职太 太等等。还有民营独资企业国营企业等等。另外还调查了其他城市，结果大同小 异。北京上海广州武汉重庆，排在第位的都是赋闲，第二位的都是民营 独资企业，第三是国营企业，第四是政府机构，第五是外资企业。在这样些机构 工作的人，尤其是管理层，就成为购房的主要人群。 房地产市场的行业环境。房地产对于政府财政收入方面支持的力度很大，直接 体现在房地产业中的土地出让......”。

7、“.....通过土地交易卖钱 盈利，所以中国特殊的制度和国情，使得政府既是房地产市场的监管者，又是房地 产市场的重要参与者，在参与的过程中地方政府能够谋利。土地出让收入和房地产 开发经营过程中的税费的收入，占到了地方政府财政收入个比较大的比例。所以 在年交易量大幅下跌购房者观望的时候，地方政府和开发商样着急。房地产业对于经济的拉动作用，因为房地产的产业链比较长，能够带动很多行 业产品的经营，也就是拉动个行业的发展，所以产业关联度很大。比如水泥 钢铁玻璃机械行业，家具家电运输行业，房地产经纪咨询等，好多行业 都是受到房地产业的地动，起到了火车头的作用，而且房地产行业能够相应的拉动 就业，与相关行业形成了荣具荣的局面。在好多工业制造业不是太兴旺的情况下， 国家要保增长，年重要的任务还是要继续保增长，整个经济的增长就需要率先 起带动作用的行业......”。

8、“.....所以从政府 管理的角度来说，对房地产行业目前定的调子，还是要继续支持这个行业的增长。 二政府出台的相关政策 年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并 且先後采取了土地金融税收等多种调控手段不过，频频刷新的地王记录，以及 仍在不断上涨的房价仍是目前的现实。国家统计局数据显示，今年月全国个大 中城市房屋销售价格同比上涨月，中国完成房地产开发投资亿元， 同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长商品房销售额 亿元，同比增长。 三金融信贷方面的政策调整 月日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币 信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房 消费的税收政策。并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于， 贷款利率不得低于基准利率的倍。另外......”。

9、“.....贷款首付款比例不得低于。 四有利因素房地产行业将越来越规范化发展 五不利条件种程度上对于开发企业的短期获利有所影响。 六预计当期及今后段时间的地产走势价格稳中有升，长远的开发设想和合理 的设计理念越来越成为左右销量的重要因素。 第三部分项目的区位分析微观分析 年青岛市房地产市场形势 预计年青岛市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较 高水平。年月，青岛市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展， 在年青岛市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨的政策，除 税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至年月日。预计年在地方政府的大力支持下，青岛市房地产市 场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平。 从中长期来看，青岛市作为国内外知名的旅游城市，与国内外其他地区的 联系和交流将不断增强......”。