1、“.....另大批岛 外精英份子将入住琼中，居民收入水平的提高旅游房产市 场的需求总量将不断增加，以及新建的生活配套便捷的道 路交通，区域内新建旅游房产价格正逐年上涨。 第四部分项目素质分析项目优势 区域位置优越，是海南岛中部交通的咽喉气候条 件宜人，适合休闲度假避暑。 环境景观良好，保持着完好的生态环境和奇特的自 然景观资源种类丰富，具有热带宝库美称的热带雨林。 民族文化独特，具有可依托的深厚的黎苗文化底 蕴市场前景理想，既能填补现有市场空缺又可创造新的市 场。 项目劣势 地处城郊结合部，属经济不太发达区域，区位价值 市场评价较低。 周边缺乏高标准生活配套服务设施，生活便利性相 当的差，商业气氛不浓等。 百花岭瀑布风景旅游开发滞后，服务功能低下。 威胁分析 旅游地产业将作为琼中县实现经济社会跨越式发展的 新生力量......”。

2、“.....特别是消费者消费观念保守会给项目造成定的影响。 另，琼中县经济与社会基础薄弱，难以有足够的财力投入开 发百花岭风景名胜区，且宣传力度不够。 机会分析随着政府对土地的宏观调控及县城区域可开发大地块 资源的减少，且海南首个山地高而夫球场即将投入使用，珉 华银瀑湾项目以其较好的位置和便利的交通条件，有很大 的发展空间。在建设国际旅游岛提升为国家战略的背景将为 其带来较大的发展机遇。 综合评价 从前面的综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有 交通便利可塑性强发展后劲强的特点，从而凸显该地块 的开发价值。 为了珉华银瀑湾项目运作成功，我仍需注意以下焦 点问题 地理区位价值低，项目周边人文环境般，如何提 高区位价值聚敛人气是首要问题。 建筑产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的 困难，周边众多建筑项目综合素质般，所以......”。

3、“.....配套环节适度超前， 强调高雅与美感，避开价格竞争。 大规模项目操作周期长，规划的调整应注意前瞻性。 掌握以我为主的开发节奏，从资金量供应量开发间 隔创造市场热点等多个角度研究问题。 对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企 业品牌由知名度向美誉度转化。在产品开发的基础上，注意对项目休闲旅游居住理念的提升，要对消费者在生活方 式生活理念上有个全心的引导。 第五部分总体发展构想 项目定位 项目的基本描述 以先进的休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主 题园林环境高端服务配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑 单体的内外感受，打造具备世纪领先品质应有的高雅养生活力， 树立珉华银瀑湾在琼中旅游房地产界的强势地位，并通过 珉华银瀑湾项目进步提升品牌的知名度与美誉度，努力 打造成琼中不可多得的地标建筑......”。

4、“.....强 调珉华银瀑湾品牌的幸和力。 发展思路规划生活配套设施环境建筑 倡导新的休闲理念，在理念的指导下，进行规划 建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支 撑。 完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱 乐为体的配套设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。 以产品品质为主导，以舒适性休闲性养生性 适度超前为指导原则的产品设计思路。 精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾 的主要竞争优势之。 总体规划理念 通过对百花玲综合服务中心配套设施的合理配置， 创造新型旅游房产发展模式，体现旅游的概念。通过整 和的规划设计手法，充分考虑消费者的各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点的合理设置，形成 有机统的城市功能系统。 结合开发节奏逐步完成中心功能的发展与延续，实 现中心的可持续性发展......”。

5、“.....最终形成集养生休闲度假 娱乐购物等各项高尚品质功能于体的社区中心系统。 开发计划 珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米， 计划年时间全部开发完毕。 第六部分起步区实施计划 开发思路及实施计划 明确规划总用地红线内占地容积率建筑密度绿 化率等规划经济指标。以上指标均必须严格满足县总体规划 及相关规定。 具体实施计划详见可行性研究报告。 目标客户群分析 针对项目高等收入阶层的客户群定位，主要 从以下几个方面对起步区的目标客户群进行分析 从地域上划分 东北广东珠三角港澳台等投资群体。 对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使 用的酒店式公寓及较完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。 多数认可琼中地理位置，需要进行二次甚至多次 置业的富人阶层。 从年龄上划分 从权威部门发布的信息来看......”。

6、“.....年龄层次比较广泛。但从发展的角度看，年轻人 充满活力，消费观念先进，代表了社会的发展主流，所以项 目的主力客户群应定位于岁这年龄段，我们正进行 环境设计外檐风格选择形象宣传等方面要注意迎合这 年龄段人群的特点。 从收入上划分 主力客户群应是拥有稳定未来收入的职业经理层和百 领阶层，这部分人群的事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是 社会的有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文 化与自身品位相符的项目。 置业用途 改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多 次置业，在满足居住需要的同时兼顾房产投资的目的。 购买特征 具有适度超前的消费观念，追求生活品位及档次，对 地理位置敏感度低。 规划设计理念建筑布局应与相对立基均应因地宜，充分顺应和利 用山地地形，尽量减少对原有地物与环境的损伤和改造。 银瀑湾项目的各类建筑应服从风景环境的整体需求......”。

7、“.....在人工与自然协调融合的基础上，创 造建筑景观和景点。 从形式尺度比例和质感等方面巧妙营造具有层 次性的休闲空间，以满足居民各种活动的领域感归属感和 安全感的要求，使人们在其中自然舒适的生活与活动。 对银瀑湾项目的各类建筑的性质与功能内容与规 模标准与档次位置与高度体量与体形色彩与风格等 均应符合百花岭风景名胜区规划。 环境设计理念 总体环境规划在强调整体性和协调性的基础上，体 现相对的均好性，追求自然高雅的风格。 把环境设计与建筑单体设计有机结合起来，互相影 响互相渗透。 景观规划兼顾平面和竖向变化，丰富空间层次，体 系彼此的内在联系。 产品设计理念 产品设计以提高产品性能价格比为原则，从室内外空 间环境营造关键建材等各方面综合考虑，标准明显高于 琼中现有酒店标准......”。

8、“.....建设中的廊桥就坐落在其北端。 用地状况 该项目地块面积约平方米，红线内用地总面积尚 未堪定。 地质地貌 地块四周及区内的主要道路并未修建，目前场地尚未平 整，现无法判定地质情况。 交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，隔江而望的 是县四套班子办公大楼，距海南首个山地高尔夫球场约千 米，距文明遐迩的百花岭瀑布越千米。 周边环境 从自然环境看，该地块比邻山地高而夫球场和文明遐迩 的百花岭瀑布，且周边无任何重大污染源......”。

9、“..... 周边生活配套设施 珉华银瀑湾项目附近主要是现有的公共建筑，包括县 政府办公大楼幼儿园实验学校民族中学消防中队 派出所万福隆等，除此之外，其周边高端生活配套设施严重缺乏。 第二部分法律及政策性风险分析 合作方式及条件 珉华银瀑湾项目由海南珉华国际集团有限公司独资开 发。按相关规定进行规划设计土地平整工程建设项目 销售等工作。 法律性风险评估 珉华银瀑湾项目将作为琼中县政府重点招商项目之 ，项目具有较强的政府背景，若与土地相关的法律手续齐 全，几乎不存在法律性风险。 规划调整的相关问题 无相关规划调整问题。 政策性风险评估 珉华银瀑湾项目由于土地费用压力较大，工程建设时 间紧迫，留给协调政府部门进行规划调整和具体报建手续的 时间较短，尤其是规划调整的每项内容能否通过何时通 过都具有很大的不确定性，由此带来的操作风险较大......”。