1、“.....在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长 的过程，在年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量, 发展阶段年 年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房 地产开发公司开展了空臵房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的 外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓 的供应量逐年增加，到年，供应量达到了顶峰。 调整阶段年由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或 改建酒店，或改建高级公寓，开始供应量剧减。其后年，继续着这趋 势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。直到年，随着房 地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。 年，上海金融中心地位的进步确立......”。

2、“.....同年，上海取得年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓 市场的稳步发展。 年内并轨等系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业的热潮。为了适应这种投资的需求， 近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。该新兴投资 品种经面世即引起良好的市场反响。 产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端， 也是对上海房地产物业形态的丰富。未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式 公寓的投资热情将会持续高涨。 二酒店式公寓概念界定 根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓， 此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其代单身公寓于 年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注......”。

3、“.....赢得了大量上海新兴白领的年 轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。 另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以上海商城酒店式公寓为代表 的物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居 家服务设施。从最初的上海商城，到目前以品牌优势取胜的雅诗阁， 形成了上海房地产市场格竞争优势。 由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中 短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。 然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。 酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证......”。

4、“.....并不适合长期居 住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。 高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。 它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。 中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体 力量......”。

5、“.....此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。 普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。 另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。 从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。 可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类......”。

6、“..... 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。 对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营， 或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的 费用，并有可观的赢余。业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入， 大约至年后取得完全产权......”。

7、“.....或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增 值回报。 产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。 前言 研究背景 酒店式公寓自九十年代初从港台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备酒店式 服务公寓化管理的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍 来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现， 可观的回报，成为广大投资者的新宠。 尽管酒店式公寓是种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测社区形态 建筑设计服务设施的配套服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。它至 少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期......”。

8、“.....致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不 同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒 店式公寓的定位开发。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二主要研究内容 本报告主要就酒店式公寓的地段供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源 设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容 第章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。 第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类区域分布特点供需状况以及价格走势。 第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况产品特色和经营管理三方面进行研究。 第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前 景......”。

9、“.....当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司 统上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住宅，这种物业就 是酒店式公寓的雏形 在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上 海最早的酒店式公寓上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到 年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性的家进行分析， 预计到年底，其总面积可达到万平方米。 其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了波三折 探索阶段年 年，上海商城的出现为上海引入了种全新的物业形态酒店式公寓，它是种介于公寓 和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒 店式公寓是个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长 的过程，在年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量......”。