1、“..... 当前房产市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革 的推动下，以加快发展城镇化为主体的房地产市场，总体上呈现 平稳发展的态势。主要表现在 商品房开发投资稳步回升。年以来房地产业超速 发展，受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，年，全县 县工程咨询事务所 国民生产总值增长的中，房地产开发的贡献率达到个 百分点以上。 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下， 居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消 费热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发 展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民 房，成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活 跃。房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋 臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点......”。

2、“.....受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不 振，但由于县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就 不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房 地产市场的波动并不太明显，在这轮经济危机中呈现出稍降的 态势。 房地产产业链条较长，能够带动建材产业运输服务 业劳动力市场等相关产业的发展房地产属于劳动密集型产业， 能够提供更多的劳动就业岗位房地产具有投资规模大的优势， 对当前拉动经济发展具有重要意义。为此，中央和地方出台了 系列房地产开发优惠政策。 市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基 县工程咨询事务所 地，矿业皖北煤电以及地方矿井对。近年来，采煤沉陷 区失地农民逐年增加，这样富裕起来的失地农民考虑到子女就学 等，纷纷到县城镇购房居住，充分享受城镇现代的文明生活。 另外，城镇化美好乡村建设及其他重大项目建设，大批的 居民拆迁......”。

3、“.....客观需要批新开发的房地产 业，用于拆迁居民户的安臵。 县商品房现状与市场需求 县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达 到了平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不 大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来 看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资 料，目前有的城镇居民住房是‚单位建房‛，约占属‚房 改房‛，占是‚私房‛，只有的住房是居民‚购买的商品 房‛。从以上现象可以看出，目前商品房在居民住宅构成中所占 的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很 大。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消 费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的 住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房平方米指 建筑面积，下同以下的占，平方米的占， 平方米的占，平方米的占......”。

4、“.....有近 县工程咨询事务所 的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平的 提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能 齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数 将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜 力。 精品住宅的市场需求及发展 ‚人与自然和谐发展‛是世纪对城镇和美好乡村新型住 宅小区呼唤，也是今后对城镇住宅小区开发建设的要求。随着城 乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件 也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技 含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿 地率高。根据经济发展与社会进步，以及商品房今后发展趋势预 测，这类‚精品住宅商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行......”。

5、“.....消 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。 在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点 由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的 原因，主要有 先富者的市场潜力。改革开放多年来，经济快速发展， 社会全面进步，城镇居民收入水平有很大提高，城镇人均收入和 消费水平居国内中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占 左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步 提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富 者市场潜力。 商业消费潜力......”。

6、“.....为市经济 发展提供强大的支撑，人口聚集效应进步升华，发展房地产开 县工程咨询事务所 发直是当地经济发展的重点之。今后民营企业也越来越多， 民营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展， 大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形 成定的市场需求。 项目所在地市场潜力。商贸城开发项目位于县 镇的小城镇商业，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区 不可多得的地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住 宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要 关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性 方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具 有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒 适性方面......”。

7、“.....四是适用性方 面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有 不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前 并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。对 于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量 同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值。 住宅开发及开发商向规模化发展 近年来，城镇住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不 县工程咨询事务所 高。目前县内已有各类资质的房地产开发企业多个，存在开 发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。按照美好乡 村建设的要求，城镇住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住 空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只 有通过大规模低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向 规模化发展，形成新的住宅市场竞争......”。

8、“.....从最近两年的房地产市场上也能看出这变化，批实 力雄厚具有丰富操作经验的大型房地产开发企业不断涌现出 来，并占市场主导地位。 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着当地城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成 为居民消费热点和投资手段。目前，当地居民购房除直接居住或 自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与当地居民 近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由‚温饱 型‛向‚小康型‛的过渡。随着城乡耐用消费品逐步饱和后，消 费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民 消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平 均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭为 ，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银 行住房按揭贷款的支持，住房消费热，将加快形成。个人购房的 比例也年的增加到年的，目前这比例已超 过......”。

9、“..... 县工程咨询事务所 定价策略 价格定位。 根据目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。 从年月楼盘销售情况分析，县城中高档住宅售价 每平方米在元之间中档住宅售价每平方米在 元。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发 成本各异，仅作参考。 价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集 团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优 惠措施。 价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠 价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮 动措施。 定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买 价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。定价方式突出小区‚卖 点‛和住宅小区内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素的差 异。 二县镇基本情况 县镇位于县境中部，东临宿州市，全镇总面积平 方公里，耕地面积万亩，万人。辖个村委会， 个自然庄。镇交通便利......”。