娱乐文化活动会务展 示等功能于体的特色休闲商业区。 配配套套发发展展酒酒店店住住宿宿业业新建四星五星级酒店会议中心，开发若干假 日宾馆酒店式公寓，进步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高 标准商务旅游住宿和综合活动需求，并带动周边区域内餐饮购物娱乐等产 业发展。 根根据据普普陀陀区区综综合合发发展展的的产产业业规规划划现现代代服服务务业业聚聚集集区区要要素素市市场场聚聚集集区区现现 代代物物流流园园区区科科技技产产业业集集群群景景观观休休闲闲娱娱乐乐设设施施和和高高星星级级酒酒店店等等配配套套设设施施都都是是 区区政政府府鼓鼓励励的的商商业业形形态态落落实实到到具具体体到到房房地地产产载载体体则则为为高高品品质质写写字字楼楼新新型型 商商业业设设施施和和酒酒店店或或类类酒酒店店物物业业本本项项目目的的基基本本产产品品定定位位则则基基于于此此规规划划方方向向 轨道交通规划 根据上海轨道交通规划，项目所处真北路曹安公路周边规划建设有轨道交 通号线原来的线，起讫点为环西二大道至金桥号线原来的轻 轨线，起讫点为上海西站环南二大道，作为轨道交通远景规划，目前尚未 确定具体走向，预计在年间全部建设完成。 在在本本项项目目的的建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通的的远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直 接接的的利利好好由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将 对项目原规划写字楼部分的租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原 规划商业部分吸引更广泛的客源。 重点规划板块发展比较 作为普陀未来重点发展的个办公板块，真如与其它板块相比优势何在 长风生态商贸区 办公，商业万，酒店式公寓万。 优势普陀政府重点打造商务板块 具有长风公园苏州河等自然景观资源 规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应 劣势区域办公市场完全没有基础 目前区域内多为老厂房，环境条件较差 东西走向金沙江路光复西路道路条件较差 体量较大，经营初期阻力较大 真如城市副中心 商业办公万 优势上海市大城市副中心之 具有上海西站货运交通枢纽 劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围 规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰 铜川路曹杨路地面道路交通较为拥堵 由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注 长寿综合服务带 办公万，商业万，酒店万 优势普陀商办发展最为成熟的区域 地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好 劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少 租金售价较高，办公入门门槛相对较高 真北组团商贸群 办公万，商业万，公寓式酒店万。 优势地理区位条件最为优越 沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道中环线为上海市内交通 动脉 区域经济发展较为成熟，商业生活配套齐全 劣势办公组团尚未形成聚集效应 区域规划总结 真真北北组组团团商商贸贸群群从从地地理理位位置置上上来来看看是是目目前前普普陀陀大大力力发发展展的的真真如如真真北北长长 风风三三大大商商务务区区中中区区位位较较好好的的板板块块沪沪宁宁高高速速公公路路真真北北路路中中环环线线这这两两条条对对外外对对 内内主主干干道道的的存存在在可可以以吸吸引引众众多多经经贸贸物物流流企企业业落落户户 在在环环境境上上除除长长寿寿路路沿沿线线外外真真北北地地区区相相比比长长风风真真如如其其商商业业金金融融成成熟熟度度 更更高高便便利利的的配配套套设设施施在在三三大大区区中中更更具具有有吸吸引引力力 依依照照真真北北地地区区的的商商务务规规划划以以及及普普陀陀区区商商办办购购物物酒酒店店综综合合发发展展的的产产业业 定定位位本本项项目目适适宜宜打打造造成成为为与与长长三三角角互互为为辐辐射射对对接接的的商商务务平平台台辅辅之之以以商商业业 宾宾馆馆娱娱乐乐项项目目建建设设建建成成集集涉涉外外经经贸贸休休闲闲购购物物都都市市娱娱乐乐为为体体的的区区级级综综 合合商商务务休休闲闲中中心心 普陀区办公市场分析 宏观背景 普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要 集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业 也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如 真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重 点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将 会对普陀区企业业落落户户 在在环环境境上上除除长长寿寿路路沿沿线线外外真真北北地地区区相相比比长长风风真真如如其其商商业业金金融融成成熟熟度度 更更高高便便利利的的配配套套设设施施在在三三大大区区中中更更具具有有吸吸引引力力 依依照照真真北北地地区区的的商商务务规规划划以以及及普普陀陀区区商商办办购购物物酒酒店店综综合合发发展展的的产产业业 定定位位本本项项目目适适宜宜打打造造成成为为与与长长三三角角互互为为辐辐射射对对接接的的商商务务平平台台辅辅之之以以商商业业 宾宾馆馆娱娱乐乐项项目目建建设设建建成成集集涉涉外外经经贸贸休休闲闲购购物物都都市市娱娱乐乐为为体体的的区区级级综综 合合商商务务休休闲闲中中心心 普陀区办公市场分析 宏观背景 普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要 集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业 也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如 真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重 点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将 会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心 区域内写字楼供应量最大的行政区域。 单位 普陀区写字楼成交供应比 成交面积供应面积 普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办 公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字 楼成交均价元，环比下跌。 普陀区新增企业个数 新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数 私营企业户 内资企业户 三资企业家 从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定 的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。真 北真如长风共计规划有近万左右的办公项目，且有国浩旭辉长 实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容 量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。 区域办公竞品分析 项目名称开发面积功能定位规划 百联中环 购物广场 万 商业万 酒店万 办公万 大型百货购物中心 家居卖场 餐饮休闲广场 五星级酒店 公寓式办公楼 绿洲湖畔商务港 万 办公万 酒店公寓万 商业万 住宅万 国际化高标准写字楼 环型商业休闲街 酒店与酒店式公寓 高层经典住宅 创邑金沙谷万 创意办公 时尚美食街 创意产品专卖店 旭辉世纪广场 万 商业办公万 公寓式酒店万 创展 公寓式办公 甲级写字楼 北岸长风 万 期万办公 写字楼 购物中心 休闲娱乐 五星级酒店 酒店式公寓 受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市中心新建办公项目体量最多的行政 区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。 特征均为大型商办综合项目 如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区 外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为 类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。 该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万， 建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。 特征写字楼类型雷同，竞争压力大 区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目的竞 争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应的两类物业，也 是上述竞品的两个主要物业类型。总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷， 概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场上销售情况较好，但 目前市场供应过大。 项目办公客户方向 据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达美元 平方米天，同比上涨了，创下了上海自年以来的新高。而 随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增 强，传统外围的准区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注 的热点。 据统计数据显示，普陀区年季度引进内资企业户，注册资金 亿元。其中服务业户物流业户，注册资金万元以 上的企业户，其中万元以上的户，引进企业规模和质量在不 断提高。 上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其 将通过整合城市现有的货运服务资源，形成上海市内货运巴士的城市终 端网络，服务于长三角和全国。 综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路的地理优势，以市 区传统区域外迁的大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企 业和物流企业为主要客户目标。 另外，据调查，长寿路中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主， 其入驻企业行业分布范围较广