1、“.....作为基础性先导性的房 地产业更是如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境的把握， 是每个开发决策者所关注的首要问题。 中国商业地产发展历程由单功能布局向多元化产品体系 升级 中国商业地产市场的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝 着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商业房地产已经 不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代城 市综合体时代应运而生。 从商业房地产近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展 历程 第代，无空调，无商务配套，无规范物业管理公共卫生间， 建筑装修标准低，多数无电梯。 第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公 共卫生间建筑装修标准高......”。

2、“.....不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务， 不能提供全天工作人员餐饮空间。 第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提 供商务代理服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交 通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。 商住楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业 者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全， 花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。 第四代城市综合体中心城区大量综合型物业出现，成为供应 市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业 多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。第四代商务楼主要 在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上 主要针对中高端企业和客户的需求。 二市场回顾城市综合体引领市场新导向 第三代商住物业市场交易活跃......”。

3、“.....赢得众多中小企业及创业型客户的青 睐，市场交易较为活跃。改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较 高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。 市场发展出现分水岭日趋呈现出更为强劲的市场竞争力的物 业类别，在更为发达的城市及区域表现得更为明显。 城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升 级城市综合体跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达 城市已经成为打造新城的主要建筑形态。规模宏大的城市综合体会 逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实 现着跨越式的升级。 三市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入快车道 房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经 济相关。年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资 额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长......”。

4、“..... 成为经济稳步增长的重要支撑。 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大 量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场的需求。 结合蚌埠市房地产年的发展轨迹，针对年房地产市 场特征及趋势进行如下分析 多点线面结合的新格局，特色化和规模化并举。 多点中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容 积率型的社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。 线面结合线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与拟建设中的 淮上区商务中心区相连，形成线面的有机结合。开始由线向面 的发展，打造淮河沿岸新的经济带动辐射区域。 第四代城市综合体成未来供应市场主流。 随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅商务写 字楼酒店等等获得市场的青睐。占据城区要道的大型城市综合体， 创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的 飞速发展......”。

5、“.....城市综合性化设计缺乏，导致空置率较 高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。 市场发展出现分水岭日趋呈现出更为强劲的市场竞争力的物 业类别，在更为发达的城市及区域表现得更为明显。 城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升 级城市综合体跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达 城市已经成为打造新城的主要建筑形态。规模宏大的城市综合体会 逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实 现着跨越式的升级。 三市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入快车道 房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经 济相关。年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资 额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛， 成为经济稳步增长的重要支撑。 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑......”。

6、“.....将极大增强城市综合体市场的需求。 结合蚌埠市房地产年的发展轨迹，针对年房地产市 场特征及趋势进行如下分析 多点线面结合的新格局，特色化和规模化并举。 多点中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容 积率型的社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。 线面结合线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与拟建设中的 淮上区商务中心区相连，形成线面的有机结合。开始由线向面 的发展，打造淮河沿岸新的经济带动辐射区域。 第四代城市综合体成未来供应市场主流。 随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅商务写 字楼酒店等等获得市场的青睐。占据城区要道的大型城市综合体， 创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的 飞速发展。在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。 消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流......”。

7、“.....从销 售市场来看，由于价格杠杆的作用及大量外来资金涌入，将成为商 业业态的投资主流，而随着城市圈的不断完善，蚌埠周边城市投资 者也开始不断涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。 从租赁市场来看，方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举 转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展另方面，大 量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场的发展带来了很强的消 费力。太平洋国际品牌带领的国内外大量知名企业的入驻，使该项目的 档次形象得到了极大的提升，从而带动整个房地产货币市场的发展。 小结 伴随着安徽两淮蚌战略的提出以及国家中部地区率先崛起的 政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着 自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠的 城市圈格局正在经历着前所未有的变化......”。

8、“..... 城市商业综合体能量的释放，标志着城市经济活力的爆发。走在 三线城市经济发展前列的蚌埠，房地产市场成熟度距离发达城市还有 定距离，但其所具备的可挖的价值可发展空间十分巨大。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区 域住宅酒店公寓等其它市场物业状况加以分析。 商业类群商 区域商业特征分析 提到蚌埠的商业，不得不说的是曾经辉煌过的蚌埠百货大楼 华侨商厦宏发商厦等。直到上世纪年代末直占据着蚌埠商业 的半壁江山。伴随着市场经济的发展趋势以及世纪这十年来中国 经济的突飞猛进，这些计划经济下的产物有的逐步退出商业领域， 有的已经升级转型。取而代之的是新世纪，百大购物中心已经蚌埠 新城区下属的这样新的新的商业体，同时对中综合业态区等商业地 带......”。

9、“.....新城商圈和 打造中的淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内的范围，百货大 楼新世纪购物中心为最核心的商圈典型代表。新城商圈位于城市以 南，由于在强大的淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮 河路商圈并肩的副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所 只能是在满足区域配套设施的基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市 出于其地理位置的考虑，提出南拓北进的发展策略。 区域商业业态过于，各业态相对分散 本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单的太 白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以 满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为 区域内人群......”。