1、“.....对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。年上 半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由年的过热转向理性回归，各项 指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制但年第三季度，市场开始快速下行， 并显现出加速下滑的趋势。在国家保增长政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地 产市场进步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 年我国房地产市场供应分析 年，竣工面积新开工面积施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积新开工 面积和施工面积涨幅分别由年初的和下降到月的和 ，月新开工面积亿平方米，超过销售面积，而施工面积亿平方米， 相当于前三年平均销售面积的近倍，假设施工面积中四分之已经作为期房销售，则剩下 的仍需要市场消化年。以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场 提供万户，万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较 大......”。

2、“.....比年增长由于统计 口径的变化，我们不考虑年以前的数据。如果不考虑年这个特殊因素的话，可 以看到年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。 图年年月销售面积及增长情况 月 月 月 月 月 月 月 月 商品房销售面积销售面积增长率 数据来源国家统计局中国指数研究院 为对年的销售量下滑这现象分析得更加透彻，我们对年年这三年前 个月的住宅日均销售套数进行分析，其中年和年的套均建筑面积是以年 和年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而年套均建筑面积是以中国指 数研究院对国内主要城市的年前个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到......”。

3、“.....比年同期下降了，与年同期相 比，增长了，年复合增长率在左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量 大幅上涨的年，仅与年比较，年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这 些数据也可以看到，年销售面积的下降，个重要的原因是套均面积的下降，或者说 中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源 和能源，这点与国家的调控方向是致的。 房地产市场供求关系分析 由于供给类指标的快速增长，年商品房销竣比路下跌，由年上半年的 下降到月的。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了，但平方米，使城镇居民住房条件得到很大改善。 经过年宏观经济调整和年的国际金融危机，在国家宏观政策的作用下，房地 产业从以往的停止不前，开始回暖，房地产增幅较上年有所增长。目前，江州房地产市场总 体运行正常，市场供求两旺。 目标群体购房预测 通过市场调查可以看出市房地产买方的重心在年轻族......”。

4、“.....为 已婚，其中介于岁的占，介于岁的占为独身，其中 介于岁之间，仅有介于岁之间。已购房者的年龄结构及婚姻 状况看，已婚的构成购房主体，而年轻的单身族也是这购房群体中不可或缺的个重要部 分。应该说，岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用 房或商品房，面积介于平方米之间，最好单价在元以下，愿意花 元平方米购房的的比例较多。这调查的市场价格的与近期房价市场行情的差距较小。 调查总体对每平方米的价格预测如下每平方米元的占 元的占，元的占，而元以上的仅占。可以看出，建设地 区购房群体对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。 价格预测 商品房价格预测 由于本项目建设地点远离城中闹市，根据国人选择住房的习性居住生活成本和目前周 边环境等因素，筛选出六个影响房价的因素，确定六个因素权重后，计算出影响房价系数， 再以调查房价的平均数值为基础计算出本项目。市综合整治拆迁安臵房建设项目......”。

5、“.....商铺均价元平方米。 四初步计算经济适用房价格 市综合整治拆迁安臵房建设项目经济适用住房的价格构成由建设成本利税等 项构成。 建设成本是指开发建设经济适用住房所投入的物力人力与资本的总和。 住房建设的土地费用和拆迁补偿安臵费用 依据建设单位提供的市城投房地产开发有限公司与江州江塑塑业有限公司签订 的协议，和有关折迁安臵统计表，经计算得出 市塑料厂整体转让费用万元。 建设场地范围内的折迁户过渡费万元。 办理折迁手续各项杂费万元。 与土地有关的各项费用万元。 设计及前期费 指标单位累计增长 新增固定资产亿元 房屋面积 施工面积万平方米 住宅万平方米 竣工面积万平方米 住宅万平方米 商品房销售面积万平方米 住宅万平方米 商品房销售额亿元 此项费用主要包括勘察费设计费招标费用施工图审查费等费用万元......”。

6、“..... ④建设工程费 综合整治拆迁安臵房建设项目总住宅面积平方米，住宅总建设工程费用 万元。 二利税是指开发建设经济适用住房过程中所产生的管理费财务费用利润及 税金等。 管理费 根据经济适用房定价规定，开发企业管理费计算基础为土地费用拆迁补偿安臵费 用设计及前期费用住宅小区基础设施建设费用及建设工程费用之和的，既 万元。 财务费用 建设期贷款利息建设期贷款万元，还款方式为三年等额还本付息法，利息总 额万元。 流动资金贷款利息无短期贷款利息 利润 根据经济适用房定价规定，开发企业利润计算基础为土地费用和拆迁补偿安臵费用 设计及前期费用住宅小区基础设施建设费用及建设工程费用之和的，既万元 ④税金 经济适用房税金按上述项为基数进行计算，其数额为万元......”。

7、“..... 三经济适用住房价格由于市综合整治拆迁安臵房建设项目在开发中需要 还折迁面积平方米，扣除还建面积平方米后，实际可销售经济住房面积为 平方米，则经济适用住房的价格为元平方米。 五市场竟争力分析 市投资集团有限公司是市人民政府的直属国有独资企业。在市场经济 与年的国际金融危机的双冲击下，面临着场真正意义上的生死考验。而国企与政府 又有着千丝万缕的联系，无法彻底分开。方面国有开发企业要完成政府交办的危改任务 经济适用住房建设等任务，这块属于不完全开放的市场，利润少，甚至有可能赔钱另 方面还要面对商品房市场，这个领域属于完全市场行为，具有高风险高利润的特点。因此， 对本项目的竞争力态势必须做恰当的分析。 优势 土地存量优势。土地优势是国有大型房地产开发企业最大的优势，在当今社会土地资 源紧缺市场拍卖价格日趋走高的情况下......”。

8、“..... 财务优势。市城投公司在过去的开发过程中资产的积累为开发提供了很好的地产和房 产，比如商业用房和办公用房，这些融资抵押物，在逐步取消担保贷款的情况下，可以很 轻松地融通资金，扩大融资渠道和融资能力，为项目建设提供强有力的后勤保障。 信誉优势。市城投公司隶属于市政府，在行政上和业务上受政府双重领导，严格按规 范办事，在银行系统的信用和建设系统的资质等级较高，因而社会信誉比较好。 市场认同度优势。因市城投公司隶属于市政府，政府的大型工程新建道路桥梁 社会上的危房改造道路的拓宽改造公益事业用房的建设等，都离不开他们，他们是建设 的主力军，在同业机构与主管机关中享有较高的市场业绩认同度。 经验优势。自市城投公司成立以来，先是以道路拓宽改造旧城改造居民复建房建 设为主，到年代承担城市规模扩张建设，到现代都市化发展的需要，国有房地产公司承 担的工程项目可谓包罗万象......”。

9、“.....这 些不同类型不同规模不同特点的房屋的建造为市城投公司承接本项目提供了强有力的保 障。 三劣势 与民营房地产企业相比，缺乏高效灵活的经营机制 企业产权主体不明晰，责任不明确，直接导致缺少管理者相应的约束与激励措施。大多 管理者抱着不求有功但求无过的心理，工作积极性受到极大抑制。此缺陷已成为企业发展的 制肘的主要因素。 与股份制房地产企业相比，产企业缺乏有效的内部管理机制。 由于企业隶属于政府，人员安排政府上因人设岗，造浮于事，人员臃杂，不能充分 发挥个人特长，销售上不是走出去千方百计寻找客户而是守株待兔坐等客户上门，缺乏品 牌意识的树立，不大重视客户的意见，内部管理粗放，此缺陷可能会成为制约企业可持续健 康发展的主要因素。 与外资房地产企业相比，缺乏雄厚的资金实力 随着房地产市场回暖......”。