1、“.....客观需要批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安臵。 县商品房现状与市场需求 县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达 到了平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不 大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来 看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资 料，目前有的市民住房是单位建房，约占属房改房， 占是私房，只有的住房是居民购买的商品房。从 以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍 然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住 房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展 和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房平方米指 建筑面积，下同以下的占，平方米的占， 平方米的占，平方米的占......”。

2、“.....有近 的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平的 提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能 齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数 将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜 力。 精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼 唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收 入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要 求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等方 面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。 根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精 品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后 商品住房的重要选择条件。 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束......”。

3、“.....在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，个 楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说， 住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对 些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境 优美品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售以上，经营 火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细分 化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划 设计营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员 的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等......”。

4、“.....同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。 在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点 由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的 原因，主要有 先富者的市场潜力。本市改革开放年来，经济快速发 展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收 入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕 家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今 后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很 大，形成先富者市场潜力。 商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近 倍。为市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进步升 华，发展房地产开发直是本市经济发展的重点之。今后私营 企业也越来越多......”。

5、“.....加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的 区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要 关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性 方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具 有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒 适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方 面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有 不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前 并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。对 于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量 同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值......”。

6、“.....城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不 高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业多个，存在开 发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。新时代住宅 不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还 要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模低成本开 发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住 宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从本市最近两年 的房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操 作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成 为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接居住或 自用外，有近是用于投资保值增值或出租......”。

7、“.....这标志着居民生活由温饱 型向小康型的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消 费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民 消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平 均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭为 ，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银 行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房 的比例也年的增加到年的，目前这比例已 超过，并保持逐步上升的势头。 定价策略 价格定位 根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售 价。 从年月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每 平方米在元之间中档住宅售价每平方米在 元。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发 成本各异，仅作参考。 价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集 团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优 惠措施。 价格浮动策略......”。

8、“..... 定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买 价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。定价方式突出小区卖 点和住宅小区内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素的差 异。 县基本情况 县位于安徽省北部，是市唯市辖县，县城依市而建， 全县辖个乡镇和个省级经济开发区，面积平方公里， 人口万。承东启西，区位优越，地处苏鲁豫皖四 省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。 环境优越，交通便捷。市县连为体的城市建设格局， 热电气体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国 内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区 经济开发区，七通平全面实现，服务配套设施已经完 成。个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的 投资载体和开放平台已经构建......”。

9、“..... 符夹青阜青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京 沪线西入大京九。公路交通国道省道四通八达，连霍高速 合徐高速呈十字型在此交叉，驱车南下省会合肥东进海滨 城市连云港只需小时左右。距徐州观音机场仅有公里。内 河航运入淮河通长江，直达上海港。 物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭 资源储量达亿吨，铁铜金矿万吨。国家级特大型企 业矿业集团公司，皖北煤电集团公司对矿井座落在境 内，年产原煤多万吨县属煤矿年产原煤百万吨以上。电 力供应充足，电力装机容量达万千瓦，是华东地区重要的电 力供应基地。 农业资源优势明显，肥沃的土地温和的气候，为农业 产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积万亩，待 开发的塌陷地万亩，种养业种类多产量大......”。