1、“.....也是今后区及沙坪坝区等住宅发展的需要，其中织造 厂区又以其独特的地理位置和商业开发价值首当其冲。因此，本项目 的建设是非常必要的。 本项目建设总投资万元，全部资金财务内部收益率为 。投资回收期为年。税前税后投资利润率分别为 和。税前税后资本金利润率分别为和。经济 效益较好。 第二章市场需求分析 房地产市场环境 市简况 是座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特 的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆 商贸经济。近几年在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游 的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占 据着越来越重要的地位。市按区域划分为渝中渝北南岸 沙坪坝等个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。 加之受长江嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通环境等几大 因素直接影响着楼盘的投资与收益。 年月，被批准设立为中国第四个直辖市......”。

2、“.....作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城 市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策， 良好的投资环境以及前景广阔的市场，成为新轮投资的热点地 区，大量的国外资金和国内资金涌入，寻求投资发展，激活了 的经济环境，带旺了人气，为经济的迅速发展提供了大量的机遇 和条件。国际国内实力雄厚的财团公司进入，国内外驻机 构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动房地产产业发展的强大动力。 此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继 续加大投资力度。年全市累计完成固定资产投资亿元， 比上年净增亿元，增长。其中基本建设完成投资 亿元，比上年增长，占全市总投资的比重达更新改造 投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长 其他投资亿元，增长。由于投资资金到位良好， 从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善， 促进了财政收入持续增长。年完成地方预算内财政收入 亿元......”。

3、“..... 综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，市经 济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大 环境。 二市房地产投资与交易情况分析 据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，房市 已保持了连续六年的高速增长，这在全国也是个特例。 据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时的国内的房 地产热在夜之间迅速降温。此时，房市因发育晚于沿海地区， 而没有受到降温热的多大影响。在年，用于房地产开发的投 资为亿多元，之后每年以以上的速度增长，到年，的 房地产投资已达到亿元。 与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开 本年 发生数 本年 累计 本年 发生数 本年 累计 三市房价分析 直辖五年以来，经济发展出奇地好，年月份经济增 长达，创五年来新高，预计全年将达到左右。而支持这种良 好势头的原因在于投资的增长势头，其中三分之来自房地产......”。

4、“.....房地产的发展势头很猛，这并不是 泡沫，而是种规范合理的规模。根据经济发展的般规律，哪个地 区的经济发展快，收入增长快，房价也增长快。目前的房子每平 方米二三千元，拿到上海就能卖到五六千元。因此的房价必然上 升，预计五年后能涨到五六千元每平方米。 最近两个对房地产市场的利好消息，让业界兴奋不已。土地出让金上涨，这不仅有利于土地资源的节约利用，房地产的可 持速发展，而且还有利于对老百姓投资房产的方向引导，城市基础设 施建设。总之对未来几年房地产发展都有积极的作用。年票制的实 施。不实行年票制，不仅交通不畅，造成大桥两侧土地资源浪费，大 桥资源得不到很好得利用。实施年票制，巴南南岸渝北等 大桥两岸区域的土地资源会得到更好的利用，房价会上升。 四市商品房空置分析 据市房管部门资料显示，到年底，市商品空置房面积已 达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。 据了解，在已有的空置中，住宅空置面积为万平方米， 占总空置总量的......”。

5、“.....非住宅包括商业营业用房和办公 楼，前者面积为万平方米后者空置的面积达到了万平方 米。 有关方面将商品住宅商业用房和办公楼的空置情况与年 作了个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了倍 倍和倍。商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。 从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。统计显 示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占 全市空置商品房总量的六成。 不要面对空置就谈虎变色，有关方面的官员说，对楼盘而言，竣 工后空置年以内的物业应属于正常销售期，我们需要关注的是空置 时间达到年以上的物业。按此计算，现有空置中，空置年以上的商品房仅为万 平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量的。 其中，万平方米的商品房空置年限在两年以上，约占商品房空 置总量的。 这口径下，商品房的空置比例是令人惊喜的。住宅空置年以 上的有万平方米，比上年仅增长万平方米。与去年商 品房新增多万平方米的销售相比......”。

6、“..... 住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。而非住 宅商品房市场空置的持速上升，说明这类产品的供求关系有些失衡， 应该加强控制。 五市消费者行为分析 由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它的消费在很大程 度上受消费者收入的影响。在这里我们就市民的收入情况来分析其需 求。 家庭月均收入元以下的被访者 房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之 间，需求比例分别占和 房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占 和。 单价承受能力主要集中在元以下和元之间， 分别占和。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和 。 房屋类型需求主要为花园小区，占。 付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和 家庭月均收入元的被访者 房屋面积的需求主要集中在平方米和平方米 之间，分别占和。 房屋结构分析主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占 和。 单价承受能力主要集中在元和元之间， 分别占和......”。

7、“.....分别占和 。 房屋类型需求主要为住宅小区，占 付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和。 家庭月均收入以上的被访者 房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之 间，分别占和。 房屋结构需求主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占 和。另外还有和的被访者选择了四室两厅和 五室两厅。 单价承受能力主要集中在元和元之间，分别 第章总论 项目概况 项目名称港湾期 项目地址市区街道村 项目业主经济技术发展股份有限公司 法人代表 注册资金万元 经营范围房地产开发物业管理 项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积 平方米。其中住宅建筑面积平方米商场建筑 面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车 位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积 平方米。 项目投资及资金结构本项目总投资万元。其中自 有资金万元，银行贷款万元，销售回收资金万元......”。

8、“.....并在市工商行政管理局登记，由原物 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,业发展有限公司改制成立。注册资本万元，主要从事房地产开 发物业管理，为二级房地产开发企业。年与成都军区后勤部 联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区商城，总投资 万元。该商城主楼高层，总建筑面积平方米。商 城层为小商品交易区，内设摊位余个，主要经营玩具文 体用品工艺品日化用品针织品鞋类等小商品，成为西南地区 唯家颇具规模的小商品批发市场。整个市场经营户达多户。 楼以上为商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理......”。

9、“..... 四项目主要技术经济指标见表 表项目主要技术经济指标 序号指标名称单位指标备注 建设内容 住宅平方米 商场平方米 车库个车位 公共配套平方米 小学平方米 总投资万元 经济效益 财务净现值万元 内部收益率 投资回收期年 税前投资利润率 税后投资利润率 税前资本金利润率 税后资本金利润率 五报告简要结论 按照世纪城市居民住宅居住郊区化的趋势，并随着市政府对 大型企业的退二产业进三产业的战略性方案的实施，可 以预计沙坪坝区域周边住宅区的开发时机已经到来，根据目前的调 查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥风天路石小路及大桥附近沿江区域开始。故如果沿以上几条城市道 路周边开发大型综合商业住宅小区。从地理位置及住宅环境方面上是 可行的，也是今后区及沙坪坝区等住宅发展的需要......”。