1、“.....我国物流产业发展步伐必将加快。 项目的提出 在建筑行业和房地产开发行业有着丰富经验的精享裕集团， 直在考虑与时俱进和产业升级的问题，公司多年来直留意开发物流 园的商机。 我们调研了江汽集团安凯股份合肥昌河芜湖奇瑞安徽 华菱等整车企业，对安徽省整车企业及零部件供应情况做了细致的研 究分析。分析表明以江淮汽车安凯股份芜湖奇瑞合肥昌河安 徽华菱等整车厂为依托开发汽车物流园项目，具有巨大的市场空间。 汽配主要分为五大类，包括车身及其零配件车门车顶 车窗轮胎汽车表盘等底盘以及零配件前后桥变速器 万向节传动轴分离器悬挂系统减震器等汽车电子车 体控制装置和车载电子控制装置，包括发动机控制电子转向控制器 汽车记录仪，车载娱乐电子，车载通信电子发动机以及零配 件油泵活塞气缸点火器喷油嘴曲轴滤油器等通 用件车体轴承皮套座椅标准件紧固件油管等......”。

2、“.....在汽车产业的利润中，制造业仅占，流 通及售后服务领域占，其中汽车行业整车与配件的产值规模比 例约为。以年为例，年全年，江淮汽车安凯汽车昌 河汽车佳通轮胎等企业物流总量达到万辆运次，运输费 用总支出约为亿元之间。 基于市场调研信息，公司决定利用精享裕在建筑和房地产开发 方面的雄厚实力，抓住这个商机，在宣城投资建设汽车物流园。 宏观政策影响 近年来，借力国家中部崛起战略的强劲实施，安 徽省以独有的承东启西的地理位置优势，得到快速发展，形成以 长江线为发展轴，合肥芜湖为两核，滁州宣城为两 翼的轴双核两翼的产业布局。强大的区域经济必将带来繁荣 的物流，加上安徽省汽车行业的蓬勃发展，汽车物流园有着巨大的商 机。大力发展港口物流仓储等现代服务业，是安徽省十二五规 划的重点内容之......”。

3、“..... 政府提出的稳定和提高居民的收入水平，减轻企业负 担，有利于带动汽车生产和消费市场。 第四章主要建设内容及规模 占地面积亩 新建综合仓储平方米，综合办公楼平方米 园区道路装卸场绿化及其他配套设施 第五章场址选择及工程方案 场址选择建设地址为安徽宣城。 工程方案 建筑结构的选择和确定，以满足仓储要求为前提，同时兼顾其它 各有关专业。结合相关仓储实际情况，对不同要求的建筑物采用合理 的结构类型，做到适用经济美观造型简洁色彩与环境相协调。 根据不同需要，荷载较大的设备基础采用桩基础，其它建筑物根 据地质资料及实际荷载情况采用天然基基础。对填土进行分层填筑， 分层碾压，不得乱抛大块石，以免给桩基础的施工和基础的不均匀沉 降带来不利影响。 第六章项目总体布局 总平面布置 严格执行消防安全卫生等要求......”。

4、“..... 功能区布局 根据仓储区特点和消防要求，整个项目功能区由南北仓储区和公 路装卸区及辅助区三部分组成，功能分区较明确。在南区西端布置配 套设施，如综合楼空压站污水处理等。停车场将根据需要局部改 造成汽车装卸区。 项目功能区地形较为平坦，自然标高，设计地面标高 为。道路中心标高为，功能区地面雨水排入道路，经道路雨 水管道用泵提升排入园区下水管网，功能区内污水，用污水管排入污 水处理站处理后达标排放。南北仓储区道路设计为环形道路，道路宽 为，共设个出入口，保证消防畅通。 道路选用城市型水泥混凝土，路面结构采用混凝土，厚， 干结碎石厚，大块石厚，目的般性物流品种基本不会对环境造成任何污染......”。

5、“.....加强操作管理， 避免人为意外事故。设置围栏，在装卸作业前用专用围栏布设在储罐 周围，旦发生溢出事故，可防止物料扩散。 配置专用回收设备器材。区内设安全机构和必要的监视 设施，监视装卸作业情况，旦发生事故及时采取有效对策。 化工类产品大气污染防治措施 为防止化工类产品物料泄漏对大气造成污染，主要是提 高储运系统的密闭性。在储运工艺设计中采用性能可靠的液体装卸臂， 保持阀门法兰片的连接密封。 对毒性较大和极易挥发的液体储存，储罐内加氮封保护， 氮封压力要求不超过。装罐过程中也采用氮封保护，并且先 充氮再进料。凡需氮封的设备，均考虑采用自动式压力调节阀，控制 储罐内氮气压力。所有废气排放点排出的废气均统回收， 经冷冻回收后，方能排放。 储罐更换液态化工产品时，务必先将罐内物料放净......”。

6、“.....用溶剂或清水洗罐，不允许利用物料的易挥 发性，靠打开储罐顶部检查口自然气化。 固态废弃物治理措施 垃圾由环保部门统接收处理，库区设备维护时产生的少量废弃 物采用人工清理的办法及时妥善清理。 水污染的控制措施 加强回收工作，在污染易出现处设置滴漏盘或滴漏桶， 把滴漏出来的物料回收利用。 在仓储区装车台装桶间等处设污水回收系统，将洗 罐水初期雨水和冲洗水回收排至污水处理站处理。污水处理站设计 能力，采用物化处理和生化处理相结合的处理工艺。 项目区内的生活污水经管道收集后排入污水处理站，与 生产污水道经生化处理达标后排放。 第八章安全与消防设施 安全设施 项目区内的所有重要部位，均应安装监控设施，实行全 面监控。 特别对于化工类产品的监管，应严格到位......”。

7、“.....便于随时了解储罐内物料储存情况，防止储罐内液体溢 出。储罐进出口管线还设有金属软管与系统柔性连接，防止储罐沉降 时，局部管道系统因出现应力超值而破裂。储罐储藏区及泵区易泄漏 物料处根据物料易燃易爆或有毒有害的不同性质设有可燃气体报警 器或有害气体报警器，当设备或管道泄漏可及时报警，消灭事故苗子。 所有仓储物品，严格按照标准分区分类摆放。 消防设施 设消防泵房座，内设消防泵四台，三用备，稳压设 施套，旦发生火情，启动消防泵供水。另设泡沫罐二个，为库区 提供泡沫液。库区设固定式泡沫灭火系统。在需用泡沫灭火的储罐上 设泡沫发生器。冷却水灭火系统采用稳高压系统。库区设固定式冷却 水系统。室外消火栓系统经冷却水系统减压后成的低压系统。库 区内消防主干管呈环状布置，沿道路设置室外地上式消火栓......”。

8、“..... 整个库区建设有环型消防通道米宽，仓储区消防 出口个，建设泄漏处理池个并且安装防雷接地系统项目全区 网式接地系统防静电接地系统。 仓库将拥有消防设施为消防水罐座储存能力 吨，配备台离心式清水泵水池座储存能力吨， 配备台离心式清水泵贮罐压力式空气泡沫比例混合装置台 泡沫液贮罐容量，配备台离心式清水泵型消防 泡沫炮门，型消防清水炮门消火栓座其中座为泡沫 灭火器具，手提式干粉灭火器具，推车式 干粉灭火器具。 第九章投资估算 投资估算项目总投资亿元......”。

9、“..... 评价指标 项目计算期年，其中建设期年，运营期年。营业税及附加 税率，其中装卸作业为，仓储等服务收入为，综合税率为 所得税税率暂按计。 根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标 选用财务内部收益率财务净现值静态投资回收 期和投资利润率四项评价指标。 经营分析 收入分析 物流园可以采用全部租赁全部出售或者部分租赁部分出售的 方式。为了简化估算，这里假设为纯租赁方式。项目收入来源有设施 租赁收入和辅助服务收入。 根据目前租金水平，物流园区设施租金标准暂定为元平方 米月，假设园区设施平均出租率为，则亩租赁收入为 万元。 辅助服务收入约为租赁收入的，为万元。 营业成本估算 预定雇佣员工人左右，按人均万元年计，共万元年。 物流园区信息系统的日常维护与换代升级预计为万年。 其他费用估算为万年......”。