1、“.....到年人口城镇化率达到左右年前后，在全 市总人口达到万万人的情况下，城镇人口达到万人， 人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规 模有序设施完善高效的城镇体系。 济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化的中心。 年全市城镇人口万人，人口城镇化率为，这个规模与济 南在区域经济中的地位是不相称的。为此，济南市把推进城市化进程 作为实现现代化的战略重点，纳入国民经济和社会发展的总体规划。 济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期， 将进入城市化加快发展的新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市 经济社会发展全局的重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城 市吸纳非农业人口的功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城 市居民的生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造 和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。力争到 年......”。

2、“.....到年，城市化水平进步达到 。随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此， 该项目的建设，可有效扩大济南市的住宅供应量，有利于推进济南的 城市化进程。 有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展 根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战 略东拓西进南控北跨中疏的要求，济南市决定对城市布 局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施， 不断加快城市建设和房地产开发的步伐。十五及今后时期，济南 市的城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理的原则， 进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城 改造和住宅建设的需要，按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综 合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民的居住水平，以满 足人民群众日益增长的居住需要。 该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完 善，布局合理......”。

3、“.....为社区内居民 提供个现代住宅新居。另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发， 既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场 社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就 业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。 第二节项目概况 建设地址 项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路 以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池 山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警 医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部 开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业 及文化气氛浓重。 二建设规模 项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积 平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配 套公建商业建筑面积平方米......”。

4、“.....项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程 费用万元，其他费用万元，预备费用万元。 项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润 万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为 ，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。敏感性分析表 明，项目具有定的抗风险能力。 四主要经济技术指标 主要技术经济指标汇总表 表 序号项目单位指标 总用地亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 居住户数户 总投资万元 销售收入万元 销售利润万元 投资利润率 所得税前财务内部收益率 所得税前投资回收期年 所得税后财务内部收益率 所得税后投资回收期年 市场需求分析 第节济南市房地产开发现状 国内房地产市场现状 当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段......”。

5、“.....房地产开发投资连续年增长保持在以 上，年增长额主要经济技术指标 主要技术经济指标汇总表 表 序号项目单位指标 总用地亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 居住户数户 总投资万元 销售收入万元 销售利润万元 投资利润率 所得税前财务内部收益率 所得税前投资回收期年 所得税后财务内部收益率 所得税后投资回收期年 市场需求分析 第节济南市房地产开发现状 国内房地产市场现状 当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社 会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在以 上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉 动增长在个百分点左右。年全国房地产开发完成投资超 过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城 乡住宅投资占房地产投资的......”。

6、“.....随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住 宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长 期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推 动力量。按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米 估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到 亿平方米左右。 年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈 现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅 投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过 万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好， 支柱作用进步显现。 年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不 断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和 市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各 地房改房的上市，特别是省直房改房的上市......”。

7、“.....据调查，目前房地产开发企业中有 的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品 房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。从 政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件， 对中低价位普通商品住房都是重点扶持。 二济南市房地产开发情况 九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平 稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。目前，全市房地产开发 企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。 房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展 的强劲拉动作用。 主要开发现状 年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近 亿元，同比增长。施工面积万多平方米，同比增长。 竣工面积万平方米，同比增长。土地购置面积万平方 米，同比下降。竣工住宅套，同比增长......”。

8、“.....同比增长。新区安置用房建设竣工 面积约万平方米。 商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持 平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商 业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上的房屋万 平方米，年以下的房屋万平方米。 商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增 长。购房者的为自住。购买对象中本地城市居民占多数， 本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。 拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控 北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆 迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房的约 占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。 房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社 会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿 元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产 投资占全社会固定资产投资总量的......”。

9、“..... 二房地产开发存在的主要问题 土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投 资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储 备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格 过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约 亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足 需要的六分之。 房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土 地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商 品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭 购买的商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼 占。从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高 档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移 的趋势将更加明显。调查显示的企业未来两年房地产开发首 选普通住宅......”。