1、“.....教育资源档次不高，内部资源缺乏 地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现 状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫 金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造 成定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发 条件般，项目价值有待进步挖掘。 权比细目优良中等般较差 土地级别 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套 学区情况 社会治安 社会人文 区位形象 人工开发 项目开发经营环境分析 年全国房地产市场回顾 年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度，由 珠三角区域逐步向全国范围蔓延......”。

2、“.....经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的 状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。 年房地产市场运行状况呈现以下六个特征 房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。 年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少 个百分点。四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比下降以上。同时， 商品房空置面积结束自年下半年以来的负增长，截止月底，商品房空置面积为 万平方米，同比增加。 房地产开发投资意愿下降。 受需求市场低迷的影响，年月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为 同比负增长。年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减 少，增幅比去年同期减少个百分点 房价出现近年来首次下降。 年月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市 的数量逐步增多......”。

3、“..... 加大住房保障建设。 年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长 的重要措施之，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在定的冲击。年国内房地产市场趋势预测 商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加。 年年底房价将止跌企稳。 虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国保增长的万亿资金投 入年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资 本等，都对年房有价无市的格局。城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中 板块只有。 存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。 截止年底......”。

4、“.....因此年销售 形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升 还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。 全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各 区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。 低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。 受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。 元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升 元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令 元以上高档房在年底出现翘尾。 总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。 年月份，全市住宅供求比达到......”。

5、“.....供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。年月份以后，在政策刺 激和楼盘大幅降价的双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。 年南京房地产市场政策回顾 年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调 控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国 内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止 楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套 房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市 场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。 现将年南京房地产政策汇总如下 关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定 年月日......”。

6、“.....从年月日起正式实行。 关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知 年月日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工 作的意见国办发号和南京市政府办公厅关于保持房地产市场稳定健康发 展的意见宁政办发号文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普 通住房的标准如下享受优惠政策的住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率 在含以上单套建筑面积在平方米含以下。二本标准自年月 日起执行，与本通知精神不致的，按本通知规定执行。 关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 年月日南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展的意见。意见 的主要内容包括进步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓 紧研究并适时出台提高公积金贷款额度......”。

7、“.....加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方 式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求适当调整出让土地规模，不断优化土地出 让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。 年国内宏观环境展望 年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅 回落居民消费回落资产市场持续低迷的影响，预计将延续年下半年经济下滑的趋 势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社 会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长的可能性较大， 但随着万亿投资的累积效应，预计全年增幅在以下......”。

8、“.....区域高端居住形象明显 城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 项目区域主要竞争项目分析 主要在售竞争项目览表 后续市场供应预测 重点竞争个案分析 项目区域置业者分析 项目区域主要二手房情况分析 项目区域精选二手房源概况 项目区域二手房市场分析 项目开发经营分析及销售价格预判 项目综合分析分析 项目销售价格预判 建筑类型 销售价格建议 风险分析 定性分析 政策风险 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

9、“..... 项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地 块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。 地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整......”。