1、“.....明确了要引导人口集聚，从 年起，各地将取消进城人口控制指标。 这项政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的 加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意 味着商铺的价格将进步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。 三建国路作为商业中心的巨大市场价值 建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集名店林 立，稳居嘉兴第商贸的地利优势，孕育着无限的商机。 随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目 属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来 占尽商业先机......”。

2、“.....它们主要经营中高档 商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦年零售总额 亿，营业面积万平方米，人员人，但利润仅万元阳光购物中心 万元的零售额，面积万平方米，从业人数人，利润仅万元。 小商品市场或商城 目前仅市区就有港澳商城嘉兴商城中兴广场灯具市场等，般由个体经营， 摊位较小，经营产低档单品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档 次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。 新兴业态不断出现 如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库， 经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现， 这些形式的出现反映了市场发展的规律， 二商铺售价 由于目前没有较多的个案支持......”。

3、“.....总价约万年 租金价推算表月租金年年年年年年年 元平 米月 元平 米月 元平 米月 若以年为投资回报期，则售价分别为万平方米，万平方米，万 平方米。平均售价为万元 若以年为投资回报期，则售价分别为万平方米，万平方米，万平 方米。平均售价为万元 市场内商铺以平方米为计量单位 嘉兴商城铺位平方米月总价万年 商业大厦元平方米月总价约万元年 建业商厦元平方米月平方米总价万元年 中兴广场元平方米月平方米总价约万元年租金价推算表 月租金年年年年年年年 元平米月 元平米月 元平米月 若以年为投资回报期......”。

4、“.....万平米，元 平米。平均售价为万元。 若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，万平米。 平均售价为万元 第四部分项目的市场定位和营销策划 市场定位 物业定位 随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购 物为集游玩娱乐休息获取信息为体的种休闲与精神的享受形式。因此为适 应这潮流，商业业态出现了朝多功能体化发展综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较 高的知名度，辐射周边五县二区。 步行街的功能 售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品具有生活功能是 它的另特征。 本项目具备以下特为适 应这潮流，商业业态出现了朝多功能体化发展综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街......”。

5、“.....辐射周边五县二区。 步行街的功能 售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品具有生活功能是 它的另特征。 本项目具备以下特点 经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都 能并存。 包含每顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童 的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。 提供休闲场所。步行街内有满足日常生活的体闲娱乐运动餐饮等服 务设施，为人们提供个购物与享受合的好去处。 统的经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在起，把遍布于街 头巷尾的服务机构集中在个建筑物中，因此采取统的管理形式。 建筑风格的般提示 外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生 购物之欲望。 步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭......”。

6、“.....产生留连忘返的感觉。 人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消 费者在此停留休息和约会，延长逗留时间。 主力客户群界定 服装城，每间平方米，约间，共平方米 运动城，可集运动器具服装等，约平方米 娱乐城，可占半层，开辟多项服务，平方米 饮食城，集各地饮食风味中西快餐于体，可占半层，平方米 本地名牌个体店，每间平方米，共间，约平方米 特种服务区，如文物古玩婚纱摄影等特殊服务对象的交易区 名脾专卖店 二营销策略 包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足嘉兴市区面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行 街。 推广机构的选择。本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划， 如美联物业中原物业戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标 将进步深入......”。

7、“.....本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其 注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。 租售方式选择。本物业由于其独无二的商业价值，无论是租或售都会取得 稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约亿元左右，另有约 个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回 报......”。

8、“.....降低管理费用，缩短前期准 备时间半年为限，尽快进入招商阶段，减轻前期资金压力大所造成的财务压力。 整个项目期限定为二年，即 年月前期准备设计阶段 年年月施工阶段 年年月销售招商阶段 年月日开业 第六部分项目收入测算 全部物业出售方案 建筑分层面积指标 楼商铺平方米 二楼商铺平方米 三楼商铺平方米 四楼写字楼平方米 共平方米㏎ 单价核定 由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求......”。

9、“.....出租率为 二楼租金元平米月， 三楼租金元平米月， 四楼租金元平米月 租金总额为 二楼万三楼万， 四楼万， 总计万元年 在第三年进入经营期后，每年可获得万元的出租收入，出售收入加 第年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有 第二三四层物业共平方米，每年可获得万元出租收入。 第七部分项目收益分析 项目总成本万元 项目总收入万元 扣营业税等万元 税前利润万元 注若不免所得税，则税后净利为万元 若能免所得税......”。