1、“.....年占的，成功实 现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地 产开发的高潮，当时的是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥 而来的投机资金度使市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起市 人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代表性事件是熊猫汽 车城项目在进行谈判的启动和终止。这些事件对的经济社会发展产 生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅， 市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是市经济发展重归理性的阶段，在这阶段，市 边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，边进行经济结构调 整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产 总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均 增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长， 人均年均增长。这阶段的代表性事件是中海南海石化项目 的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到 亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化城市化提供强有力的物质支撑......”。

2、“..... 市的区位条件 市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳东莞 广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。市区西距广州市公里， 东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，市南部的澳头港到香 港中环码头仅海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越 区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于 东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到 年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现 巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这 差异使香港公司和在香港的外国公司的投资技术和管理倾向流入珠三角 东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶 上并超过西岸。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距 离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制造业外资企业单 位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至......”。

3、“.....服务业外资投入的金额就增 加到。 进入新的世纪，的区位条件将的重大的改变。的签署与实施， 在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。作为珠三角城市重要的 员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进步充分利用和强化 毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业 转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目 前最大的中外合资项目，由英荷公司与中国海洋石油总公司及广东投资 公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产万吨乙烯，进 而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿美元，对下游产 品的拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行 万吨乙烯裂解装置建设......”。

4、“..... 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过 系统的研究，可依据房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成 本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形 成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行 性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成 本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。 为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，市房地产开发有限公司 专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人 员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人 员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结 合项目自身特点......”。

5、“.....并对项 目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂， 总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分， 即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主 要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决 定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益， 分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰， 切实可行的原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要 针对需求......”。

6、“.....并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个 案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价工程建筑预算等各方面 专家就些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发 的主要因素进行变量互换对比。 项目背景 广场位于市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临 广汕公路和全市的金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通 火车站，交通十分便利，项目所处地区是市走向二十世纪，形成 大城市的关键城区，也是近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源，经济文化金融 商贸科技氛围较好。 发展商简介 市房地产开发有限公司成立于年月，前身为市经 济贸易发展公司。该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房 屋开发和房屋经营服务为体的综合性开发企业。经过多年奋斗，该公司 以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革务实创新积极拓展， 现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越的大型房地产开发公司......”。

7、“.....它 所处的市江北号小区是市新城区的核心地带。总体规划充分体现 人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有 资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户群主要是中高收 入人士及港澳同胞。 项目总体布局 广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区 道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是宽的广汕级公路， 道路另侧为新城繁华区。小区设主入口形象入口个，在现首期 工程旁次要出入口三个。为体现人文社区概念，创造山水相间的园 林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景 第章市社会经济发展概况 市经济社会发展概况 市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深 圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。市地处 低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热 带季风气候区。 市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡 之誉。改革开放以前，市经济基础相当薄弱，直到年......”。

8、“.....工农业总产值亿元，其中工业产值仅为 亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅 速发展充满生机活力的时期。 多年来，市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和 经济面貌都发生了巨大的变化。已由寂寂无闻的边陲之地变为方备 受关注的投资热土，从个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段 的新兴城市。 年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍， 年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整后，市现辖惠城 区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积平方公里。按 市统计年鉴口径，年底，市总人口为万，其中户籍人口 常住人口万人，外来人口暂住人口万人。全市现有 个乡镇，个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区 大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。 市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总 人口万惠阳区土地总面积平方公里，总人口万......”。

9、“.....可以划分为三个阶段第 阶段是改革开发后到年，第二个阶段是年，第三个阶 段是年到现在。第阶段，年到年是市经济发展的积 累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密 集型产业逐渐向珠三角转移。 市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长， 年达到亿元人口年均增长，年达到万人 城镇建成区面积年均增长，年达到平方公里地方财政 收入年均增长，年达到亿元工业生产总值年均增长 ，年达到亿元人均年均增长，年达到 元三次产业比重从年的产独大发展到年退居第二的位置， 但该阶段第二产业的比重始终最小，市还没有完成从农业市到工业市的 蜕变这期间，市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，市经济并没有出现质的飞跃。 年是市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指 标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地方财政收入年均增 长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长， 外贸出口总额年均增长，人均年均增长......”。