1、“.....对项目建设必要性可行性的分析以及项目 内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方 案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。 研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有部分收入 较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住 宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经 济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值 升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场 定位......”。

2、“.....并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。 近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。 房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点......”。

3、“.....建设部 年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间 宁德市蕉城区工程咨询中心 房功能配套设备齐全。 从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心 还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。 目前，蕉城区在平方公里的面积上容纳了万人， 已属饱和。按建设部提出的小康社会住房目标计算......”。

4、“.....蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。因此，蕉 城区住宅市场潜力巨大。 根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。开发区 目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算......”。

5、“.....远期至年为 万平方米。因此，万平方米。在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。 目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 科教工业生活居住为主的综合区，内设行政办公高尚住宅 工业园区大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设 施布臵在此组团，是城市政治文化中心。在漳湾工业区启动的 情况下，原规划的东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的 总体规划而易地建设。因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设......”。

6、“..... 精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼 宁德市蕉城区工程咨询中心 唤，也是今后对城市商住小区开发建设的要求。随着宁德市城市 居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也 从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势 预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成 为城市居民今后商品住房的重要选择条件。精品住宅的表现 为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的 主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年......”。

7、“.....推出高标准多户型新型住宅，由于商住小区 环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销 售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细 分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规 划设计营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业 人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消 宁德市蕉城区工程咨询中心 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场......”。

8、“.....许多购房者已把咨 询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。宁德市改革开放年来经济快速发 展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭 约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还 将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大， 形成先富者市场潜力。 蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市 较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来 的人士，下步商品房的更新换代，加上二三级市场的放开， 将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商 品住宅的潜在需求转化为现实需求。 商业消费潜力。宁德市是典型的商贸城市，发展商贸直 是宁德市经济发展的重点之。由于撤地设市，提高了宁德市在 沿海带的知名度......”。

9、“.....商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将 宁德市蕉城区工程咨询中心 越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共 存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商 品住房将形成定的市场需求，像世鸿伟业这样环境优美 档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团，环 境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段位 臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的 区位优势并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新 型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住 宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步......”。