1、“.....就是个最好的例子。商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。南昌市改革开放年来，经济快速发展，城市居 民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关 资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后 还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市 场潜力。 沿白龙路向前是新迎小区和大树营曙光东华小区带，是南昌市较早开 发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房 的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使 先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。 商业消费潜力。发展商贸直是南昌市经济发展的重点之。为南昌市城 市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多......”。

2、“.....私营企业主的住房需求趋 旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此 高档次的商品住房将形成定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美档次较高 的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。世纪佳园二期项目位于江西科技园以南，环境得天 独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优 越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点 和投资手段。目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资 保值增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关 资料统计，年南昌市城镇居民人均收入为元，年为元， 年汰到元，年达到元，年比年实际增长......”。

3、“.....最近几 年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。 随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必 然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出 的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭为，中 高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支 持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由八五时期的增加 到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以看出，世纪佳园期北辰小区阳光小区金康园 等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已 成为新趋势，世纪佳园二期市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。 三项目选址及建设条件 项目选址 年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水......”。

4、“.....今 后南昌市将严格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次 的住宅为主，发展为南昌的个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。江西 科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。世纪佳园二期 项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 建设条件 位置优越 世纪佳园二期项目建设地块位于江西科技园公里处白龙路主干道西侧，空 气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。 沿白龙路带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多仅新 迎小区就有人口万人，商业网点密布，生意兴隆，呈现派繁荣景象，与江西 科技园片区优雅清新和谐宁静的环境形成鲜明的对比。随着人与自然和 谐发展居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托江西科 技园流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势......”。

5、“.....公共汽车由南昌市的东南西三个方向开往佳园小区，坐车由佳 园小区至市中心只需分钟，到火车站分钟，到南昌市机场分钟。白龙路连 接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达市机场。由另条主干道穿金路可 连接南昌市城市南北方向交通动脉北京路，并以东西方面交通干线人民路 交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。 确定方案并比选 项目方案栋高层，四栋多层和联排低层住宅， 项目方案二八多栋多层和联排低层住宅 因为项目方案二明显没有方案在相同的容积率不变的情况下，总住宅面积要缩 小，获利要小。所以我的分析只建立在方案提出表格数据分析 土地征用情况 开发土地以定点拆迁方式获得南昌市爱华纺织厂生产用地平方米， 未用转让变更方式办理用地手续......”。

6、“.....世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总 建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方头，联排低层住宅建筑面 积平方米，地下停车库平方米。 功能设施标准 建筑使用功能 年城市住筑的时代息和世纪新的居住理念。 平面设计 住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根 据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符 合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表......”。

7、“.....中心花园广场地下设层车库，地下车库出人口均为小区北面主 出人口，地下车库的采光通风防潮排水及安全防护措施，室外有消防环形 车道中心广场和庭院绿化带建筑小品等。 立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与佳园期和周围城市环境 协调，表现简洁明快，有定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规 划区内优雅和谐宁静的环境既协调统，又具有鲜明的个性。 结构设计 根据佳园期地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结 构设计拟采用以下类型 基础选型及处理 桩基础桩基础应根据地基条件软土层的分布桩的承载性质和成桩质 量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。 深层搅拌桩采用深层搅拌加固地基，并按规定养护测量，搅拌桩单桩 还应通过试桩确定......”。

8、“.....地上建筑物为框架和混合结构地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震 工程按度设防。 公用设施方案 本住宅区因与世纪佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项 目改善或弥补两个小区配套设施的不足。 五项目销售计划营销战略 根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略 确定项目整体形象 世纪佳园二期与世纪佳园期地块相连。佳园小区已成功开发，其品 牌形象得到了南昌市市民和政府的认同，在南昌市房地产市场有定影响，建立 了定信誉。世纪佳园二期处于江西科技园片区，地段位置优越，小区整体形 象根据人与自然这主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者 人际精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划设计营销管 理等方面突出该住宅小区主体形象，营造世纪高素质物业......”。

9、“.....小区住宅销售的 卖点主要是 小区规划不是简单的绿化，而是按园林化概念规划建设，因此有突 出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期 发售的佳园小区最成功的卖点或销售的热点就在于此。 配套设施要能提供全面综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求 与沟通。 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高 质量高水平。 小区住宅设计引入智能化新概念，使住宅小区按精品化的标准 档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区卖点还有消费者最为关心的 价格地段开发商信誉以及市场定位等。 定价策略 价格定位根据南昌市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西南及东 北市区带，同类商品房销售价格见表五......”。