1、“..... 第四部分项目开发成本估算及分析 开发成本费用估算 土地成本根据协议地价为万元，规划费制及规划路道拆迁 原有住户拆迁修建等费用万元，地价单方造价成本为元平方米。主要 是说明土地成本的构成 建安成本主要是说明建安成本的构成上述成本累计得到建安总成本 为万元，单方造价为元平方米。 配套成本主要是说明配套成本的构成，摊到每平方米建筑面积为元 平方米。 不可预见费用按工程建议投资额的项计提，总额为万元，摊到 每平方米建筑面积为元平方米。 开发费用 开发间接费用和移交费用按投资成本的和总建面的元平方米 计算，其总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米 管理费用按投资成本的计算，总额为万元，摊到每平方米建 筑面积为元平方米 销售费用按投资成本的计算，总额为万元，摊到每平方米建 筑面积为元平方米 财务费用依据项目的融资及还款计划计算财务费用合计为万元......”。

2、“..... 营业税及土地增值税 营业税为销售收入的，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元 平方米 土地增值税为销售收入的，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为 元平方米。 所得税按税率计提，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元 平方米。 大厦项目成本费用估算表 序 号类别 投资金 额万 元 单方成 本万 元 占总投资比 重 开发成本 土地成本 建安成本 配套成本 不可预见费用 二经营费用 开发间接费用及移交费用 管理费用 财务费用 销售费用 合计 说明上述七项成本费用中除营业税和土地增值税应作为销售收入的扣减 项目外，其余成本费用应作为整个项目的总投资 从上述汇总表可以看出，大厦项目的总投资为万元，单方造价为元 平方米。除土地成本外，上述成本费用在实际操作中都存在控制空间，如果加 强管理......”。

3、“.....单方造价控制在元平方米以内是可以实现的。 二项目开发成本静态投资表无此表，需银行传 第五部分项目营销收入分析 项目市场定位 产品定位 针对本项目地理位置配套设施档次和客户来源等因素，本项目整体开发档 次定位为中高档住宅，项目将通过完善建筑品质，给客户信心保证以及在管理服 务等因素方面以区别于早期楼盘，为客户带来全新居家生活理念。 客户定位 本项目的客户来源以城区的本地居民为主，目标客户群体锁定为区私 营老板个体工商户等高收入人群，以及国家机关公务员教师和在汉经商 人员。引此部分群体有较稳定的收入和定的社会地位，对居住功能产品质量 以及物业的品味有较高的个性需求，这些正是符合了本项目的开发理念。 二市场供给分析及购买力分析 市场供给分析 城区目前在售楼盘有三个江北第府金龙四季阳光白兰丽舍乐府。 江北第府 开发商为武汉南德经济发展有限公司......”。

4、“.....岱黄 高速出口处。项目总建筑面积平米，由多层和小高层组成，总户数 户。 该项目占据门户地段，与汉口城区交通便捷，吸引较多汉口客户置业， 现销售均价住房部分为元平方米。 金龙四季阳光 开发商为武汉岳华房地产开发有限公司，项目地址位于前川街西寺大道西边 起点，紧临岱黄高速。项目总建筑面积万平方米，分两期开发，由多层小 高层组成，总户数余户。 该项目地理位置较偏，且紧临高速公路，环境嘈杂，对社区生活造成定影 响。项目采取欧式的建筑风格，但外立面和主色彩显得单调，该项目开盘时间为 年月份，现销售均价住房部分为元平方米，商铺部分为元 平方米。 白兰丽舍乐府 ，且紧临高速公路，环境嘈杂，对社区生活造成定影 响。项目采取欧式的建筑风格，但外立面和主色彩显得单调，该项目开盘时间为 年月份，现销售均价住房部分为元平方米，商铺部分为元 平方米......”。

5、“.....项目地址位于区木兰大道 中旁，项目总建筑面积约万平方米，分两期开发，由多层小高层组成。 该项目离城区较远，因项目位于武汉至木兰山的交通线路上，主要客户 群为地区中低收入人群及武汉地区投资客，现销售情况不理想，项目均价为 元平方米。 项目购买力分析 需求分析 刚性需求城区目前正处于旧城改造阶段，预计老城区拆迁面积在 万方左右，近两年存在很大的刚性需求。 二次置业主要的客户群体为企事业单位的中层管理者政府公务员私 营企业主个体工商户等富裕阶层，住房消费的主要目的是为了改善居住条件， 还有部分是为子女结婚而购房。 城区客户在住房需求上有着较明显的消费特点是恋旧情结，通过对 拟拆迁地区的市场调查进行分析，大部分住户都希望选择居住地点离现地址不 远，不希望现有生活模式有太大改变二是对居住环境有较高要求......”。

6、“.....日常出行购物便利。对购买房屋最先考虑的因素依次为地理 位置生活配套户型小区环境开发商实力和信誉。 户型需求目前供应及市民购买较多的为三房二厅，面积在平方米 左右，供应量次之的为二房二厅，面积不超过平方米。从整体的销售情况来 看，由于房价的逐年提高，居民由过往的倾向于购买面积偏大的三房或四房， 逐步向三房二房等舒适面积实用的房型需求过渡的趋势。 城区居民收入情况分析 公务员及事业单位职工月均收入在元月，家庭年收入在 万元，可以承受的住宅单价在元平方米，总价在 万元之间企业及私营单位职工月均收入在元月，家庭年收入在 万元，可以承受的住宅单价在元平方米，总价在 万元之间。 三项目销售收入估算及静态流量分析 住宅价格分析 本项目的销售价格定位主要采取市场对比法......”。

7、“.....城区住宅的销售均价在元 平方米。 本项目住宅销售价格定位 综合大厦项目各项优劣势，我司认为项目定价不宜过高，应采取跟进 型方针，以紧跟区内大盘，步步攀升为策略。 根据上述五个项目与本项目的距离对外地投资客户的影响力后期推盘量 与推盘时间等因素综合考虑，其对本项目的参考权衡指数分别为 ，用加权法计算本项目的销售价格为 元 同时，基于项目正式推盘时间考虑，预计价格将有左右的上涨幅度，故 建议本项目住宅均价应在 元元 因此，建议本项目住宅均价为元左右根据项目建筑品质广告宣 传费用营销策略等的投入及执行，价格约有元的上下浮动值。 按每套住宅平均面积平方米计算，平均每套总价不超过万元。按首 付三成，剩余七成三十年贷款计算......”。

8、“.....与本项目主力 客户家庭月收入比值控制在以下，说明本项目的住宅价格定位是合理的。 商铺价格定位 本项目地处城区商业中心地段，周边商业气氛浓厚，根据市场调查所得， 距离项目地米左右的建材条街，商业门面的销售价格在元左右，月 租金在元平方米左右项目东边民安街上商业门面的租赁转让价格不低于 万元，月租金在元平方米左右。考虑到本项目单间商铺面积较大，故销售 均价定在元平方米较为合适。 销售收入估算 住宅销售收入元平方米平方米万元 商铺销售收入元平方米平方米万元 合计收入万元 销售收入静流量表 第六部分项目融资及现金流量分析 资金筹措方案 资金结构 本项目的资金筹措计划表三 二自有资本现金流量分析表四 三全部投资现金流量分析表五 第七部分结论及建议 项目结论 综上所述，计算出项目以下利润指标表六 项目销售收入为万元......”。

9、“..... 项目销售利润为万元。 项目总投资为万元包含财务费用，所得税为万元，项目税后 利润为万元。 项目总投资利润率为，税后总投资利润率为。 从财务评价指标来说，项目自有资金的财务内部收益率和全部投资的内部收 益率分别为和，远远超过行业基准内部收益北，因此此方案在财 务上是可行的。 从银行融资来说，如加强预算控制和工程成本控制，将诸如建安成本配套 成本控制在定范围内，万元的贷款额度是能满足本项目的资金需求的。 二项目建议 加强项目基础设施及配套工程工作，尤其对水电采暖电梯等成本 的控制，严格按工程合同施工，确保工期，避免合同价处调增和不可预见费用。 为缩短开发经营期，在项目开盘期间加大销售力度，以加快资金回笼， 降低项目资金压力......”。